市场料香港山顶文辉道地王拆细后仍有流标风险

观点地产网 ?

2020-12-16 11:14

  • 预计在疫情影响下,加上地皮计入建筑成本后,投资额逾百亿港元,届时只有3至5个大型发展商入标。

    观点地产网讯:12月16日,香港山顶文辉道地王“一拆二”后重推,其中文辉道第2、4、6及8号地皮将先于本周五截标。项目拆细后,地盘面积约13.5万平方呎,最高楼面面积约25.9万平方呎。有测量师认为,因项目私隐度高,估计发展商会作混合式发展,并忧虑在目前市况下,地皮仍有流标风险。

    疫情持续,业界近日纷纷调低项目估值,现时地皮估值介乎约78亿至104亿港元,每呎楼面地价约3万至4万港元。

    莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文认为,地皮的地段优质,而且道路设计类似“掘头路”,具高独立性及私隐度,故料发展商较大机会采取混合式发展,并倾向兴建洋房类或独立式的豪宅为主。预计在疫情影响下,加上地皮计入建筑成本后,投资额逾百亿港元,届时只有3至5个大型发展商入标。同时,即使政府撤销了空置税,发展商理应出价会提高,但在目前市况下,他们尚有很多豪宅未卖,所以他们竞投豪宅地皮时,出价会比较审慎。

    不过,计及未推出的部分,这块地皮中间有一条路隔开,基本上是一分为二,而且地皮形状比较修长,加上面积及地积比率都颇高,其地积比率达1.92倍,所以设计及开则上颇考发展商的功夫及心思。

    事实上,地皮前身为高级公务员宿舍,早于60至70年代落成。项目位置可谓自成一角,十分宁静,附近为屋苑和福别墅、乔苑及国际学校等,购物消费最近需到山顶广场。林浩文指,由于项目旁边是山坡,发展商买入后需为附近的斜坡维修及保养,并为绿化面积提供接驳。

    而附近的超级豪宅地段呎价一直高企,参考会德丰及南丰旗下的山顶超级豪宅MOUNT NICHOLSON,部分单位呎价高达13万港元,一度创下亚洲分层住宅呎价新高纪录。他预计,假设项目以混合式发展,洋房类别的售价会贵一点,每呎可达8万至9万港元,分层或低密度住宅每呎可达6万港元或以上,而整个项目的平均呎价则起码7万港元以上。

    地皮在2018年推出时,接获5份标书,惟因不达政府的底价而流标。对于政府期望“拆细”项目后可以减低流标风险,林浩文认为政府的“如意算盘未必打得响”,直言若政府不想贱卖土地,不愿随行就市,地皮有机会再度流标。不过,如这幅地皮成功出售,他相信成交价具指标性作用,政府亦最快于下季推出剩余的部分招标。

    审校:杨晓敏



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