解局 | 深业中城为何转租为售?

观点地产网 ?

2019-09-26 00:12

  • “2017年宣布将深业中城420套住宅转为长租公寓,只是一种策略性的说法。”

    观点地产网 “这个项目我们不卖了,想买二三十年后或许还有可能。”两年前的那场长租公寓分享会上,深业集团副总裁董方宣布,深业中城420套住宅将转为长租公寓。

    深业中城作为深圳核心地段香蜜湖片区为数不多的一手豪宅项目,向来为人瞩目,这番只租不售的宣言,不免让意欲入手的购房者与投资者大失所望。

    不过两年后有了新的转机。9月24日晚,深业中城发布一则营销声明,对市场中存在的“支付喝茶费可提前选房”等不实言论和虚假信息进行辟谣。

    在这则声明中,投资者和媒体们捕捉到另外一个更为关键的信息:“本项目住宅投入市场销售。”也就是说,两年前说要做长租公寓的豪宅项目现在要销售了。

    话题迅速引起热议,对于这样的销售转变,市场人士认为主要存在两个原因:一是曾经热火朝天的长租公寓逐渐进入冷静期,二是近年来销售疲软的深业,希望借助深业中城找到业绩突破点。

    不过,深业集团副总经理、深圳控股执行董事兼副总裁刘崇在接受观点地产新媒体采访时坦承,2017年宣布将深业中城420套住宅转为长租公寓,只是一种策略性的说法。

    至于是否与业绩有关,他笑道:“有关系,也没有关系。”

    豪宅转租为售

    改革开放三十多年,深圳发展一路向西,资本浪潮造就无数财富神话,也诞生了多个富人豪宅区,其中以香蜜湖、华侨城、深圳湾、蛇口、前海为典型代表。 

    这些豪宅圈也许各有特色——深圳湾1亿+天价豪宅引人瞩目,香蜜湖500万元、49平的小豪宅引人向往……但总的来说都有一个特点:稀缺,可遇不可求。

    于是,当2017年深业在发布会上宣布,将深业中城420套大户型住宅转为长租公寓出租,市场上不少准备入手的购房者也只能扼腕叹息。

    不过从当时的市场眼光来看,将豪宅项目转为出租公寓出租,虽然出人意料,但也合乎情理。

    那时长租公寓正风起云涌,在“租售并举”、“租售同权”的政策推动下,不少开发商及中介开始将资本目光投注到住房租赁领域,陆续涌现出以泊寓、冠寓为代表的开发商系长租公寓和以自如、红璞为代表的中介系公寓。

    在2017年末举办的长租公寓产品分享会上,深圳最大的国有房企深业高调宣布进军长租公寓,发布了深业柠盟、深业有居、深业上居及深业颐居四大长租公寓产品线,这被市场解读为国企积极响应国家租赁政策的体现。

    其中,深业中城作为高端长租公寓品牌深业上居的主要项目之一,最为引人关注,按照董方的说法,这个项目将在2020年投入运营。

    观点地产新媒体了解到,深业在2014年以63.5亿港元收购深圳生物农业有限公司,获得深业中城开发权,项目占地近4万平方米,总建筑面积约36万平方米,分三期开发。

    一期为22层高办公楼,即中城大厦,已整栋预售给深圳国际;二期为28-29层高的高档豪宅;三期为39-40层高的高层豪宅以及超高层公寓及办公楼,去年曾推入市场,但遭遇“731新政”,去化不佳。

    深业中城住宅产品转租为售之后,外界抱有极大期待,一位深圳资深地产人士甚至直言:“项目位置好,量也不是特别大,肯定抢手,有多少卖多少。”

    解答入市疑惑

    除了顺应租赁春风,两年前深业中城转售为租,还有着另外一个众所周知的原因:限价。彼时,深业在解释为何改变销售策略时曾表示:“面对限购、限价等严厉的市场调控……对深业中城、深业上城LOFT两大主要项目的销售计划进行调整,以维护核心资产的长期价值。”

    刘崇对观点地产新媒体透露着其中的细节:“2017年,深业对深业中城本来是有销售计划的。但那年卖了几个三四线的项目给恒大,获得了33亿利润。”

    观点地产新媒体了解到,2017年4月,深业旗下上市平台深圳控股发布公告,拟出售持有佛山三水和江苏泰州项目的5家间接全资附属公司全部股权及股东债权,总挂牌底价约56.5亿元。

    一个月之后,深圳控股披露,接盘方就是恒大。而这宗交易则是深圳控股撤离三四线的主要动作之一。刘崇表示,卖了几个项目之后,当年就没有销售(深业中城),后来就错过了预售的时间。

    “当时也考虑到一些政策因素,想看看,等待市场的反应,所以当时没有卖。”刘崇坦承,过去说转为长租公寓,也是一种策略性的说法。

    如今转租为售,是因为深业中城已经达到了现售的条件,“即买即住”。不过在具体的价格上,刘崇表示,还要等政府决定。不过他隐晦指出,两年过去了,(在价格上)政府也是要向市场化转变的。

    “可能市场上也有很多说法,比如说天健天骄卖到11万多,可能这会是一个标杆,会是大家猜想的基础。”刘崇指出。但据业内人士介绍,目前香蜜湖片区二手房片区12万每平米左右,最高能卖到15万左右。

    然而撇除上述交易细节,外界认为,深业再次调整销售策略,宣告深业中城重新入市销售同样离不开两个方面的考虑。一是长租公寓在经过资本大肆拓展之后,已经进入了寒冬期。

    在过去的一年里,万科宣布暂停万村计划、朗诗剥离长租业务以及某些长租公寓运营商出现暴雷等情况,不断在印证着,推进迟缓、盈利难等困境依然困扰着这个创新性的行业。

    另一方面,在深圳限价、限售等政策高压下,深业在销售存在着较大的压力。2019年上半年,深业旗下上市平台深圳控股实现合同销售额约64.36亿元,至8月份,累计销售71.65亿元,完成目标近四成。

    值得注意的是,过去的一年,在调控趋严的大背景下,深圳控股不得不通过大宗交易调节业绩。去年的最后一个月,深圳控股达成68亿元的大宗交易,从而将全年销售锁定在164.5亿元,勉强达成年初的150亿元目标,但未完成中期调整的200亿销售愿望。而在上半年的64.36亿的销售金额中,大宗交易占比为38%,即24.8亿元。

    在中期业绩会上,深圳控股介绍,其全年可售货值约362亿元,其中深圳货值占约70%,目前剩余货值290亿元,下半年只要去化四成就能达成180亿元的目标。

    其中,深业中城公寓产品剩余货值75亿元,预计去化50%。住宅部分虽然表明转租为售,但尚未取得预售许可证,亦未确定开盘时间。

    对此,刘崇对观点地产新媒体指出,下半年存在推盘的可能,主要看政府审批。

    撰文:曾剑萍    

    审校:杨晓敏



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