现场 | 世茂海峡的距离

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2019-09-12 23:21

  • 2019年世茂海峡“来势汹汹”。

    观点地产网 从107亿到505亿,世茂海峡只用了3年。

    作为世茂集团旗下最大的全资子公司,世茂海峡交上来的销售成绩确实较为出彩,尤其近几年的发展势头迅猛,引发外界不少关注。

    最新数据显示,2019年上半年,世茂海峡签约销售金额达316.1亿元,同比增长26%;新开工面积超300万㎡,新增土地储备近1500万平方米;2019年上半年新增货值超2000亿元,累计可售货值近3500亿元。

    在近期世茂海峡主办的广州双盘媒体见面会上,世茂海峡区域企划负责人林鄞显得颇为自豪:“到目前为止应该没有其他区域公司可以做到一年超过500亿的销售业绩,今年我们可能会有更大的突破。”

    世茂海峡“来势汹汹”

    世茂海峡的突破最先源于世茂集团的架构改革。

    2018年,世茂集团推出新的管理架构,即“充分授权+激励机制”。在此架构之下,世茂集团发挥的是服务者和监督者的作用,而地区公司则成为实体经营者,自负盈亏。

    从另一角度讲,在充分授权后,世茂集团内部会形成竞争机制。同一地块,地区公司之间会进行争夺,而集团会以利润率、IRR、现金转正时间三项指标决定授权予哪个地区公司。

    公开资料显示,世茂集团下设有华南、苏沪、浙江、华中、海峡、西部、华北及山东等8个区域公司,以公司制管理,每个地区公司都处于同等地位。

    处于集团的大本营,世茂海峡无疑是世茂集团的聚焦点。许世坛也最常挂在嘴边,业绩会上总是得意地介绍这个区域公司。

    于2019年初,原世茂福建更名为世茂海峡,同时,世茂集团给予世茂海峡充分的资源支持和多元赋能。

    从今年上半年开始,在世茂集团的充分授权下,世茂海峡发展更加迅速。短短数月的时间,世茂海峡合约销售额316亿,新增地块45个,新增土地储备近1500万平方米,新增货值超2000亿元,总可售货值近3500亿元。

    据世茂房地产中期报告显示,2019年上半年,世茂房地产签约额为1003.4亿元。仅仅世茂海峡一个区域公司,就占比超过了三分之一。

    由此可见,2019年的世茂海峡确实是“来势汹汹”,甚至有人调侃道,现在的世茂海峡已经相当于一个中型房企的规模。

    于2017年,世茂海峡全年销售额达251亿,新增项目20个,项目数已经是超过前14年累计的总和;2018年,世茂海峡全年销售额为505亿,新增58个项目。

    为何世茂海峡能在短短几年之内实现这么大的突破呢?

    毕竟在2017年之前,诞生于2003年的世茂海峡仍只是深耕于福建、厦门、泉州的一个并不显眼的区域公司。

    分析认为,这或许与其以收并购的方式进行规模扩张不无关系。2018年数据显示,世茂海峡投资拿地以合作招拍挂和二手收并购为主,两者新增货值的比例分别高达58%、30%,独立招拍挂的比例仅占5%。

    业内人士表示,世茂海峡整个的扩张速度和扩张路径都是非常明确的,去年到今年通过招拍挂拿地和合作拿地的速度也是非常快的,高峰时期一个月能拿到7、8块地。

    收并购的目标

    自2018年8月开始,世茂海峡就布局进入广西东盟之窗、淮海经济带、海南国际旅游岛、长三角经济区、津京冀城市群、粤港澳大湾区等热门区域。截至目前,世茂海峡的拼图实现了9省29市147盘。

    回过头来分析世茂新进的大湾区,会发现与世茂华南有所重叠,这时世茂华南与世茂海峡的关系便成了关注点。

    关于世茂海峡与华南世茂的关系,林鄞在媒体见面会上表示,世茂海峡跟华南世茂是兄弟公司,属于同进同退的关系。“但华南世茂更多的是以招拍挂的形式进入土地市场,海峡世茂会更多地通过收并购的方式进行区域深耕。”

    事实上,近段时间世茂房地产所进行的金额较大的收并购事项,往中细究,大多都是由世茂海峡操盘,包括世茂房地产与泰禾集团、粤泰股份、明发集团的收并购往来。

    以泰禾广州院子项目为例。于5月17日,泰禾集团公告宣布将旗下规模最大的院子—广州院子51%股份卖给世茂。

    公告披露,泰禾集团全资子公司红悦置业、泰禾恒昇、瑞德置业、广州增城区泰禾置业,与世茂房地产全资子公司厦门昱则、厦门衡珲签署协议。

    值得关注的是,厦门昱则、厦门衡珲公司的法定代表人都是世茂海峡公司董事长兼总裁吕翼。

    自今年以来,世茂房地产以收并购方式受让了南昌茵梦湖国际旅游度假区项目、泰禾广州院子项目、泰禾昆山淀山湖项目、泰禾佛山院子项目、杭州富阳项目等多个项目,其中签订协议的多为厦门、福州等地的子公司,均为世茂海峡旗下公司。

    截至目前,世茂海峡与泰禾集团的交易对价将近60亿。

    此外,于今年4月,世茂房地产以27.92亿元收购明发安徽马鞍山项目51%股权,进行操盘的也是世茂海峡。

    市场上讨论最多的世茂房地产与粤泰股份收并购,依然是出自世茂海峡之手。于6月9日,粤泰股份与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署了项目转让协议,交易对价总计63.97亿元。

    转让的五个项目分别为淮南洞山天鹅湾项目、广州天鹅湾二期项目、广州嘉盛项目、淮南公园天鹅湾项目和中浩丰投资发展有限公司20%股权。

    据观点地产新媒体了解,该五家子公司分别为厦门进衡、厦门奉朝、厦门尚翎、厦门昱翎和厦门翎泽,同样是世茂海峡旗下公司。

    业内人士表示,世茂海峡在团队架构、技术实力、土地储备相对来说都是比较成熟的,收并购实力也相对较强。

    就目前看来,世茂海峡的收并购还是比较青睐于闽系、粤系房企,业内人士称,“利用资金进入项目,然后通过当地比较成熟的关系,双方进行强强联合,这是世茂海峡比较喜欢的方式。”

    而且,不同于以往大部分房企进入广州的小心谨慎,世茂海峡首入广州,就以收并购的方式揽下了三大项目:世茂泰禾增城院子、珠江天鹅湾、嘉盛大厦。

    据媒体会上透露,广州天鹅湾二期项目、广州嘉盛项目将在不久后推出市场,均为广州顶豪项目。

    不过,广州或许只是世茂海峡进击大湾区的一步,世茂海峡的目标,还是整个大湾区。林鄞在媒体会上也透露了,粤港澳大湾区会是重点规划的地区。

    对于世茂海峡的下半年,业内人士预测,世茂海峡在上半年已经获取了大量的地块,有快速的土地储备扩充,接下来会把重心放在销售资金回款方面,当然收并购也会继续物色。

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    撰文:许淑敏    

    审校:武瑾莹



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