禹洲地产“港派”25年 养出“佛系野心”

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2019-04-10 19:31

  • 自上市以来,禹洲地产的毛利率,以及派息占核心利润一直保持在30%以上,2018年这两项指标分别达到31%和36.45%,处在行业领先水平。

    自2009年在香港联交所主板上市,这已是禹洲地产第9年以港企身份公布业绩。今年的业绩,依然使纷至沓来的投资人和媒体感到欣喜。

    禹洲2018年ROE全面反映了其在盈利、运营、财务上的综合实力,禹洲已多年在ROE这个关键指标上满足“长期”且“稳定”两个指标,稳健输出价值。

    而盘点近9年禹洲地产的业绩会发现,其发展节奏和成长模式,一贯充满了“港派”稳健风格,即效益求稳为上。

    禹洲地产的销售额金额,2013年109亿、129亿、2014年2015年140亿、2016年232亿、2017年403亿,至2018年这一数值达到560亿(增幅约39%),2016—2018年,禹洲的复合增长率约在55.4%。

    这一速度与一众激进的内房企相比,不算太快。

    但自上市以来,禹洲地产的毛利率,以及派息占核心利润一直保持在30%以上,2018年这两项指标分别达到31%和36.45%,处在行业领先水平。

    如果再看一个数据——销售回款也可发现,以2018年为例,一年回款做到了353亿元,回款率63%以上,销售效率颇高。据了解,禹洲2019年的销售回款预计会在468亿元。

    综合以上几个数据和指标而言,禹洲虽在规模上是“中等生”,但论运营效率,早已跻身“优等生”行列,整体效率大有看齐瑞安、新鸿基等老牌港企的势头。

    的确,沉稳但蓄势。正如禹洲集团董事局主席林龙安所说,2019年,禹洲已成立25年、上市10周年,依然需要稳健睿行,继续坚持平衡利润、规模、风控的三驾马车。

    30%增长率背后的“港派”25年

    1994年创办禹洲集团时,林龙安觉得这个起步是算晚的,所以他当时一直想把禹洲的起点做高一些。

    这使禹洲前期在福建建设的,多为品质型项目,而这也在潜移默化中给以后的禹洲埋下了和当时大批迎风突起的房企有所不同的风格基因。

    以致2004年禹洲开始扩张时,林龙安最先选择的,就是长三角和中部区域具有独特地位的两座城市——上海、合肥。

    尤以上海为例,“在上海这个非常成熟的市场,消费者都已接受了十几年培育,专业度和品味均在一个高水平,没有惊艳的产品,或者说没有出这种产品的能力,迟早玩完。”

    有禹洲内部人士就直言,所以禹洲在上海13年,一直还是以打造产品为重,禹洲金桥国际、禹洲蓝爵、禹洲商业广场、禹洲城市广场、禹洲老城里、禹洲丁香里,也都成为区域的标杆盘,这非常不容易。

    深耕合肥多年,禹洲地产也已在2014年已位列前五大开发商。“就像早期,这批闽企大刀阔斧地‘动手术’时候,特别狠。当初刚从福建拼出去,这批企业多多少少要经历磨合期,而期间最考验的,其实不是性格,而是专业程度。”有行业人士也直言。

    值得一提的是,禹洲地产在2014年即同时进军酒店行业,自持运营嘉美伦酒店公寓。自持物业、长期运营的意识开启颇早。

    凭借长期稳定的现金流,度过2008年席卷全球的金融风暴,禹洲即在2009年在港交所上市。
    但上市后的禹洲地产也终给人略为“佛系”的感觉。用林龙安的话说,自上市以来禹洲的复合增长率一直保持在30%以上,2016—2018年,这一数字约在55.4%。

    这个速度和其他闽系房企相比并不算快,林龙安则不止一次表示,“单纯追求规模,从来不是禹洲的目的。”

    实际上,从林龙安近年对企业发展要求的一些描述,如“未来做到2000亿就够了”、“在城市中进入前十即可”,也可看出其身上港商务实求真的特性。

    也或由此,总有业内评述禹洲是内地发家的港股企业中,最有老牌港企风格的一家企业。

    不盲目不跌宕  25年严控负债率

    而老牌港企的最突出一项特征是优质的财务状况。

    自2009年上市以来,禹洲地产的毛利率一直维持在30%以上,2018年接近31%;年度利润及核心利润分别按年升19%和17%;EBITDA和核心利润也保持在行业的较高水平,核心利润同比上升16.9%到34亿。

