观点直击 | 绿城中国提质增效半年 逆市加杠杆、展望重返前十(实录)

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2020-08-29 00:24

  • 更多的人还是关注上半年绿城的销售情况。尤为明显的是,其合同销售金额的涨幅与回款率在上半年房地产市场普遍低迷的现状下保持了较高水平。

    观点地产网 绿城对于战略规划已经换了种说法:“战略2025”,即配合国家“十四五规划”制定未来五年的发展计划。

    这在绿城2019年的年报上已经有所体现,其定下五年目标包括2020年的营销目标和投资目标均为2500亿元,2025年的目标是3500亿元。

    “五年”这样的时间段界定确实更为吻合绿城的发展脉络。回顾上一个五年,对于绿城而言是充满荆棘与不平的磨合期,股权更替、人事震荡、投资决策失误等产生了一系列历史问题,各方面的业绩表现并不如人意。

    经历2019年的董事会大调整之后,张亚东执掌下的绿城开始趋向于稳定。出席8月28日举行的中期业绩会阵容也趋同于年初,仍是张亚东带领执行总裁郭佳峰、执行总裁耿忠强、执行总裁周连营、副总裁李骏等一众面孔。

    业绩会上,张亚东透露,最近花了很大力气研究绿城未来五年的发展规划。他对于这一规划给予了高度评价:将使未来发展的思路清晰、板块定位精准、举措更加扎实。

    在这一规划之下,绿城聚焦为三大业务板块,即重资产板块、轻资产板块、“绿城+”板块。重资产板块当中亦有特色内容,包括了TOD、城市更新,以及产城融合项目。

    中报提及了特色板块的项目进展:TOD项目方面,目前绿城已落地13个项目,分布在杭州、宁波等城市;城市更新方面,已成功中标杭州3个老旧小区更新改造项目;而小镇业务已确定“地产销售与产业运营双轮驱动”的业务发展模式,聚焦康养、农业、科创三大产业,已确权规划总建筑面积893万平方米。

    “重资产板块总体发展比较稳定和成熟,特别是在接下来的发展过程中,将成为公司近期发展的基石。”张亚东强调了主业的重要性。

    而作为绿城旗下分拆出来的轻资产板块,绿城管理已于7月成功登陆资本市场,成为代建第一股,备受市场关注。

    至于下一个五年,绿城会走向何方我们尚未得知,但至少可以从上半年的开局情况,窥见其发展的基础如何,包括销售规模、土地储备、债务情况等等方面。

    重返前十

    绿城推进“战略2025”规划的开局之年行至一半,从管理层在会议上“稳中有进、成绩非常可喜”的表述中,可以得知这半年绿城营收状况许是不错。

    截至2020年6月30日止六个月,绿城取得收入238.96亿元,较去年同期增长28.1%;净利润31.30亿元,较2019年同期的30.73亿元略有增加;公司股东应占利润20.96亿元,较去年同期增长1.9%。

    大多盈利指标仅仅是微涨,但收入水平涨幅较大。其中主要是物业销售收入增加,期内实现物业销售收入207.14亿元,占总收入的86.7%,较2019年同期的人民币158.89亿元增加30.4%。

    这得益于结转收入物业销售均价的增长。期内,销售均价为每平方米21222元,较2019年同期的每平方米16731元上升26.8%。结转收入项目中销售占比较高的义乌桃花源以别墅为主,销售价格较高,以及杭州桂语江南、济南玉兰花园等位于一二线城市,一定程度上拉高了销售均价。

    但亦有呈现下降的指标,上半年绿城毛利率为25.9%,较2019年同期下降6.1个百分点。其中物业销售毛利率25.6%,较2019年同期下降5.7个百分点,中报解释主要是因为受限价影响品牌溢价未能充分体现,这一指标在整场业绩会中未有提及。

    更多的人还是关注上半年绿城的销售情况。尤为明显的是,其合同销售金额的涨幅与回款率在上半年房地产市场普遍低迷的现状下保持了较高水平。

    截至2020年6月30日止六个月,绿城累计取得总合同销售面积约431万平方米,同比增长7%;总合同销售金额约912亿元,同比增长23%,创历年同期新高。回款率为95%,亦处于行业高位。

    对比去年同期实现销售金额同比下降,今年确实有了新的突破。而对于全年2500亿的销售目标,一改往常的颓势,张亚东表现出极大的信心,称会100%完成目标,形势好的话甚至会有一定的超额。

    李骏坦言,在受疫情比较严重影响的情况下完成这样的销售额实属不易,还重返前十名。根据观点指数·2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示,2019年绿城排名第十六。

    关于下半年的可售货源,张亚东透露,绿城还有2700多亿元的货值,按照近70%的转化率,大概还有1900亿合同销售金额,加上上半年已经实现的912亿元,总共大概2800亿元。

