原报告 | 宝龙商业玲珑局

观点指数研究院 ?

2019-09-10 19:38

  • 在商业地产的角逐跑道上,宝龙地产正全力加速,一方面加速推动轻资产拆分上市,另一方面也在加速推进商业项目在主要发展区域的发展,占据有利市场。

    观点指数 一个成立仅半年的商业管理公司,如今宝龙地产要给予它更高的使命。

    8月20日,宝龙地产控股有限公司发布公告称,建议分拆宝龙商业管理控股有限公司在港交所上市。时隔三日,宝龙地产在业绩会上对此事做出回应称,宝龙商业到了独立成长的阶段,分拆出来并非是向市场集资,而是可以让团队、品牌在市场上独立发展。

    除此之外,宝龙地产透露商业分拆主要是轻资产,资产端还是在地产控股里面,未来将持续性地与甲乙方合作。

    或许相比成立仅3个月时间,宝龙商业管理的发展历史要长得多。1993年起,宝龙商业管理主要为控股股东宝龙地产提供辅助物业支持;2007年起正式将业务扩展至商业运营,并于5年前为独立第三方提供相关运营服务。

    斗转星移,走至2019年关键节点,地产行业在迷茫和坚韧中前行。宝龙商业管理肩负着宝龙地产商业业绩增长的重任,又能否完美消化呢?

    以“轻”为己任

    2016年年初,宝龙地产提出了“三轮驱动”的商业地产战略,其中,发展轻资产模式,通过输出运营能力和管理人才等创收成为重点,而本次宝龙地产拆分上市的也主要是轻资产部分。

    提及发展轻资产,万达是其中具有代表性的房企之一,其通过运营轻资产万达广场,提供选址、设计、建造、招商和管理运营等服务,获得较高的回报率,是做商业轻资产运营房企里面相对成功的。

    据万达商管发布的2019年中期业绩数据显示,上半年万达商管营收入为330.48亿元,此外万达商管将持续提高开业轻资产项目的数量和占比,预计每年开业50个广场,今年以后新开业万达广场预计70%左右为轻资产。无论是轻资产数量还是轻资产占比,万达都是国内的独一份。相比之下,宝龙的轻资产发展情况如何?

    据宝龙地产向港交所递交的招股书显示,宝龙商业管理2018年的资产规模为21.3亿元,2018年的收入约为 12亿元,本次拆分上市计划融资金额10亿元。从资金用途来看,本次计划上市的目的之一就是获得更多的低成本资金来扩大轻资产的规模,提高运营管理能力,以便后面能输出更好的服务。

    数据来源:宝龙商业管理招股书,观点指数整理

    自2014年起,宝龙商业管理向由独立第三方拥有开发的零售商业物业提供商业运营服务,在2016年、2017年及2018年及截至2019年4月30日止的4个月里,收入分别为0.041亿元、0.326亿元、0.533亿元及0.188亿元,分别占商业运营服务收入的0.6%、4.1%、5.4%及4.5%。

    据宝龙地产发布的2019年中期业绩数据显示,截止2019年6月30日,宝龙地产经营及管理的商业广场达36家,在管轻资产项目3家,2019年暂无轻资产项目开业运营。

    上述3个轻资产项目分别布局在西南和华东。宝龙主要采取与第三方合作的方式开发经营,通过提供开发顾问、物业管理、商业运营方面的服务来获取收益。

    数据来源:公开披露数据,观点指数整理

    相比之下,宝龙地产的轻资产发展还处于初步发展阶段,无论是规模还是数量都暂不具优势。或许这也是宝龙借道资本市场,获取发展轻资产能量的动因之一。

    作为从事商业地产多年的企业,宝龙有着丰富的商业管理和运营经验,可以通过上市向外界筹集资金扩大轻资产规模,并升级发展模式,为后面的商业运营助力。

    商业地产加速

    宝龙商业管理2019年3月正式成立,到目前为止主要分为三个发展阶段。第一阶段自1993年起,主要为控股股东宝龙控股提供辅助物业支持;第二阶段自2007年起,主要是将业务扩展至商业运营;第三阶段自2014年起,主要为独立第三方提供商业运营服务。

    据宝龙地产中期业绩数据显示,截至2019年6月30日止6个月,宝龙地产录得总收入约为122.51亿元,较2018年同期增加约32.0%。其中,录得租金收入约人民币6.35亿元,较2018年同期增加约36.6%。

