原报告 | 中海商业地产100个小目标

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2019-09-24 18:05

  • 在商业地产上,中海一直以来都有着不俗的成绩。但随着竞争的日趋激烈,中海能否在守住现有优势的前提下,实现自己的100个“小目标”?

    观点指数 在商业地产领域,中海无疑是国内屈指可数的龙头企业。在各大房企加速布局商业地产的当下,一直以“稳”著称的中海也有着自己的100个“小目标”。

    在2019年中报中,中海表示,未来将配置7-8%的资源发展商业地产,预计在五年内实现持有商业物业总营业收入过百亿的阶段性目标,不断提升抵御周期波动的能力。

    这并非是中海首次显露自己发展商业地产的决心,早在2017年的业绩会上,中海就明确提出“2020年商业物业总收入将突破50亿港元,并在2023年实现年收入100亿港元”。

    在商业地产上,中海一直以来都有着不俗的成绩。但随着竞争的日趋激烈,中海能否在守住现有优势的前提下,实现自己的100个“小目标”?

    中海商业版图

    自1979年创立至今,中海已是不惑之年。经过多年发展,中海建立了自己的商业版图,是国内的商业地产龙头企业之一。关于它的商业地产发展情况或许我们可以从最新发布的2019年中报里一窥究竟。

    据中海2019年中报数据显示,2019年上半年,中海的收入为933.8亿港元,同比上升5.4%。其中,物业发展收入908.2亿港元,同比增长5.2%;投资物业租金收入21.2亿港元,同比上升20.5%,其中酒店和其他商业物业的收入2.3亿港元。其他业务收入4.4亿港元,同比下降18.5%。

    数据来源:中海2019年半年报,观点指数整理

    截止2019年上半年,中海已持有在营自有物业72座,总建筑面积达425万平方米。其中,持有并已投入运营的写字楼共42栋;在全国投资运营的环宇城、环宇荟、环宇坊、环宇天地、富华里等综合性购物中心13座。此外,中海还拥有12家星级酒店,分别布局于北京、深圳、珠海、海南、澳门等地。

    数据来源:中海2019年半年报,观点指数整理

    如此看来,中海的商业版图中已经囊括了写字楼、购物中心、星级酒店,并且构建了在北京、上海、深圳等一线城市以及珠海、佛山、济南等二线城市的全面布局,其中写字楼最多,而购物中心和酒店数量不相上下。

    在外界眼中,中海购物中心的发展远不如其写字楼,相比于中海写字楼在行业的领先地位,中海环宇系商业的扩张速度既比不上万达广场,知名度也不如万象汇。

    不过,中海对其购物中心非常重视,在中期业绩会上,中海表示计划未来三年安排10余个新项目稳定入市,规模达100万平方米。届时,中海将会拥有20余个购物中心,有望带来管理规模和利润的双重增长。

    总体而言,中海不仅想保住写字楼的收入优势,未来还要积极发展购物中心,争取以双核发展的模式实现商业的均衡全面发展,扩大自己的商业版图,实现五年内收入过百亿的商业目标。

    写字楼“王牌”

    作为国内最大单一业权写字楼发展与运营商,中海在国内的主要一二线城市拥有42栋甲级写字楼,运营总建筑面积达409万平方米,形成了“中海国际中心”、“中海广场”、“中海大厦”三大品牌。

    2019年上半年,在投资业务的收入上,作为中海商业地产王牌的写字楼表现最为突出,贡献最多。对于收入增长的原因,中海将其归功于资本市场对写字楼的回报、稳定性的青睐,以及自身稳健的品牌化、专业化运营。

    此外,中海还实行了收并购和轻资产管理输出的双向发展战略。2019年3月,中海成功并购了苏州中海财富中心项目,该项目的月均租赁量为苏州工业园区第一。此外,还对北京中海财富中心进行改造,改造后租金大幅实现提升。

    除了维持租金带来的利润增长外,中海还将实现百亿目标的希望寄托在了规模增长上。据中海近年来的年报数据显示,2016-2018年,中海的写字楼在营面积以及待建、在建面积一直在稳步增长,这一数值在2018年合计达到了近千万平方米,也就是说未来几年中海的写字楼面积将达到近1000万平方米。

    数据来源:中海2016-2018年年报,观点指数整理

    与此同时,中海还利用其在写字楼方面的优势布局创新业务。中海Officezip就是中海商业写字楼旗下独立运营的联合办公品牌,也是中海在联合办公上交出的作品,其主要以全国布局的中海系甲级写字楼为依托,以灵活的办公空间为载体。

    据中海的公开数据显示,截至2019年上半年,中海officezip已布局6座城市,拥有12个项目,总持有量为3.5万平方米。在经营收入方面,同比增长55%,签约总工数同比增长10倍,新增10家世界500强企业,约20家优质外资企业,目前在取得了不错的增长。

    在商业地产领域,写字楼一直都是中海的王牌,而写字楼的稳定收益也使得中海的商业收入得以逐年稳步增长。目前中海对其写字楼业务寄予两层厚望:一是未来通过持续扩大规模增加收入;二是助力创新业务实现快速发展。

    写字楼之于中海,既是实现效益、加强自身现金流的商业战略选择,同时也是创新业务的载体。

    “明天”的目标

    早在2018年的年报发布会上,颜建国就明确提出了中海业务的三个层次,即中海“今天”、“明天”、“后天”的发展布局。他认为,今天的主业是住宅开发,因为其周转快、利润高;明天的业务是商业资产管理,因为其是未来可持续发展的生力军,也是房地产下半场持续增长的动力;后天的业务则是创新业务,其主要聚焦教育、养老、物流、文化等产业。

    在“明天”的发展布局上,中海可谓是雄心勃勃,甚至定下了“2020年商业物业总收入将突破50亿港元,并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。为了实现这一目标,中海做了哪些准备?

    从目前的商业地产发展布局来看,中海显然将大部分希望寄托在了规模增长带来的收益上,未来将大力发展写字楼和购物中心。其中,写字楼业务被赋予了很大使命。在未来几年里,它既要保证在规模扩张的前提下,保持利润的持续增长;还要充当创新业务的载体,助力创新业务实现新的突破。

    回顾中海近年来的发展情况,商业地产业务一直保持稳定增长。在2018年,实现收入40.6亿港元,增长率高达38.10%;2019年上半年实现收入23.5亿港元,保持15.76%的增速。以最新的半年数据为例,2019年上半年的23.5亿港元收入,实际上已达成了“2020年实现商业收入50亿港元”目标的一半。按照这个数据和增速预计,如年内继续保持稳定增长,有望在2020年超额完成目标。

    数据来源:中海2016-2018年年报、2019年半年报,观点指数整理

    至于中海能否在2023年实现年收入100亿港元,目前还存在太多的不确定因素,比如未来几年的经营策略、发展布局、市场环境等,现在还不能妄下定论。

    现在离2023年还有3年多时间,在这期间,中海还会采取什么策略助力商业地产,完成自己的百亿“小目标”,让我们拭目以待。

    原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

    撰文:冯彩云    

    审校:欧阳颖



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