股东会见闻录 | 万科问答里的焦点 分红、权益与人才观 (现场实录)

观点地产网 ?

2019-06-29 02:03

  • 对于股东来讲,一年一度的股东大会,是为数不多能够与管理层面对面沟通的机会,不管问题大小,能够直接交流,就是一次深入的了解。

    观点地产网 6月28日下午3点,万科在深圳大梅沙总部召开2018年度股东大会。

    深圳刚刚下了一场暴雨,但这丝毫没有影响股东们对于万科的热情,现场依然坐的满满当当。

    万科方面出席的阵容依然庞大,多达10个人,全是熟悉的面孔。包括主席郁亮,独立董事刘姝威、吴嘉宁,董事孙盛典,监事会主席解冻,首席执行官祝九胜,董事、执行副总裁、财务负责人王文金,董事、执行副总裁、首席运营官张旭、职工代表监事周清平以及董秘朱旭。

    对比起去年,主席台上落座的少了一个人,孙嘉。由财务负责人宣读并提交股东审议年度报告的环节,也换成了王文金。

    这是过去一段时间里,万科为数不多的大变化之一。

    一个月前,万科在集团公众号上宣布了孙嘉的去向,他顶替张纪文成为万科南方区域事业集团首席执行官。同日,万科公告表示孙嘉不再兼任执行副总裁、首席财务官、财务负责人。由王文金担任。

    除此之外,万科还有许多其他的人事变动,因此近期郁亮启动大江大海的人才计划,让现场股东疑问,如何保证外来的一定强于万科自身培养的?郁亮表示这其实是万科在强调内部的流动。

    现场还有很多媒体旁观,郁亮也直接开起了玩笑:“过去这段时间我们发了14条任命,感谢媒体朋友经常帮我们做各种各样的统计。”

    “一个组织成熟之后就有必要跨区域流动,否则会固守一方,难免会产生懈怠的心态。所以我门大江大海主要是针对内部。人才流动起来,也能够吸引外部的优秀人才加入万科。”郁亮解释。

    但这个说法与过去万科向外界的表态并没有多少差别。其他如活下去、收敛聚焦、修枝砍叶、对土地市场、对政策的看法,这些万科早已统一了口径,说法并无新鲜内容。

    值得一提的是,股东交流过程中,只要是祝九胜回答,都会加上一句不知道这个回答是否能令你满意,或是欢迎大家多交流、多沟通等作为结尾,以表礼貌。

    虽然对于万科较为官方的回答股东是否会感到满意并无从得知,但可以看到的是,万科作为行业内数一数二的企业,许多股东应该还是满意的。

    这一点从股东投票期间的茶歇环节也可以看出一二。在这个提供给股东中场休息,并品尝万科精心准备的点心的时间,不少股东围在主席台边,排着队。一方面,这是一个难得可以与郁亮合影的机会,另一方面,股东们也可以获得短暂的私下交流。

    2018年,万科在营收、归母净利方面同比增长均超20%,分别实现2976.8亿元及337.7亿元;合同销售金额也略高于行业12.2%的增速,达14.5%;净负债率仅30.9%。

    股东们看起来并不担心万科的成绩,他们更关心万科的一些制度,是否会吞蚀他们的利润。这场股东大会上,因为没有像前两年发生的大事件或在策略的大幅改变,令到股东们关心的问题变得更加细致。

    逐年降低的分红比率是最直接的问题,这也有多位股东重复提及。

    据观点地产新媒体了解,2018年,万科每10股派发现金股息10.45元,占2018年的归母净利的34.97%。这个比例在逐年降低。在2015年-2017年,派息率分别为43.87%、41.48%及35.42%。

    对此朱旭表示,按照上市多年的累积,现金派息比是31.4%。公司分红方案是综合考虑股东利益、市场环境和公司资金的需求。未来希望保持稳定在35%的分红比例。

    另一方面,万科有不少利润在少数股东那里,以及对并表外的公司进行财务资助,甚至采用无偿的方式资助,让股东担心万科如何才能保证不损害上市公司股东的权益。

    “万科归母的权益净利润和少数股东的权益净利润,大体上占60%。”王文金表示,一季度报表中少数股东权益净利润比较多的情况,只是因为项目结算的比较少,全年来看基本与往年不会有太大差别。

