华侨城文旅新思路 大手笔“买与卖”的机遇与挑战

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2019-09-16 20:07

  • 这是华侨城集团向“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”发展模式转型后所采取的应对策略:地产业务加快周转,从而实现反哺文旅前期大额的投入。

    观点地产网 在房地产的多元化时代,文旅是各家房企探寻的道路之一,华侨城集团则是个中翘楚。2019年上半年,华侨城集团旗下主要上市平台华侨城A便表现出优异的成绩。

    近日,深圳华侨城股份有限公司发布2019年半年度报告。报告显示,上半年实现营业收入177亿元,利润总额41亿元,归属于上市公司股东净利润28亿元,分别同比增长20%、23%和40%。与此同时,总资产达到3346亿元,较年初增长14%。

    报告同时指出,报告期内,华侨城A旗下共有19家景区、开放式休闲旅游区、度假区及独立运营的演艺项目和24家酒店、1家旅行社;上半年累计接待游客1782万人次,同比持平。七地欢乐谷接待游客人次同比有小幅增长;北京欢乐谷、武汉欢乐谷、重庆欢乐谷游客增幅均超10%。

    在房地产业务方面,华侨城A表示,上半年积极发挥文化旅游品牌优势,新获取的16个土地项目中有12个以底价成交,以较低的成本储备了一批优质资源。报告期内共落地18个项目,权益口径总投资金额181.4亿元,新增权益建筑面积436.78万平方米,同比上升90%,新增土地储备以一线和二线重点城市为主。

    不过,已经习惯了以住宅业务快周转为主流模式的房地产行业背景下,外界对于华侨城集团出售项目的同时,依然不停“买买买”表现出很大的疑惑。

    事实上,因为文旅产业投资额大、建设周期长等特点,对华侨城集团的业务模式也应该放在更长的时间轴来看待。

    十万亿“蛋糕”

    华侨城集团是基于以房地产反哺旅游的“旅游+地产”模式,进化成目前“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”创新发展模式。房地产业务的高效率周转,依然是其实现企业高质量发展的重要路径。

    这种做法,既有利于华侨城进一步聚焦主业,保证企业有更多精力和资源集中到文旅产品的开发建设中,不断提升文旅核心竞争力,通过资源优化配置,为消费者开发与建设更优质的文旅项目。而华侨城集团专注于文旅项目的投入,也正好契合目前国家的发展战略。

    据观点地产新媒体了解,国务院办公厅日前印发了《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》,总体目标是顺应文化和旅游消费提质转型升级新趋势,深化文化和旅游领域供给侧结构性改革,从供需两端发力,不断激发文化和旅游消费潜力。

    文化旅游部便曾在例行新闻发布会上直指,中国旅游业正处于新一轮发展黄金机遇期。该部门前身,原国家旅游局也曾指出,未来国内旅游度假产业规模将达10万亿级。

    这将是房地产行业之外的另一个大型行业。国家统计局数据显示,截至2018年,国内旅游总花费便已超5万亿。其中,不管是城镇、农村的游客人次、总花费还是人均花费,每年均保持增长趋势。

    据文化旅游部在8月份举行的政策例行吹风会展示的数据显示,今年上半年,全国居民人均教育文化娱乐消费支出1033元,比去年同期增长10.9%,占人均消费支出的比重为10.0%;预计国内旅游30.8亿人次,收入2.78万亿元,分别增长8.8%和13.5%。

    值得一提的是,云南作为旅游资源大省,是全国唯一具备全域旅游“全区域、全要素、全天候、全季节、全龄段、全产业链”的所有要素的省份。

    数据显示,2018年,云南共接待海内外游客6.88亿人次,同比增长20%;实现旅游业总收入8991亿元,同比增长30%,几乎占到全国旅游消费的五分之一。而在今年一季度,云南共接待海内外游客2.06亿人次,同比增长18.52%;实现旅游业总收入2635.95亿元,同比增长19.08%。

    通过上述数据也就不难理解,华侨城集团作为中国文化企业30强、中国旅游集团20强,为何要布局云南,并将其定位第二总部,发起“云南大会战”。

    事实上,在文旅行业较为确定的发展预期下,市场存在庞大的潜在消费能力,这将成为承载华侨城集团业务规模的另一个落点。只是,因为文旅产业具有规模大、周期长的特点,短期内,华侨城集团需要靠项目的高效周转,从而保证企业的良好运营。

    布局新“挑战”

    据不完全统计,仅2018年一年,华侨城集团与旗下各平台在各大产权交易所挂牌或进行预披露的出售项目至少包括18个公司股权和1个资产包。

    2019年至今,拟转让项目也至少8个,甚至有部分项目位于华侨城集团大手笔投资的云南,包括云南华侨城置业有限公司50%股权、盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权等。

    华侨城集团表示,此举是为了加快项目落地实施,推动主营业务持续健康快速发展。这也是华侨城集团不断创新地产业务发展模式,与业内优秀企业建立战略合作联盟,通过合作开发、股权转让、在建工程转让等多种方式实现项目快速周转。

    从华侨城A半年报中也可看出一二,报告中指出,下半年公司要力争开盘节奏再提速、回款周期再缩短,加快现金回流,控制负债率,防范化解各类重大风险。同时,坚持“现金为王”,提高项目推盘速度;坚持“回款”才是硬道理,加快项目去化。

    对于部分总盘货值大、政府调控、市场遇冷的产品,制定灵活的价格和销售策略,通过“整售+散售”结合、“以量换价”、“以时间换空间”等多样化手段实现去化。对于去化难度大的产品,果断决策,积极通过资产证券化、股权转让、资产处置等方式,快速盘活。

    这也很好地解答了外界的疑问,简而言之,这是华侨城集团向“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”发展模式转型后所采取的应对策略:地产业务加快周转,从而实现反哺文旅前期大额的投入。

    华侨城集团在文旅板块的投资是巨大的,据集团官网显示,仅在粤港澳大湾区,要开拓文旅综合项目共计26个,未来预计投资总额超过1000亿元。而在华侨城第二总部——云南,华侨城集团“云南大会战”一周年座谈会上,其再次与多方共计签约项目37个,签约金额约490亿元,加上此前签约合作的项目,华侨城集团在云南的投资将达1960亿元。

    此外,因为文旅项目的用地需求范围大、地类多,并且各类项目需整体规划等多种因素,客观条件造成文旅项目无法像传统住宅开发业务一样做到快周转。而通过地产项目的快速周转,一定程度上也是为了缓解文旅项目投资周期与回收匹配的问题。

    以今年9月13日开业的华侨城集团顺德欢乐海岸PLUS为例,从2013年拿下首宗地块开始,直至2018年4月拿下第四宗地块,才标志着整个项目的完整落地。截至开业,项目已经经历了6年的发展时间。

    不过,任何事物都具有两面性。虽然文旅项目投资周期较长,需要沉淀较多资金,但是“在花园中建城市”,将文化内涵融入房地产开发的开发理念,也为华侨城集团带来了丰厚的回报。据华侨城A半年报显示,其房地产业务毛利率高达80.57%。

    针对外界认为出售项目目的在于解决负债过高的问题,华侨城集团表示,目前集团整体财务状况良好,资产负债在可控范围,各项重大交易行为是基于集团和下属各战区战略调整规划的正常交易行为。

    华侨城集团同时指出,未来将继续推动战略落地,利用多元化融资渠道为公司城镇化项目提供资金保障,加强重点区域的布点布局。

    撰文:廖尧    

    审校:徐耀辉



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