    数据来源:宝龙地产半年报,观点指数整理

    另据宝龙商业管理的招股书的数据显示,宝龙商业管理2016年、2017年、2018年以及2019年前4个月的收入分别为7.527亿元、9.73亿元、12.004亿元、4.997亿元,扣除各项成本后,纯利分别为0.629亿元、0.786亿元、1.333亿元、0.549亿元,呈现逐每年稳步上升趋势。

    数据来源:宝龙商业管理招股书,观点指数整理

    近年来房地产市场竞争激烈,不少知名房企开始纷纷布局商业地产,或是宣布成立商业地产部门,或是拆分商业部分上市等。在行业浪潮中,做商业出身,曾与万达齐名的老大哥宝龙近年来一直积极开拓自己的商业地产新模式。

    在商业地产方面,宝龙地产始终坚持深耕以上海为中心的长三角地区,到目前为止,宝龙地产在上海已开业的商业项目达9个,主要位于主城区外围的副中心,走的是和万达一样的城郊发展模式。

    数据来源:公开信息披露,观点指数整理

    在中期业绩会上,宝龙地产总裁许华芳表示,下半年有6个商场开业,到今年45个商场。2020年从自身角度有10个商场开业,2021有9个商场开业。未来三年,一共会有64家商场开业。另外,他还表示,“内部是高速增长期,下半年可能会有几个项目推进,所以持续高速增长这个角度是没有问题的。”

    据观点指数了解,2019年宝龙新开业的商业项目主要有6个,分别为绍兴袍江宝龙广场、临安白湖畈宝龙广场、南京高淳宝龙广场、天津滨海宝龙广场、上海宝杨宝龙广场、宁波宝龙广场,相比2018年的3个开业项目翻了一番。

    据宝龙商业管理的招股书的数据显示,宝龙商业管理截止2016年末、2017年末、2018年末以及2019年前4个月的为止的商业运营收入分别为总在管建筑面积分别为1440万平方米、1520万平方米、1610万平方米、1620万平方米;总合约建筑面积分别为1560万平方米、1790万平方米、2120万平方米、2360万平方米,在管面积和总合约建筑面积稳步上升。

    数据来源:宝龙商业管理招股书,观点指数整理

    随着在管建筑面积的增加,宝龙商业运营收入也在逐步增加。截止2016年末、2017年末、2018年末以及2019年前4个月的为止,商业运营收入分别为6.283亿元、7.924亿元、9.796亿元、4.144亿元,在商业总收入中占比均在80%以上。

    数据来源:宝龙商业管理招股书,观点指数整理

    这样看来,宝龙地产现在正采取两手抓的战略,全力发展商业地产,一方面加速推动轻资产拆分上市,发挥其在商业方面的品牌价值。另一方面也在加速推进商业项目在主要发展区域的发展,占据有利市场。

    商业拆分上市,前景如何?

    首先,从目前的商业地产市场的发展来看,有不少房企选择独立运作商业板块或者是分拆商业板块上市,而最后的结果都证明了这能发挥资本市场的优势,有助于商业地产板块的后续发展。在中期业绩会上,宝龙地产也承认宝龙商业分拆之后,可能会让宝龙地产财务指标有所改善。

    如此看来,在房地产进入白银时代,房企融资渠道收紧、成本攀升的当下,宝龙地产通过分拆商业上市,的确有现实的考量。

    纵观近几年房地产行业的发展,不难发现相对住宅开发业务,商业地产虽然投资回报周期长,但能提供更加稳定和长久的现金流,受政策调控的影响也比住宅小。这也是商业地产备受房企关注和青睐的原因。

    此外,布局和发展商业地产,还能从源头处舒缓面粉问题——不少地区,商住用地供应量明显增加,将商业用地与住宅用地进行优化组合,可以提高房企的拿地竞争力。

    其中,轻资产模式是比较受青睐的。因为房企可以仅从事代建、代管等业务,减少在开发资金上的投入,此外还可以吸纳社会资金进行投资,减少融资压力。

    但也有部分业内人士表示,宝龙此次拆分商业上市虽然有利于商业模块的未来发展,但融资的规模相对有限,能否支撑其未来发展还存有疑虑。

    鉴于宝龙本次拆分的只是商业部分的轻资产,正式挂牌还尚无具体的时间表,而且完成分拆轻资产业务之后会不会考虑资产端的分拆,未来市场会如何发展等都还是未知数。而至于其商业板块前景究竟如何,相信时间会给出答案。

    原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

    撰文:冯彩云    

    审校:欧阳颖



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