    财务资助方面,王文金和祝九胜接连强调,这部分公司虽然不并表万科,但是完全是万科在操盘,使用万科的品牌,万科的物业。不存在损害上市公司股东利益的情况。

    祝九胜甚至主动提起,此前有外界声音质疑跟投制度是否有损股东权益,并做出解释,“现实情况是没有这么多现金流可以跟投。即使有足够的现金流可以跟,万科也是努力在股东、项目合作方分完后,才轮到员工。”言下之意,股东的利益是处于优先的。

    而其他,如增发H股摊薄了股东权益,有无考虑措施弥补;财务支出成本增加,业绩却没有大幅增长等等,万科的管理层亦一一做了分享,向股东们表示这样做的合理性。

    对于股东来讲,一年一度的股东大会,是为数不多能够与管理层面对面沟通的机会,不管问题大小,能够直接交流,就是一次深入的了解。因此股东也格外珍惜这样的机会。

    有意思的一幕发生在现场。朱旭错认一位股东,以为他已经在之前的环节中曾经获得提问机会。这让该股东十分紧张,双手比划,指着坐在身后的另一个人,表示之前获得机会并非自己。看得出,他不想这个难得的机会失去。

    现场有股东表示,来参加股东大会就是想直面管理层,靠不靠谱心里就会有杆秤。

    以下为万科集团2018年度股东大会现场问答整理实录:

    股东提问:今年分配了大概35%的利润,去年也是35%左右,前两年40%。这个分配公司有什么考量吗?比例为什么越来越少?

    第二个问题,增发股票公司是如何考量的?增发股票可能会摊薄股东的权益,公司认为现在的股价比较贵吗?

    朱旭:首先关于利润分红比例的问题我想做一个汇报。其实万科是A股上市公司中坚持长期分红的公司,我们是A股市场连续分红最长的公司,目前累计现金分红达到了573.6亿元,远远超过这么多年在二级市场股权融资的金额,在二级市场股权融资金额260亿元。按照上市以来这么多年累计的现金派息比是31.4%。

    其实我们的分红政策比例基本上是比较稳定的,正如您刚刚所说的,2018年我们分红118亿元,比2017年度的99亿元增长了将近19%到20%的水平。分红的比例您也计算过,基本上保持在35%。我们的分红方案综合考虑了股东利益和市场环境和公司资金的需求,未来希望保持稳定的35%分红比例。

    第二个问题,关于H股增发的问题,股东大会之前我们和很多的机构投资者做了一堆一的交流。发行H股一般性授权首先是香港上市公司通行的做法,授权董事会可以随时增发H股20%的股份。

    从万科的个案来看,因为万科的H股是当时B转H上市,最开始我们H股只有11.9%,按照港交所的要求,要求香港的港股不能少于25%,我们的股份远远低于这个比例,这种情况下导致我们在H股的市值长期只有300多亿元,我们同类型H股的地产公司往往是2000到3000亿元的市值,这样使得国际投资者对我们购买产生一些不便。

    同时为了确保满足香港证券交易所的要求,提高H股的流动性,我们从去年开始陆续增发H股,由于每次增发H股的比例只占H股的20%,也就是只占总股本的2%多,我们对股东的摊薄是非常有限的。完全可以是用利润的增长来回报股东,也希望股东给予支持和理解,谢谢。

    股东提问:第六项议案第二点,关于被资助对象资产负债率可以超过70%,这是怎么样的考量?因为万科的资产负债率是30%左右,是非常健康的。但是对于子公司提供财务资助的议案里面提到了被资助对象的资产负债率可以超过70%,没有上限。是否应该设一个上限?

    祝九胜:我们刚才跟每位股东汇报了净负债率30.9%,这是一个全球的有息负债减掉现金除以净资产算出来,实际上按一般行业负债率来说,我们公司的负债率在70%到78%之间。

    第六项,被资助的公司负债率可以超过70%,大家都知道做房地产项目公司层面,注册资本会控制的比较小的范围,超过70%的情况还是比较常见。既然做财务资助,一定是我们前期进行可研的基础上进行充分论证,符合我们的投资标准、投资模型,是可以投的。所以你的担心我们是可以从实际的控制中把风险控制好。

    股东提问:所有被资助的项目公司都是不超过50%的,这些项目公司都是由万科来操盘吗?如果有一些不是,万科是否有责任对资助?我看有些资助是无偿的提供资金,是否和万科今年着急抓回款有关系?

    祝九胜:我们在跟所有的项目合作方合作过程中,对于品牌和信用是非常珍惜的,如果使用万科两个字,我们会有很多条件,第一工程款、承包款自己承担,第二必须使用万科的物业服务,这也是业主的要求。

    在发生财务资助的情况下,大概率要使用万科品牌的。如果再结合到无偿财务资助情况下,一定是万科操盘,使用万科品牌。

    股东提问:和抓回款有关系?

