香港传真 | 管中窥豹,共享办公室的暗夜

观点指数研究院 ?

2020-02-05 16:48

  • 共享办公室面临着更大的空置危机,部分公司提供的参差服务,亦令消费者有信心危机,似乎和花鸟市场一样,对新手有半哄半骗的态势。

    观点指数 尽管社交媒体上的广告打得如火如荼,但时常路过公司楼下的一间共享办公室,都发现冷冷清清、门可罗雀,甚至让人忽略那是一处共享办公空间。这是个体现象,亦或是香港同类工作空间共同的特征?如果WeWork的上市受挫代表独角兽的折断,香港又能否为书写下一个神话提供空间?

    共享办公室/共享工作空间,英文一般叫Coworking。最初的意义是让多间公司共同租赁同一个空间,以减少在设备、电费等公用设施方面的支出,甚至由出租方提供统一的接待,达到虚拟办公室的秘书功能,较受初创类预算较少的公司青睐。

    根据牛津大学的报告显示,共享办公室的前身是1995年于柏林创立的C-Base;之后在1999年,一个由软件公司建立设有灵活办公桌的空间于纽约成立;2002年维也纳成立了企业家社区中心;2005年出现于旧金山的市民空间(Citizen Space),为最早的正式共享办公空间之一;到2010年,世界范围内已有600处以上的共享办公空间。

    2012年,英国成为欧洲共同工作概念最风行的国家,在首都伦敦,该概念的普及尤甚。伦敦不但拥有大量共享工作空间,甚至发展出针对不同需求产生的多样化共享工作空间。例如:创业人士专用、企业家专用、自由工作者专用等共同工作空间。

    而2010年左右美国纽约成立的WeWork ,则主要是为初创公司、微商企业、自由职业企业家提供办公场所,几年来也似乎是共享工作空间运营模式创始“成功”的代表者之一。

    截止2019年第三季度,WeWork已建立了625个社区,覆盖33个国家共127个城市。而2019年其估值更一度飙升至470亿美元,是同类公司IWG约37亿美元估值的12倍有余。需知前身为Regus的IWG在覆盖的国家、城市数量以及租赁面积上均抛离WeWork。

    资本市场用脚投出了自己的一票。2019年9月Wework的招股书指出该公司估值可能低至150亿至180亿美元,其后更撤回在美国上市的申请,估值则进一步降至约80亿美元,并开始常规性裁员。

    业内人士指出,WeWork当初的高估值来源于市场期待,认为其和Uber、Airbnb并驾齐驱,将引领共享经济新时代。然而Uber是作为司机和乘客之间联系的平台,Airbnb是房东和租客之间牵线的平台,作为配对的媒介成本较低,而WeWork是签下长期租约(在香港的大部分租约便长达9年以上),其后对建筑物进行内部装修改造再分头出租,类似二房东的角色;香港还有不少公司是先买下一层/一栋楼,然后改造成共享办公室出租,这类公司付出的成本无疑也是极高。

    观点指数在地图上查找,目前地址公开的共享办公室现有112处。以其中的雷格斯(Regus)而言,其作为全球最大服务式办公室和虚拟办公室的供应商之一,自然较为人所知。该公司在香港的共享办公有18处,紧随其后为WeWork,有12处。再之后能让人留有印象的名字,则似乎屈指可数。

    2019年下半年以来,租务市场渐趋冷清,租户断约或搬迁的消息不绝于耳,即使尖沙咀、铜锣湾等闹市区也见不少“吉铺”(指空置率高)。共享办公室面临着更大的空置危机,部分公司提供的参差服务,亦令消费者有信心危机,似乎和花鸟市场一样,对新手有半哄半骗的态势。

    观点指数约谈了几位共享办公室的用家。小U去年在旺角西洋菜街银城广场楼上租了90呎的私人办公空间做美容疗程,租金9500港元,每呎平均105.5港元左右,以去年九龙东甲厦呎租约34.4港元来计算,明显有高涨的水位。

    小U说自己属于该共租办公室一开张便租用的,当时卖点是可以24小时出入,有免费茶水供应,后来发现只有朝9晚6才有茶水和冷气,那意味着24小时真的只是出入而非办公,如果以办公和仓储而言可能影响不大,但小U的客人多数是下班时才来,房东就提出每小时冷气加收300港元,金钱已是预算超支,再加上当时共享办公室刚装修不久味道极大,小U一度担心会因吸入甲醛过度而患上白血病。

    其后该共享办公室的打理人又做了一元租场的噱头,招来宗教团体圣诗班以及Band,需知共享办公室一般是由木板夹层间隔,于是小U和客人又经历了重音乐的洗礼。

    为了拉生意,共享办公室的尝试也非常努力。据内部员工透露,该公司共有三层,一层是内部员工工作间及租全层给聚会活动专用;一层租给企业如会计、IT公司;一层本意想尝试新做法,租给Freelancer(自由业者)、网上卖家等,但该层反响不佳,如是又短租给福利社的托儿服务等。

    另一位刚出茅庐的用家小M就没这么幸运了。作为第一次创业的美甲师,没租商场,在看到网上广告参观该共享办公室时,销售人员极度热情,表示对小M的业务很感兴趣,并指只剩一间动作要快(事后发现其实只租出一间),许下各种承诺包括摆摊位、拍宣传广告等市场策略配合。不过事后发现,并未如承诺所述。而在退租当天,该公司还拖了小M两个半月按金,声称经行政交由会计处理,要一个月时间才能退还。如果该笔款项拿来做其他投资的话,已损失了机会成本。

    据消息人士称,该处物业由香港知名地产家由个人名义购入,全权交由团队打理,私底下团队如何运营、各部门之间是否分崩离析、受众目标是否明确或许都天高皇帝远。

    本地姜尚且如此,其他国际连锁共享办公室在进入香港、进入内地市场时又能否维持统一、高标准的准则呢?在运营时的现金流又是否紧拙?

    由于该共享办公室位于旺角,很长一段时间街道上的乱局和冲突都吓到不少客人不敢前往,甚至吸入了有毒物质而身体抱恙,小M提到不只是客人连自己都减少了前往使用。据调查,在中环和铜锣湾的其他共享办公空间用家亦有类似情况出现,观塘、葵涌等地则因没有明显冲突及租金相对更低一些而有所幸免。

    自从香港零售经济受打击、自由行人士减少、中资外商均减少扩张以来,业界不少在谈的都是酒店改为短租、共居计划,也有一些本地的共租共居项目在诞生或筹备中,共享办公室话题热度不高。

    虽是管中窥豹,以目前的趋势看,香港共享办公室还是有必要像7年前伦敦所做的一般,分清自己的定位,到底是面向创业人士、企业家、自由工作业者还是其他?最忌讳的就是混乱一锅炒,但求租出空间不空置,结果捡了芝麻丢了西瓜,谁也不讨好。

    在定价方面,又是否应该以合理的标准来赚取口碑?如果同一价格,甚至更低价格已能获取更好的空间和服务,租者为什么要牺牲人流?服务方面,像以往健身计划一样,顾客签下合约即变脸的,或部门自己内部不协调的,轻则面对用户流失,重则结业。

    撰文:陈盈妆    

    审校:陈朗洲



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