    数据披露,绿城下半年全新推盘项目44个,其中包括北京、杭州、西安等城市的大盘,今年的任务指标都是在30、40亿元以上。李骏介绍,全新推盘项目中2/3位于长三角地区,83%在一二线城市。

    逆市加杠杆

    绝大部分货值分布于一二线城市,体现出近两年绿城重返核心城市的决心。几年前,因为踏错节奏,绿城曾经拿下了很多不适合高端产品定位的三四线土地。

    如今绿城将精力集中于布局一二线城市。于2020年6月30日,绿城共有土地储备项目172个(包括在建及待建),总建筑面积约4801万平方米,其中按照权益计算约为2798万平方米,楼面地价平均成本约为每平方米6234元。一二线城市的可售货值占比达74%。

    上半年,绿城在拿地上的动作也惹来不少关注,最高峰的时候是2月份,甚至一周之内斥资200多亿拿地,被市场称之为土地狂奔。

    报告期内,绿城新增项目43个,总建筑面积约1097万平方米,预计新增货值1756亿元,其中归属于集团权益约1012亿元,总土地成本金额约648亿元,基本与2019年绿城拿地总额691亿元相差无几。

    郭佳峰在会上对于拿地问题进行了回答,他称上半年确实项目拿得比较多,当时认为疫情后是一个拿地时点。

    至于下半年,其称开始对从去年6月份以后拿的地进行全线复盘,包括开盘时间、成本、推盘数量、首开完成率等指标。这或许反应了绿城接下来会更为审慎的态度。

    “随着竞争比较激烈,绿城近期基本上很少在公开市场上积极争夺,低利润的土地公司是不抢的。”郭佳峰强调,下半年会寻找时机找更高利润的项目,在深耕城市里面拓展城市画像、运营团队画像更清晰的地区,预期会有更好表现。

    他同时提到,目前新增项目已经确权的货值2200多亿元,全年完成2500亿元的新增货值指标是大概率的事情。

    值得关注的是,期内,绿城预估新拓项目预期净利润合计近180亿元,平均净利润率同比提升约3个百分点。而供货效率同样有所提高,新增货值近25%预计可于当年实现销售转化。

    另一方面,绿城也延续了去年拓宽投资渠道的操作。除了在公开市场进行招拍挂,也提高了收并购的力度。

    上半年,其通过收并购方式获取项目12个,预计货值738亿元,占比42%。而去年一整年绿城通过收并购项目货值也仅为858亿元。

    中报亦有所披露,集团和各区域公司已完成收并购专项小组的正式组建,正全力推进一批储备并购项目,进一步打开收并购渠道。

    延续着去年底收购新湖中宝上海明珠城部分权益的动作,今年4月份,绿城又以合共41亿元收购新湖中宝上海、沈阳、启东共计5个项目的部分股权。而绿城大部分入股的项目占比都较小,其此前对观点地产新媒体表示,通过小比例入股获得项目,可使用较少资金获得较大销售规模。

    不止于收并购,绿城与新湖中宝有了更深的渊源,同样于4月份,新湖中宝称以现金30.685亿港元认购绿城3.23亿股H股股份,每股价格为9.5港元。交易完成后,新湖中宝占绿城总股份数的12.95%,成为第三大股东。

    对于引入战投的动作,张亚东也有所提及,“绿城现在发展最大的问题或者说要快速发展最大的问题就是原来股本相对较小,怎么样引进更多的战略投资来增强发展后劲是管理层特别关注的一项工作。”

    他续指,此次引入新股东,使得绿城融到了钱,释放了发展空间,增强了发展能力。

    提质增效之下

    关于产品力的问题,是绿城一直以来都关注的重点。这次业绩会上,张亚东将其产品品质的介绍涵盖于“精益管理,提质增效”里面。

    他提及,以前绿城的产品在成本管控上有很大提升空间,所以这方面也持续发力,丰富产品管控的标准化体系,深化战略集采,有效降低动态成本,全面推动战略合作。

    不过,提质增效的最基础方面还是人的建设。上半年,绿城继续向下赋权,成立了十个专业的业务委员会,成立了29个项目群,期内有两个项目群升级为城市公司。

    事实上,于2019年初,绿城便进行了架构调整,将原来“11+5”的架构,整合缩减为11家,调整架构为“8+3”。

    张亚东称,完善机制从去年全面实施以来也取得了实效,成果也得以体现,人均在建面积同比提升29%,达到了人均1万多平方米。

    上半年,绿城实现行政开支为14.47亿元,相较2019年同期增加3.0%。其中,房地产开发相关业务发生的行政开支7.15亿元,相比于2019年同期基本持平,费率较2019年同期下降19.6%,得益于近几年坚持优化管控模式,不断提升人均效能。