    祝九胜:这跟回款倒没有直接的关系,这主要是跟投资方式有关系,因为大家知道万科拿地拿项目方面的特点,最近这几年按金额来看的话,接近80%都是有合作方的。按项目个数来看,70%都是有项目合作方的。

    长期经过检验、资信实力经过尽调都不错,前期获得项目资源,后期把项目交给我们来操盘,还是会有这种可能性和概率,这和投资有关系,跟回款没有直接关系。

    股东提问:分红我们其实为什么不能分多一点,是万科留着钱有更大的用处吗?第二个问题,建议增发H股是不是同时可以同等量的A股注销,我们增发H股也不是因为缺钱吧?还有一个问题是业务里面有很多经营层面的数据,但能不能披露产业数据,比如物业到底赚不赚钱?商业地产到底赚不赚钱?

    祝九胜:考虑到在场股东的诉求,我们各个机构要做平衡,我们能做到是自己随时有足够的现金,在股东的一致性要求下,我们有足够的能力去做。坦白一点讲,138亿对运营层面是不构成压力的。

    第二,留下现金的ROE大概在18%—20%之间,虽然不是特别的理想,也比一般的回报率还算可以。

    关于H股的增发,除了满足国际机构投资者的需要,满足交所的要求,也有整个战略方面的考虑,毕竟海外业务我们还是需要能够适当的提高。如果发展海外业务的时候还要跨境的再去使用资金,这有时候是监管政策支持的,有的时候是不太支持的。

    我们长期的策略是在海外所有的融资都用于海外业务,也不会到境内来,也把汇率的红线通过实际业务的板块进行很好的对冲。你刚才建议是不是在A股方面做一些注销,我们会慎重的考虑,在征得董事同意的情况下做。

    第三个问题,我们确确实实围绕城乡建设美好生活服务商这个战略,从2012年提出来,2014年经过丰富和完善,坦诚的说这些多元化业务的回报水平不尽人意。

    我们是这么看的。第一这东西是不是客户所需要,有没有创造真正的价值。如果客户有需要,能创造真实的价值,暂且回报低一点,甚至不赚钱也可以做。第二在做这个业务的过程中,我们团队的经营能力是不是得到提升。我们随时会谨记股东的要求,对内的要求是三比,要比过去做的好,要比同行做的好,要大力提升。

    具体的业务来讲,物业作为优质回报不错,物流虽然只有4年的布局,水平也达到了合理的水平,覆盖商业也基本上达到这个水平。其他也有一些养老、教育还是差强人意的,但我们在按照自己的关键点在不断提升,在提要求。

    当然我们会兼顾到股东的要求,在没有劣势的时候一定提醒自己,对于整个投资的规模要控制好,节奏要控制好,不至于对回报水平有影响。

    股东提问:我是对议案六有两个问题:第一个万科的利润有将近1/3在少数股东那里,投资者中有人说这是损害了股东的利益,甚至有人怀疑管理层进行利益输送,管理层对于这个问题怎么看?第二个问题,我们对并表外的公司进行资助,怎么样保障资金使用不会损害上市股东的利益?

    王文金:关于少数股东权益的问题,合作是房地产行业的惯例,我们有80%的金额都在合作,70%的项目都在合作。在合作过程中很多以我们为主,这个时候的股东权益按照会计规则可能五五合作也可能五五、四五合作,也可能七三合作。合作也要给股东回报,包括合作方创造价值也是我们必然的选项。

    大家关心一季度有一个少数股东权益比较多的情况,也有一些议论,我想提醒一下,一季度的时候比较少结算情况。今年一季度的结算量,按照计划竣工面积大概是7%,2018年一季度是占2.6%,都是比较小的规模。在这样的结构里,一季度的费用是正常的,按照全年发生结构就发生了比较大的变化。

    这里我想告诉各位股东,去年权益比例60%多,今年差不多还是这样,没有大的变化,万科归母的权益净利润和少数股东的权益净利润大体上占60%,具体还要看竣工决算来看。

    第二个问题,关于并表资助资金怎么使用。财务资助还是基于项目公司运作的通常情况。一个项目如果要5个亿,注册资本一般情况只会是1000万甚至2000万,其余的4.8亿投资基本上都是由股东借款投资,股东借款在现在就翻译成财务资助,如果没有这种方式没办法进行投资。