    自上市以来,禹洲地产派息率占核心利润也一直保持在30%以上,2018年为36.45%。

    资产负债表方面,禹洲2018年的总权益达到214亿元,按年升23%,手头的现金293亿,同比增幅达到67%。

    2018年年底净负债率为66.97%,也是处于比较健康的水平。实际上,禹洲地产连续25年负债比维持60%-80%。

    禹洲一直维持核心利润比较高的水平作为派息,2018末期、中期、全年股息(港仙/每股)总共是31.5港仙,比去年每股30港仙增加5%,派息为核心利润的36.45%。

    资产负债表方面,截止到2018年年底,禹洲的手头现金293亿左右,总借贷由于公司的规模也在扩张,总借贷的绝对金额有所增加,达到436亿。净负债/EBITDA的比例为1.8,净负债率是66.97%,比较健康。

    一个细节是,禹洲地产的短期债务仅仅164亿元,手头现金则在293亿,相比一年内到期的借贷164亿,现金流很充足。

    另外禹洲的总资产1151亿,比去年年底增加352亿,总权益增加23%,达到214亿,也比较稳健。

    林龙安表示,禹洲毛利肯定会在行业水平之上,长远来看,在平均水平上浮3-5个百分点以上,是没问题的。“禹洲不是纯粹冲量的企业,每个项目都要有利润,没利润不盲目拿地,这是禹洲二十几年的坚持”。

    牵手华侨城后有“野心”

    禹洲优秀的毛利率水平,的确与拿地策略有很大关系。

    2018年禹洲长三角销售占比75%,为最大,其次海西区和环渤海分别为16%和7%。

    而长三角的项目溢价有保证,2018年为例,禹洲的收入同比上升12%到243亿,已确认物业平均销售价格稳步上升,为每平方米15,182元。

    不过禹洲的拿地成本并不算高。2018年底平均土地成本是4,812元,相较2018年全15,125元的合约销售均价,留了足够的利润空间。

    同时,2018年禹洲进入的重庆、扬州、蚌埠、新乡、福州等多个新盘上市,2018年合约销售贡献来自24个城市,更加多元化,禹洲的六大都市圈也正式成型。

    战略性进入28个一二线核心城市和强三线城市,进一步夯实及深耕六大区域板块的布局,面对多变的市场,集团谨慎控制投资方向,采取灵活多元化的拿地方法,一年内共纳入30个优质地块,实际上,论及禹洲在拿地和扩展方面,不得不提的一点是合作与收并购。

    林龙安表示,并购和收购是禹洲的强项。而收购和并购也一直被视为禹洲土地储备的主要来源。把控土地的收入成本,也是直接将禹洲最近十几年毛利率保持在30%左右的主要原因。

    “在成功引进华侨城做第二大股东之后,无论是在资源上还是品牌背书上,给禹洲带来强大效应。一方面禹洲有望获得更多新增的土地渠道,而另一方面央企入股在债务及信贷评级、融资等问题上也将让禹洲获得更多的受益机会。”禹洲就表示。

    的确,有禹洲人士直言,未来有望与华侨城在文旅产业项目层面落地合作,将有效控制项目成本。融资层面,禹洲发债利率比同类型民营房企低出2个百分点。

    “今年我们会适宜根据销售的进度增加拿地,应该会在400亿左右,自己的权益在70%,大概280亿。”林龙安表示。

    “金融危机再现也能熬1年”

    更注重利润、而不特别在意规模的增加。似乎正是这种气质,让禹洲给人感觉与众不同的稳健。

    不过,2019年禹洲地产400亿的拿地安排,从历年的规划来看,显然已是“顶配”。

    这一安排对应的是“冲向2020年的千亿目标”,实际上,这是大多数中型房企的发展节奏,禹洲地产的速度并不低于水准。或许正如林龙安所说的那样,禹洲历来都不是以追求规模为目标,但规模并非不重要。禹洲是要跟利润、负债率比例结合在一起。

    的确,可以看见的是,禹洲土地收购不断,截止目前已经有131个项目,约1,738万平方米的土地储备,货值超过3,000亿,并且80%分布在一线和二线城市,但负债率并没有上升。
    林龙安甚至曾有“即使金融危机再出现,禹洲也能熬1年”的表述,这种信心在当下金融环境相对紧张的局面中,是少见的。

    正如林龙安曾坦言的,“短期内冲击千亿,对任何一家50强企业其实都不是难事,只要舍得放弃利润,放大杠杆,说冲也就冲上去了。但千亿之后呢?”

    的确,真正一流的房企,追求长期健康增长必然会均衡规模与盈利,并且将效益水准保持在同行之上,而这才是“港派”的真正精髓。

    审校:刘满桃



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