6月中国商办运营商TOP20报告·观点月度指数

观点指数研究院 ?

2020-07-28 16:55

  • 纵观6月商办市场,各大商办运营商整体趋于谨慎,新开业项目和相关动态较少,但对市场恢复持乐观态度。

    观点指数 6月,商办市场处于疫情的调整期,大部分商办运营商总体维持上半年的审慎姿态,并无太多新项目入市,已完工的待出租物业预计会在下半年进入市场。

    在维持现有项目运营前提下,商办运营商的发展重点在于新签约租赁客户,通过各种手段加强与租户联系,提升服务质量。

    与此同时,受到疫情影响,上半年一线城市商办物业空置率出现上升,租金略有下降,市场承受一定压力。

    但新增供应减少以及新项目延迟交付,使得去化压力有所降低。预计下半年的情况会有所好转,但短期内恢复较慢。

    商办资产交易方面,除深圳外,二季度一线城市大宗资产交易均以商办资产为主,上半年中资活跃度相比去年同期明显提高。

    中海华润排名稳定,陆家嘴商业首进前三

    观点指数发布的“6月中国商办运营商发展指数TOP20”榜单中,中海商业和华润置地商业依然牢牢占据了前两名,除项目数量和规模上的优势外,疫情至今的表现也加分不少。

    据观点指数监测,月内,中海商业和华润置地商业旗下并无新项目开业,预计下半年会有较多动作,但现有项目运营所产生的收益依然是一笔非常可观的收入。

    其中,月内中海商业旗下项目继续有新签约租赁面积,取得良好租金收益的前提下,也保持了较为稳定的出租率,目前出租率维持在90%左右。

    而华润置地6月投资物业实现租金收入约10.78亿元,按年增长3.8%,在市场复苏之际取得较好增长;2020年录得累计投资物业实现租金收入约51.06亿元,按年下降11.8%,降幅近几月来不断缩小,本月写字楼部分租金收入预计不低于6亿元。

    区域分布上,华润置地大部分商办项目主要分布在华北、华东和华南地区,在北京、上海、深圳等地均持有标杆优质项目。

    数据来源:观点指数整理

    陆家嘴商业本月前进两名,取得第三的好成绩。据观点指数了解,陆家嘴商业主要办公物业为甲级写字楼和高品质研发楼,总建筑面积超200万平方米,项目基本位于上海和天津。

    截止到一季度末,陆家嘴位于上海的甲级写字楼出租率为89%,平均租金为8.84元/平方米/天;位于天津的甲级写字楼出租率为63%,平均租金为3.45元/平方米/天;高品质研发楼的出租率则为93%,整体出租率和租金还是处于不错水平。

    招商蛇口本月名列第六位,据观点指数了解,招商蛇口目前在管商办项目13个,在管面积达106万平方米,主要分布在北京、上海、深圳、武汉、杭州等国内主要一二线城市,布局较为优越。

    市场整体波动回升,一线城市租金小幅下降

    6月,商办市场依然延续疫后复苏趋势。

    新增供应方面,据国家统计局数据显示,6月办公楼新开工面积累计值为2852.69万平方米,竣工面积累计值为1028.94万平方米,环比均呈现上升趋势。

    但两者的累计增长依然轻微下降,其中新开工面积累计增长录得-12.6%,较上月增速减少1.2个百分点;竣工面积累计增长则为-14.2%,相比上月的-7.1%出现明显下降,说明整体市场复苏还处于波动状态,并未完全稳定。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    办公楼开发投资方面,6月投资值录得2727.49亿元,累计增长为-3.1%,与上月相比有轻微下降,但总体维持在较为平稳的状态。

    销售市场方面,办公楼销售额累计值录得1788.65亿元,累计增长为-28%,相比前几月有明显改善,保持环比稳定上升。

    数据来源:国家统计局,观点指数整理

    受疫情及市场变动影响,今年上半年,全国写字楼租赁市场相对低迷,目前仍处于恢复状态,预计要较长一段时间才能达到去年同期水平。

    此外,一线城市上半年写字楼租金与2019年相比明显下降,空置率明显上升,虽变化幅度不算太大,但对于写字楼市场还是带来了不小的影响。

    数据来源:世邦魏理仕,观点指数整理

    上半年,一线城市中北京写字楼月租金最高,空置率位于第三;上海租金水平和空置率均位居第二,但空置率上升幅度最小;广州租金水平最低,但空置率位居低位,租赁需求较为稳定;深圳租金略高于广州,但空置率为一线城市之首。

    数据来源:世邦魏理仕,观点指数整理

    净吸纳量和新增供应方面,一线城市中,北京出现负净吸纳量,主要由于部分租赁企业受疫情影响退租,市场并无较大面积租赁交易成交。

    深圳的净吸纳量较多,多来自核心区优质项目带来的租赁去化,上半年金融和TMT等受疫情影响较小的企业为去化做出了很大贡献。

    商办运营商稳中求进,中资主导大宗交易

    纵观上半年商办市场,因受疫情影响,各大商办运营商新开业项目和相关动态较少,整体趋于谨慎,但对市场恢复持乐观态度。

    月内,除继续新签约客户外,商办运营商继续通过各种手段提升服务。

    6月,中海商业维持商办项目的整体出租率,旗下项目继续新签约客户。

    来源:中海商务官微,观点指数整理

    招商方面,中海商业继续保持节奏,月内旗下商办项目陆续新签约租赁面积。从新签约情况来看,一线城市依然是重点,签约数近半,其余大多分布在二线城市。总体来看,一线和核心二线城市商办租赁需求恢复较快,对应项目出租恢复情况亦相对较好。

    自上月广州环贸中心ICC正式封顶外,本月越秀地产和南方报业集团联手打造的战略性项目广州IMC越秀·南方智媒大厦项目正式发布。

    该项目总建面约16万平方米,单层面积约2600平方米,位于广州第二CBD核心规划区内,即广州国际金融城-黄埔临港经济区中央商务区,另外辅助配套约1.95万平方米商业。

    此外,本月底越秀商投还发布了资源整合平台悦享会,拟打造城市数字化“楼宇生态圈”。据了解,未来还将在广州ICC、广州南沙、武汉CBD等多个新项目持续迭代悦享会平台。

    而天津周大福金融中心K11 ATELIER办公楼近日试运营,建筑面积达14万平方米。该项目为新世界中国进入天津的首个城市综合体地标中写字楼部分,坐落于滨海核心板块。

    除商办运营商有所动作外,上半年一线城市商办资产交易频繁,其中,上海商办资产交易最为活跃,几乎每月都有大宗交易成交,交易总额(公开披露)超200亿元;北京紧随其后,交易总额(公开披露)达193亿元,而深圳、广州较少,均不超过20亿元。

    数据来源:观点指数整理

    据戴德梁行数据显示,二季度大宗交易中,北京、上海、广州商办资产均为占比最多的资产类别,其中上海占比高达76%。

    除机会性投资因素促进外,相对较低的租赁风险以及较高的资本化率,也是投资者考虑入手商办资产特别是写字楼的重要因素。

    数据来源:观点指数整理

    从购买方(公开披露)来看,去年上半年以外资买家为主,今年上半年国内交易的主力为中资买家,占比达74%。

    外资投资占比较少的背后,主要是疫情使然。

    上半年疫情发生,使得外资考察分析项目、决策等进度受到一定影响,而全球疫情的加剧也使得部分投资计划延缓。

    撰文:冯彩云    

    审校:欧阳颖



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