    在我们的合作里面,我们依然是大股东,所以还是以万科为主的操作。所有万科操作的项目基本上都是所有的财务归我们管,整体操作完全是在万科。划分品牌基本上都是以我们为主,和控股子公司的运作不会有太大的差异。

    还有个别是属于联合操作,这也是同等比例、同等的监管环境,有一个非常好的董事会管理机制来管理,这里面不存在损害上市公司股东利益的情况。

    祝九胜:我补充一下,关于财务资助会带来什么样的影响,实质不能对上市公司的股东没有影响。刚才朱旭讲了每一单都要严格披露,在过程当中欢迎各方实时监督、提出意见。这是一个行业的通行做法,大家关注一下同行大的上市公司也是这么做,我们不是首先要求股东支持我们的公司。

    关于少数股东权益问题,从我们自己来说更多会关注半年报和全年报,如果从季报来看结算的节奏等方面会看到一些结构不平衡。我们坚持的底线也是一样,对上市公司股东的利益肯定是不能有任何不利的情形出现。同时我们要获取源源不断的土地资源,在经营层来看都要认真的对待。

    媒体上有人提出跟投是不是伤害了股东的权益?我也想趁这个机会讲讲,公司给员工每一百块钱,员工通过各种方式跟投60元又进到公司,所有股东分不完的再员工跟投,实际上员工跟投都很多,压力都挺大的。整个前50强跟投制度的公司有30家,出现这种现象不是第一家,虽然股东对我们很友好,允许员工和操盘团队跟投,现实的情况下没有那么多现金流可以跟,即使有足够的现金流可以跟,我们也是股东、项目合作方分完以后,员工才能分到。

    股东提问:公司2018年财务费用比2017年超过百分之百的增幅。今年上半年万科增发H股,虽然刚刚管理层有解释增发H股是为了流动性的考虑,但本质上还是融资。这两年为什么有加速融资的行为?因为融资增加导致财务成本大幅提高,但公司的规模并没有跟上步伐,请问这样的融资安排背后是怎么考虑的?能否分享下半年的投融资计划,是不是多元化业务花掉很多的资金但是又没有太多的产出?

    祝九胜:2018年的财务费用相对以往大幅度的增加,我们内部就这个问题高度重视,也进行了详尽原因的分析。有在投资方式上变化带来的,我们在很多区域,比如上海的投资是全额保证金存三个月,政府是不给任何回报。2018年的上海投资,无论从销售金额还是投资都成为我们第一大区域,去年这个区域的投资光保证金日均50亿到180亿之间,这是基本没有收益,需要对外付融资成本的。

    各地的监管政策方面,有的款回来在财务报表上体现为货币资金,这是不可动的状况,也是行业共性的问题,差异在于大家的城市布局不一样。假设在二三线城市、三四线城市多一些这方面的监管就会少一些。我们在一二线城市分布多一点,受的预售监管比别人更严格,回款可以自由动用的部分又可能会少。

    刚才提到是不是多元化的业务有占用?肯定会占用资金,回报理想不理想?我们很惭愧,此刻还不理想,我们在努力,这会不断的提升。

    股东提问:上半年全国土地市场包括成交价格都有所上升,管理层对土地市场趋势怎么判断?

    我们大概一年前提出活下去的口号,过了这么长时间以后如何评价现在的形势以及这个口号有没有变化?

    郁亮:其实我们在会场里面条幅是三活,活下去、活得好跟活得久。大家只看了前面那个,忘了后面还有俩,很担心万科能不能活下去。万科不想让别人活,也有很多很多故事来。

    三个字往往会引起很多情绪,所以我们以后一般不用三个字,都四个字,三个字有的时候很麻烦的,引起很多的想法,不能说全了。

    其实本来活下去要如履薄冰,因为这个市场来看,我们几个判断没有改变过。比如说房子是用来住的不是用来炒的,租售并举这个长期的政策是不会改变的;我们对房地产行业来到白银时代的判断也是没改变过;我们对万科致力于为客户提供好产品,好服务的策略也从来没有改变过。我们对于自己做城乡建设和生活服务商这个战略定位和我们与城市同发展,客户同步发展的具体业务策略也没有改变过。

    但是虽然没改变,难免有的同志时间一长就忘了初心,初心特别好。初心是什么?做企业首先要活下去,如果做企业都活不下去,跟流星一样那就没什么意思。所以要活下去,也是对我们自己的警醒。