    机制逐渐完善之下,过去几年拿地不够精准所带来的影响依然不可忽视,资产减值拨备这一数据还是存在着变动。

    只是相较于2019年计提减值亏损的13亿元,上半年2.21亿元的减值已算是有所缓和。耿忠强介绍,上半年若干资产的减值亏损这是个例,主要是山东莱芜的项目,由于拆迁进行了3.6亿元的减值,同时余杭有一个项目以前的拨备冲回,2.21亿元是综合的结果。

    他强调上半年的减值是一个孤立的个别事件,“因为这个项目在景区内,受到政府拆迁影响,绿城作为开发商没有任何的过错。”

    耿忠强做出判断,绿城拨备的历史项目是越来越少,同时这两年源头上,比如在源头,拿地方面提高了精准度,上半年拿地利润率同比上升了3个点左右。

    细究销售、财务等一系列数据背后,应该更全面地观察绿城的现金流情况。因为近些年有意地对负债规模进行控制,对于当前融资收紧的“三道红线”,绿城表现得较为从容。回顾2014年,其在手现金甚至无法覆盖一年内到期的有息负债。

    不过上半年的净资产负债率为66.1%,与2019年12月31日的63.2%相比还是略有上升,平均融资成本是5.2%,较去年同期的5.4%则下降20个BP,现金短债比1.8。

    因为加大了拿地力度,上半年绿城也着急“输血”,共发公司债、票据、ABS等各种工具共合计145.9亿元,规模较大。绿城现取得金融机构授信超过2397亿元,截至2020年6月30日止尚有可使用额度约1312亿元。

    截止到2020年6月30日,绿城一年内到期借贷余额为347.88亿元,占总借贷的31.1%。虽比重相较于去年底的36%有所下降,但短期资金压力仍较大。

    耿忠强称,绿城之前对这些新政也有预判,可以从容应对,不会阻滞绿城的发展。

    以下为绿城中国控股有限公司2020年中期业绩发布会现场问答实录:

    现场提问:近期因为多个城市也出现了调控政策加码,管理层对于行业以及当下有什么具体看法,绿城将如何规划未来中长期的发展?

    张亚东:在行业当下和未来发展来看,绿城充满信心,房地产行业今天和在未来相当一段时间里依然会是中国最主要的支柱产业、支柱行业,在一段时间里面,这个地位还不可取代。特别是随着房地产行业的发展,中央对于房地产行业进行调控,这种调控公司认为是为了房地产行业的健康发展所采取的措施。

    对于当下的房地产的调控,公司认为不同的企业会有不同的影响。对绿城的影响,公司认为是正面的,也是积极拥抱的。公司认为通过这样的调控,绿城会给房地产行业提供鲜活经验,为业主提供良好的品质,为产品提供很好的标杆,为房地产行业提供很好的贡献。

    针对行业的发展和针对国家的一些政策,公司现在已经用将近一年的时间制定了未来五年的发展规划,这个规划使思路更加清晰,对未来发展的板块更加的精准,使得发展举措更加扎实,公司非常相信绿城未来在中长期发展中会更加的美好。

    未来五年的发展规划,在10月份评审最后确定以后,想专门找一个机会向各位进行报告。

    现场提问:公司上半年整体销售情况还是非常不错,下半年公司有哪些具体的销售和供货上的计划,保证完成全年2500亿的目标?

    李骏:在重资产板块,今年新获取的项目中,1756亿元当中大概有1/4于年内完成转化。从目前其他的存货的角度来说也是够的,因为下半年有44个全新的项目亮相,其中不乏北京、杭州、西安等重要城市的大盘,今年任务指标都是30、40亿元以上。全新推盘的项目中有2/3是位于长三角地区,83%是在一二线城市。

    今年2500亿的合同销售指标,公司有非常充分的信心和把握能够完成。今年,绿城从1月份就开始发力拓展项目,基本上在北京、杭州、宁波、西安重仓的这些城市,从拿地到开盘基本上可以控制到6-7个月的时间,在所在城市里都是跑在前面的,运营效率的明显提升,包括规划设计相关工作的前置。

    现场提问:上半年绿城在拿地方面非常积极,在整个内房股货值第二位,而全年的新增货值目标是2500亿元,下半年有没有一些具体的措施或者实施计划?

