ROE連續八年超20%,龍光地產為何這么能賺?

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2019-06-27 19:04

  • 2018年,龍光實現合約銷售額約718億元,同比增長65.4%,實現營業收入441.37億元,同比增長59.4%;歸母凈利潤82.88億元,同比增長26.98%。

    83億凈利潤,718億元銷售額、441億元營業收入,盡管龍光地產(03380.HK)名氣不及“恒碧萬融”,但其盈利能力卻絲毫不弱。

    龍光歸母凈利潤總額82.88億元,在整個中國房地產企業中,這一利潤規模也排在了前列。要知道,其他房企銷售規模都在千億之上,甚至更高。也就是說,相比規模更龐大的房企,龍光更能賺錢,盈利能力已經躋身第一梯隊。

    資本市場用腳投票

    龍光遠優于同等規模房企

    過往八年中,ROE超過20%的房地產公司,僅有龍光地產一家。

    據統計,2011-2018年,在A股3610家上市公司中,僅有29家上市公司ROE連續超過20%,占比不足1%。

    港股方面,2011-2018年,在2372家港股上市公司中,僅有11家上市公司ROE連續超過20%,分別為騰訊控股、龍光地產、瑞聲科技、恒安國際等。

    Wind數據顯示,龍光地產上市后股價表現出眾,累計漲幅達630%。從資本市場給予的估值來看,龍光也遠優于同等規模房企。

    截至6月11日,龍光地產總市值為579.10億元,遠高于雅居樂、首開、藍光和融信,甚至高于旭輝、金科以及富力等千億房企。

    成長速度來看,龍光的業績增長表現可圈可點。數據顯示,2018年,龍光實現合約銷售額約718億元,同比增長65.4%,實現營業收入441.37億元,同比增長59.4%;歸母凈利潤82.88億元,同比增長26.98%。

    在衡量企業核心盈利能力的凈資產收益率這一指標上,龍光地產也呈現連續上升態勢。根據財報顯示,2017、2018年公司ROE分別為30.6%和31.5%,不斷高位攀升。

    在依靠金融杠桿撬動快速增長的房企江湖,龍光卻同時具備低負債、低借貸成本的特征。根據財報,2018年公司凈負債率為63.2%,較2017年的67.9%下降近5個百分點,加權平均借貸成本6.1%,低于行業平均水平。

    值得注意的是,公司手握357億元現金,比2017年增加59.4%,現金相當于1年內到期債務的逾2倍。

    只要拿地成本低

    賺錢只是時間問題

    “地買的便宜,怎么都能賺錢。”孫宏斌的話一點都沒錯,在商業模式相對簡單的中國房地產市場,只要拿地成本低,賺錢只是時間問題。

    跨周期拿地,是龍光地產穿越牛熊的不二法門。據報道,在2007年,龍光將惠州龍光城項目收入囊中,平均地價僅300元/平米。而在2014-2016上半年,深圳樓價急速上升前,龍光又斬獲四個地鐵沿線項目。

    2016下半年開始,龍光避開了土地周期高點,以收并購和舊改方式納儲。這使得龍光始終保持低成本擴充土儲的重要競爭力,如龍光在2018年獲取的東莞長安項目、珠海金灣、佛山平洲項目地價均低于周邊20%-30%。

    龍光在行業低谷期拿地,有效避開地價高峰,投資的時機選擇避開行業高點,基本處于土地市場谷底,拿地后地價都出現大幅上漲。截至目前,該公司還沒有拿過高價地和受限價影響而虧損的地塊。

    數據顯示,2018年龍光合約銷售均價為16008元/平米,土地儲備成本僅為3900元/平米,較2017年有所下降,平均土地成本占銷售均價僅為24%,低于行業平均水平,為未來的持續高盈利打下基礎。

    優異的表現,引來了國際投行花旗持續“看好”的目光?;ㄆ焐踔琳J為龍光地產為中國地產行業首選。

    花旗認為,該集團80%以上土儲貨值超前布局在大灣區內經濟高增長區域,區內土儲貨值高達5000億元以上,平均土地成本不到每平米4000元,低于平均售價的三分之一,盈利能力長期領先同業。

    “房地產不好干,可誰能找到比房地產更好的產業?”龍光創始人紀海鵬表示要堅持房地產主業。

    在2018年業績發布會上,他表示,龍光擁有土儲權益總貨值6520億元,82%位于大灣區,土地成本較低。

    “隨著外來開發商紛紛涌入,大灣區資產價值必將水漲船高。單一個大灣區,強勁的市場需求及低成本的優質土儲,可保證公司未來五年銷售和利潤的持續增長。”

    從土地儲備分布來看,龍光地產過度依賴大灣區,占比超過八成;南寧區域占9%,汕頭區域占5%,其他區域占4%。但在國家政策支持,高科技產業政策日益聚集的背景下,這種深耕大灣區的策略實屬上策。

    當前,不少規模房企開啟多元化之路,所投資的產業可謂五花八門。但紀海鵬卻堅持在房地產主業,他對此非常清醒:“龍光一直堅持不要去做多元化,我們要高度聚焦主業,而且要去做可銷售的物業,因為周轉快、利潤高。

    反過來,如果去投資很多占用資金的其他產業,那么現金流就會有壓力。其他領域如商業、旅游長期是看好的,但短期內資金沉淀大、效益不高,除關注高潛力的軌道物業外,其他暫時謹慎看待。公司要集中資金投入在盈利性最高的行業跟區域。”

    郁亮曾經說過,指望新業務賺大錢是癡心妄想,目前還是房地產業比較賺錢,很難找到比房地產更好的市場和行業。

    押注一個極具潛力的市場,堅持主業,逆周期抄底,龍光地產的非典型策略,讓其在資本市場受到熱捧。

    近期,繼標普之后,挑剔的惠譽亦將龍光地產的評級展望從穩定上調至正面。

    審校:武瑾瑩



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