    后来我补充说了一句,万科是危机感驱动的公司,不是被危机驱动公司,这一点有分别的。但我还是很感谢大家对万科的关心,所以我觉得那个时候我们影响很多人。我们可能有的时候就给大家浇点冷水,清醒一下,而且我觉得对我们自己是有帮助的。

    当然为此我开掉员工,是因为给大家困扰了。我们从来没规定一个PPT分辨式激励,但是至少造成了大家困扰情绪是不应该的。这是我对今天每个季度给股东的报告,我们活得很好。

    祝九胜:对于市场的判断,我们看的是房屋市场还是有不同的表现,可以说一个问题两个方面。

    我们对于房屋市场的判断虽然有一些小小波动,总体上还是处于平稳发展的方向。土地市场大家也关注到了,至少在竞争方面比较激烈,个别城市还是有过热的现象。我们发现同行的企业更谨慎,在投资方面我们一直是谨慎投资,我们内部是两个工具来控制投资总量节奏,一个是有一个投资总规模,每年投多少。

    第二个是在每一个周期的回款里面拿出一部分比例进行投资,以一个年度为例,一般是拿出30%左右的回款来进行投资。今年1—5月跟去年同期比回款的比例是在下降的,今年1—5月份总的投资大概有700亿,权益股份占500亿,总的溢价把握比较好,在7%左右。还是要保证有足够的储备,足够的资源可持续发展。

    股东提问:万科在对一些业务进行了收敛,但是否有必要再发展相关业务来保证万科的可持续增长?

    万科今年如何保证招来的人是强于万科的?

    郁亮:这两个问题都特别有意思。我们不收敛聚焦,对万科而言,叫万科初心教育,既然业务竞争越来越激烈,我们只有做得更好,这个时候要牢牢记住如何来做基本盘。

    但我们丝毫没有说我们要把这个不做了,我们是修枝剪叶,很多人说万科要砍树,我们只是收敛聚焦,把一些枝叶修掉。你看深圳城市绿化做很好,每年绿化部门很重要的活就是修枝剪叶,否则树形不可能长那么好。必要的修枝剪叶是为了更好的生长。

    对行业来说,到白银时代了,再靠过去单一业务已经不足以支持有效发展了,我们有质量的发展就很难实现了。比如说公寓,如果未来衡量地产商是否领先领跑、数一数二的话,如果只在销售领域里面领先领跑的话,我觉得可能并不很合适。必须要在租售并举两个领域里面做到数一数二,那才是行业里的领先领跑的公司。

    大家知道做开发业务,相比做出租公寓还是相对容易一点,尽管竞争在不断加剧,出租公寓更难做。这个时候我们不做了吗?肯定还要做下去,我们还在发展。长租公寓也是万科的基本盘,不只是说开发。万科希望能够在开发业务跟租赁公寓这两个领域都能够领先领跑,数一数二,这样才能保持行业的地位和影响力,从而是实现我们有质量的发展。

    关于大江大海的问题,更多的其实是强调内部的流动,你注意到过去两个月以来,谢谢媒体朋友经常帮我们做的各种各样统计。发了14条职位比较高的任命,大多数都是内部调配的,跨区域流动的。

    一个组织一定时间成熟之后就有必要跨区域流动,否则会固守一方,难免会产生一些懈怠的心态,所以大江大海是活水计划,让水活起来。未来大多数人才还会从内部产生。

    当然万科对于社会优秀人才一直是报有非常大兴趣的,我们要为社会上优秀人才的创造施展才华的舞台。但是今天我们所需要的优秀人才不只是开发商,可能来自于合作伙伴,可能来自于优秀的中国制造业,甚至优秀的服务业。我觉得中国的制造业代表中国企业里面管理的最高水平,他们这中间应该很多优秀人才。假如能够为我所用的话,这些人才对万科的发展能起很大的作用。

    所以我们大江大海主要是针对内部,人才能都流动起来,同时也能够吸引外部的优秀人才加入万科,不是简单的挖人。

    股东提问:我关注到世界500强当中除中国以外有3家房地产公司,在全球其他任何国家是没有一家房地产公司进入世界500强。对于这个问题,管理层怎么看?第二个是对于房地产的市值,怎么判断到底值多少?什么样的房地产公司更值钱?