    郭佳峰:上半年,绿城确实项目拿得比较多,之前是认为年初的疫情是一个时点,哪怕经济下去了,可能国家对房地产相对的依靠度会更大一点,在这样的情况下,基本上溢价很低的情况下拿到地。下半年开始做,对去年6月份以后拿的地进行了全线复盘,这些复盘指标包括开盘时间、成本、推盘数量、首开完成率、财务指标等。

    随着竞争比较激烈,公司近期基本上很少在公开市场上积极拿地,低利润地公司是不拿的。到目前到其实已经确权的快2200多亿新增货值,总体来说完成2500亿的指标,这是非常大概率的事情,完不成的状态基本不会。

    下半年会寻找时机,找更高利润的项目,在深耕城市里面对城市画像、运营团队画像更清晰的地方做拓展,下半年预期会比目前还有更好的表现。

    现场提问:管理层如何看待近期的三条红线的政策,未来绿城的投资或者加杠杆是否会受到影响,会不会影响到公司未来整体发展?

    耿忠强:公司对三道红线的新政非常非常关注。新政还没有正式出台,操作细则还没有出台,但是公司理解这个新政出台只会对房地产行业更加平稳健康的发展起到正向作用。

    绿城这两年取得了比较好的增长幅度,之所以取得这么好的发展,是借助了融资杠杆,但是没有依赖融资。之前公司已经主动的对负债规模有所控制,比如说大股东每年对资产负债率有一个非常严格的要求。截止到6月底,绿城净负债率66%,现金短债比1.8,这在行业内是非常好的状态。

    现场提问:当期看到还是有一些减值的拨备,具体的原因是什么?接下来公司资产有没有比较大的减值压力?

    耿忠强:其实账面上无论有没有减值拨备这个数据,每年都会本着谨慎性原则,对各类物业进行各种减值,这个动作都会做的。现在根据已经掌握的信息对各类物业进行了减值拨备,至于说今年下半年和未来,以后还有没有,要根据新出现的一些情况,现在不能下最终的结论。

    但是总体来看,可以做出一个判断,拨备的历史项目是越来越少。同时这两年源头上,比如在拿地方面,提高了精准度,上半年平均的拿地利润率同比上升了3个点左右。

    至于今年上半年,绿城提了两个多亿的减值拨备,这是一个孤立的、单独的个别事件,因为在山东有一个项目在景区内,受到政府拆迁影响。绿城作为开发商,没有任何的过错。虽然事后山东政府也对这次拆迁做了一部分补偿,但对公司的投入还是造成了一定损失,所以今年上半年针对这个事件进行了一点拨备。

    现场提问:公司目前有13个TOD项目,请管理层就未来项目布局的角度,分析一下对TOD模式的想法?

    郭佳峰:中国的发展过程当中,高速公路跟高铁确实改变了很多出行的可能。公司现在是有通过杭州中心跟宁波项目的成功开发沉淀了对TOD物业的相关设计、营造这方面的一些经验,所以TOD项目的拓展也是公司的一个战略。

    有很多城市里面,像杭州、宁波,北方的城市里面都跟当地的地铁公司成立了联合的管理公司,股权大概差不多都是50:50,49:51。特别像去年、今年在宁波TOD的拓展项目相对比较多,我们也是把TOD在公司里面作为特色、特质的重点发展。

    也有很多项目是TOD跟小镇结合在一起的,比如说公司现在有一个比较大的盘在筹划,估计今年年底会有成型,比如大城市里面向外拓展的第一站,可以供非常大的地,又是TOD项目,跟地铁就200米。TOD跟小镇的结合是一个非常好的一些项目安排,所以TOD接下来公司在这方面也有经验,因为起步比较早。

    现场提问:因为疫情影响,公司整体酒店收入有了下降,公司在存量资产的情况以及后续的策略有哪些?

    周连营:由于疫情的影响,应该说酒店的收入上半年确实受到了一些影响,目前应该说情况逐步恢复到了正常状态,有一部分酒店在疫情后的状态应该说比往年还要好。

    截止到2020年6月底,绿城范围内在建在营和拟建的持有物业预计总投入786亿元,能办产证的601亿元,权益407亿元。以去年正常状态下持有资产的管理,商业的回报率3%,酒店1.5%,整体回报率在2%左右。通过对持有资产的流动性的管理,多种手段的组合,当前资产流动性占比公司管理水平在65%左右。

    应该说起到了非常好的流动性管理效果,未来公司对持有物业以提升盈利能力作为一个非常主要的目标,现阶段持有性物业形成的现金流应该说是非常稳定,随着资产运营能力的提升,旅游路线释放方面会做出更多贡献,应该可以平衡销售性物业的业绩波动。

    另外对于部分不作为战略持有的物业也在寻找合适机会,寻找合适买家进行一定程度的处置,力争三到五年内把存量资产占比由目前的权益净资产的75%降到40%,公司有这样一个努力的目标,应该说任务艰巨,但效果可期。

    撰文:许淑敏    

    审校:钟凯



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