原报告 | 绿城:偏科生的手术刀

观点指数研究院 ?

2019-09-12 18:07

  • 张亚东于香港业绩会上坦言“绿城是一个‘特长生’,我们的产品线非常强。同时,我们也是一个‘偏科生’”。

    观点指数  时光荏苒,自去年8月2日张亚东接棒曹舟南成为绿城行政总裁已经一年有余,但这位新晋总裁交出的第一份半年报并不能让市场满意。

    8月26日,绿城中国的半年报如期而至。绿城今年上半年业绩并不理想,实现合约销售743亿元,距离今年初定出的2000亿年目标仅完成37%。尽管如此,首席财务官兼公司秘书冯征还是强调有信心完成年度目标。

    “虽然绿城2019年上半年营收大幅下降,但下半年营收料将反弹。”面对绿城的业绩表现,业内曾预计绿城每年营收将保持每年10%的增长率,理由是项目完工情况和交付计划均集中于下半年。

    张亚东于香港业绩会上坦言“绿城是一个‘特长生’,我们的产品线非常强。同时,我们也是一个‘偏科生’”。

    “特长生”的骄傲

    在宋卫平时代,绿城一度是好产品的代名词。产品上的精细化操作,也为绿城赢得了较大的溢价空间。

    观点指数研究院取样绿城上半年结转收入的楼盘数据整理得出,今年上半年绿城产品线每平方价位大都高出地区平均水平线,为行业领先水平。

    如位于上海项目黄浦湾销售均价16.27万元/平方米,上海黄浦月均价为8.4万/平方米;山东济南的项目玉兰花园销售均价为1.87万元/平方米,济南章丘上半年房屋均价为1.87万元/平方米。

    产品上的优势,也给绿城带来更大的产品效应。借助绿城品牌,代建业务正成为绿城中国的另一条业绩曲线,是不可忽视的存在。

    上半年绿城代建项目合计达317个,为绿城贡献了249亿元的销售业绩。此前2017、2018同期代建项目合同销售153亿元和280亿元。另外,有消息称,代建业务板块也将分拆上市,张亚东也承认了这一点,“正在做准备工作。”

    作为目前绿城的主业,房地产开发业务依然是业绩贡献的主要来源。今年上半年投资项目销售金额达到了494亿元,占比为66%。其中一、二线投资项目销售金额为311亿元,占比67%。

    在新增土储方面,长三角依然是绿城的战略重点区域,上半年新增地块数量19个,于2018年同期持平,总建筑面积322万平方米。总成交金额为252亿元,其中应占权益金额为181亿元,平均楼面地价1.28万元/平方米。预计新增可售金额626亿元,其中一、二线可售货值占比88%,重点发展的长三角区域预计货值占比达66%,为绿城未来增长提供较大空间。

    纵观半年报告,尽管销售业绩不尽人意,张亚东则强调,绿城的情况并没有那么差,在他眼中,上半年绿城各项产出指标都已经触底平稳,现在进入了回升通道。

    其中回升最为亮眼的应是毛利率,2019年上半年,绿城实现毛利率32%,较去年同期的18.1%有13.9%的大幅增长。这也是绿城最近三年毛利率表现最好的一年,此前2017年、2018年的毛利率分别为19.2%、22.8%。同时,其净利润率也从去年同期的9.3%上升7.2%至16.5%。

    截至6月30日,绿城净资产负债率为58.6%,较上年期末上涨3.3%,此前的2017、2018同期负债率为57.9%、55.1%。银行存款及现金(包括抵押银行存款)为482.32亿元较上年期末有轻微的增长,为一年内到期借款余额的2.69倍,现金充裕,能覆盖到期债务,为绿城的持续发展提供较为有力的保障。

    除此之外,绿城的总借贷为865.59亿元,较上年期末上升6.3%,加权平均利息成本为5.4%,与2018年持平。据了解,绿城取得金融机构授信2384亿元,期末尚有可使用额度约1507亿元。

    “偏科生”节奏失衡

    今年3月,绿城在香港举行2018年全年业绩发布会,在发布会上,张亚东为绿城定下了不低于20%的合同销售增长目标。其中,2019年实现2000亿元,2020年2500亿元,2021年3000亿元。

    不过除了销售额之外,绿城的收入、利润等却在下滑。今年上半年实现收入186.58亿元,同比减少约44.36%;归母净利润约20.58亿元,同比减少约11.88%。

    造成绿城“偏科”的一个重要原因是手上没有项目,即投资拿地问题,这也是绿城中国的短板。据2015-2016年年度财务报告显示,2015至2016年绿城新增土地储备项目分别为8个和9个。

    “2019年一季度我们最痛苦,因为没有货卖。没有货就没有营销、没有回款,也就没有投资。”张亚东解释收入大幅度减少的原因是上半年产出不够,上半年绿城中国新开工499个项目,但是竣工135个项目。虽然新开工面积同比上升了35.6%,但竣工节奏亦有所失衡,导致了上半年结算面积减少,收入也大幅度减少。

    据2019年上半年财报显示,绿城上半年新开工面积449万平方米,竣工的面积仅135万平方米,下半年预计新开工面积共493万平方米,计划竣工面积484万平方米。统计得2019年全年新开工面积为942万平方米,竣工面积为619万平方米。此外,2018年全年新开工面积为926万平方米,竣工面积492万平方米。预计全年竣工面积同比提升25.8%。

    从纳储节奏上看,据观点指数此前研究,绿城近半年来的拿地溢价率相对较高。在今年3月28日,绿城以26.91亿元竞得宁波鄞州区6.47万平方米的城镇住宅用地,溢价率37%;3月29日,绿城以19.7亿夺得了位于杭州兴议路周边3.06万平方米商住用地,溢价率50%;4月25,绿城以34.91亿元竞得安徽省合肥153.1亩住宅用地,溢价率107%。

    此外,产品溢价是绿城过去获取高毛利的手段。最近几年因为房价调控政策,导致很多城市出现限价,绿城取得高利润的拿手本领自然变得难以施展。“实际上绿城产品的溢价能力是最强的,由于限价,使得溢价能力体现不出来,这也是绿城目前面临的一个巨大的压力。”张亚东如是说。

    手起刀落

    相对产品打造能力,运营一直以来都被外界定义为绿城的短板。据了解,2007-2010年,绿城平均存货周转期长达2200多天,从拿地到卖房回款要足足6年,其他房企一般是3年。无标准化流程、无周转效率的非市场化运营节奏,最终让绿城陷入了资本的困局。如何解决短板自然就成为了张亚东执掌绿城以来的重点之一。

    此前就有消息称绿城正要求员工加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”的策略,加速资金回笼。同时加大应收款项催收力度,“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取提前原计划开盘销售,严格控制付款。

    张亚东也在今年业绩会上应证,绿城的理想状态是5个月开工,9个月开盘,12个月现金回正,而现在是4个月开工,9个月开盘,14个月现金回正,距离理想状态尚差一点,预计会在未来实现。

    同时,绿城也在迅速增加土储,增加小镇、TOD等低土地成本项目的获取力度。上半年新增项目达59个,管理项目合计317个,规划总建面积约7284万平方米,预计可售金额达到4194亿元,土地权益上半年由之前的40%达到了65%。

    今年1月,绿城还对公司组织架构进行了调整,将原本的16家子公司调整为11家项目群的管控模式,目标减少人员配置20%,人均能效提升11.5%,人均销售金额升至8500万。并且于6月底以741万股股份实施股权激励,计划覆盖70名核心高管。

    至于绿城最终能否重回宋卫平时期的巅峰,值得市场拭目以待了。

    原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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