    郁亮:我没法判断,是你判断的。我没法判断值多少钱,你就给我这么点钱,我还不满意呢,我也想跟你探讨如何让万科更值钱的问题。

    第一个问题,我觉得其实在大的国家,在他们的房地产黄金时代都有企业进入世界500强,比如美国的战后有一段时间,日本也有一段时间,每个大的经济体在房地产最黄金的时代一定是有的,目前这个时代轮到我们国家而已。

    但我觉得我们这个时代也快要结束了,黄金时代快要结束了,所以白银时代开启了,尽管是贵金属,但是含金量下降了。用纯粹简单的过去的房地产业务,经常在500强榜单里待着的,我觉得非常困难,甚至不会可能。

    我们看到了头部企业都在做新的尝试,我们觉得中国房地产市场机会仍然是在的,份额还会进一步提高。比如在城市服务内容方面有更多的空间,我们的物业不仅管理小区,现在参与城区的管理,不再是一个居民的住宅服务商,某种意义上是城市服务商,如果是这么一个局面,业务会做得更大一些。

    从这一点上讲,不是房地产行业进500强的道路越走越窄,但是转型发展之后的房地产行业,说不定还有新的机会能够留在榜单里面,这要靠大家继续努力了。

    股东提问:公司在商业综合体方面今后有什么计划和目标?在贸易战的背景下,国家是否会放松限价限贷政策?公司是否会有相应的措施?

    郁亮:万科是农民,我们把地种上,政策变化我们是不预测的,我们只应对。不管天气好和坏,我们都要把地种好,把粮食种出来,这是我们最主要的目的。

    祝九胜:万科广场实际上室我们公司跟着城市的发展自然产生的业态,不像这个行业刚刚开始的时候,把住宅、商业、办公分得那么开。今天在一些一二线城市,政府在出让土地的时候就严格规定了,住宅占多少、公寓占多少、写字楼占多少、商业占多少。我们内部叫大型综合复杂交易,这对于开发商来说是一个挑战。

    大家也知道过往很多年万科聚焦在住宅领域。最近这几年我们意识到如果只有靠单一的能力是很难适应城市综合发展的道路,我们在2014年就非常明确的提出围着客户的需求做,跟着城市的发展方向做。城市需要什么产业,我们就必须会做什么样的业态,在这方面不断的跟国内外的同行学习,不断的通过各个方式引进特色人才。

    在下一步我们会做更多新的尝试,我们不把太多股东的资源做新的开发和尝试。我们内部的产品线大概就是三个方向。第一个是基本盘;第二个是要持续的持有经营权;第三是纯粹的服务和内容,物业就是服务业务,教育养老是内容业务。我们渴望着有一天,三大块能够同时打通拉直。

    股东提问:公司会不会继续增补董事?另外发现总裁没有进入到董事会,公司是否会考虑?

    郁亮:我们在考虑之中,我也希望祝总是董事,只是名额不太够而已,我们可能调整一下。

    股东提问:去年中国房产住宅销售14亿平米,公司对于未来五年甚至十年的住宅销售情况大概怎么预计?第二个问题我们看到其他房企激励力度很大,万科在人员激励、公司治理方面有没有什么自己的特色,或者比竞争对手更优秀的地方?

    张旭:中国的房地产去年销售在13.7万亿,将近14万亿。我们看今年上半年其实这个数量没有减少,我们相信未来的一段时间还会维持在高位。但是我们同样可以看到房地产的集中度在提高,无论是房地产的前三或者前十集中度都在提高。

    万科在去年的集中度只占了整个市场的4.05%,如果从历史的角度看,无论在美国、欧洲还是日本,房地产集中度可以到6—8%,无论未来是13万亿还是10万亿,我相信集中度还会不断的提高,这是我们对未来几年的看法。

    祝九胜:这位股东对我们很友善,关注到我们激励跟同行的差异,我说激励不足,你说我们很穷。我说激励过度,又会惹得诸位股东不开心。实事求是,激励体现了相互关系,做得好,股东才会给我们多一些。

    确确实实万科激励方式跟其他公司有很大不同,一个根本不同是事业合伙人机制,事业合伙人机制强调同心者同路,一起长期走下去会有一个很好的结果或者效果。

    第二个不同,我们传统的文化也略显差异,我们这家公司比较强调股东关怀、市场化精神。对内主要靠企业文化来留住人。不同激励机制哪一种好、哪一种不好,我个人感受或者团队感受,这只是一种选择,我们选择了这一家公司,无关增与减、多与少,我们仍然当好农民种好地,当然股东对我们更好一点,允许我们多拿一点,我们也很开心的。

    撰文:廖尧、非言    

    审校:武瑾莹



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