11月中国长租公寓TOP20报告·观点月度指数

观点指数研究院 ?

2020-12-16 16:55

  • 受部分暴雷公寓企业影响,市场对分散式公寓的运营模式再生疑虑。但对于部分现金流充裕、拥有稳健运营模式的长租企业来说,却是逆势抄底的好时机。

    观点指数 长租公寓行业正在经历一次信任危机。

    11月,蛋壳公寓传出因网络中断、欠款、跑路等消息,受到社会各方质疑,陷入了流动性危机,“暴雷事件”仍在发酵。

    蛋壳之外,头部长租公寓企业发展势头趋好。自如、安歆公寓开启了抄底节奏,其中自如宣布并购贝客青年精品公寓,实行“集中”与“分散”两手抓。

    今年以来,长租公寓的频繁暴雷造成较恶劣的影响,多地政府介入危机处理,对租赁乱象重拳出击,如深圳针对租赁企业经营行为发出紧急通知,重庆出新规加强住房租赁资金监管等。

    值得关注的是,或许是受政策规范影响,自如宣布11月27日起暂停使用“海燕计划”中的自如分期、轻松付等金融产品,自如其它部分城市也下线了相关租金贷支付产品。

    房企系公寓企业则持续发力,宝龙公寓联合MUJI推出“宝龙公寓Designed by MUJI”,尝试整体化设计公寓产品;华润有巢入局租赁社区业态,预计房源825户;龙湖冠寓、越秀星寓月内均有新项目落地。

    集中式公寓发展趋稳,自如、安歆乘势抄底

    受部分暴雷公寓企业影响,市场对分散式公寓的运营模式再生疑虑。整体来看,集中式公寓表现较佳。

    11月中国长租公寓发展指数TOP20前三甲为自如、龙湖冠寓和万科泊寓。

    依托母公司龙湖集团优势,成都龙湖冠寓再度落子武侯新城板块,新开武侯星悦荟店,成为冠寓全面布局成都的第22家门店。据悉,成都武侯星悦荟作为双地铁TOD枢纽型商务中心项目,地理位置优越,周边共计有2500余家中小企业落户,为项目提供充足的客户资源。

    截至2020年6月,龙湖冠寓已布局全国30余个高能级城市,累计开业房间数量达7.9万间,开业超过六个月的房源出租率达到88.6%。年初,龙湖集团高层提出了2020年冠寓营收规模达到20亿、开业房源达到10万间的年度目标,足见其对国内租赁市场的看好。

    另一方面,尽管业内暴雷不断,但对于部分现金流充裕、拥有稳健运营模式的长租企业来说,却是逆势抄底的好时机。

    来源:公开资料、观点指数整理

    近年来,长租公寓行业并购事件频繁,但大都是基于现有业务模式的再扩张,如专注蓝领公寓赛道的企业并购同类型企业,分散式公寓对同行的并购等。

    11月末,深耕蓝领公寓市场的安歆集团宣布完成与新起点公寓的战略合并。这是继7月宣布并购易企租公寓、战略入股杭州诺巢故寓之后,安歆集团的第三起并购事件。

    公开资料显示,新起点公寓成立于2014年,曾获平安创新投资基金、高和资本、险峰长青、中美绿色基金等机构的投资。从规模上看,这亦是安歆集团年内的最大并购案。

    并购完成后,安歆集团将继续领跑蓝领公寓细分赛道,旗下门店数将超250家,床位数超15万张。

    安歆集团短期频繁的并购亦从侧面说明,蓝领公寓拥有较强的市场抗风险能力。由于蓝领公寓客户主要为企业端,客源、租约相对稳定,经营模式为直接与企业签订租赁合同,按床位定价、按房间出租。

    对比之下,普通客户暴露出更高的违约、退租风险,对项目出租率产生较大影响。

    除安歆集团外,自如亦对外宣布并购贝客青年精品公寓。此次并购后,自如将实现在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市运营53个集中式公寓项目。同时,自如正式从单一的“分散式”业务赛道拓宽为双模式运营,以并购的方式快速布局集中式公寓,优化其产品线。

    结合分散式公寓的特性来看,房源获取相对容易,但同时也意味着面临更大的管理半径和更复杂的财务管理。

    年初疫情袭来,受出租率与租金下滑的影响,自如亦曾被迫作出减法,包括主动提出对部分房源的解约。

    从经营角度看,集中式公寓虽然前期投入大,规模扩张速度相对缓慢,但运营成本更低,利润更高,房源集中也便于标准化运营、提高管理效率,同时可以设计相应的社交文化活动,形成客户黏性与开展新的增值服务。

    长租公寓行业并购事件越发频繁,这也预示着经历多年野蛮生长后,行业已进入整合发展的新阶段。相信未来几年客户资源、资本等会往头部企业倾斜,行业集中度将进一步提升。

    同时,在经历一系列暴雷、关店、裁员风波后,留下来的企业应该着重思考生存之道,将发展重心回归产品端,以优质的产品、服务重获市场机遇,推动行业健康发展。

    多地政府介入危机处理,租赁行业监管制度再升级

    今年以来,疫情加速了长租公寓的爆雷,而10月蛋壳公寓的暴雷事件更是将长租公寓行业再次推向风口浪尖。 由于涉及人群众多,事件造成较恶劣的影响。

    来源:公开资料、观点指数整理

    在政策层面,重庆出台强监管政策,对“高进低出、长收短付”的运营模式实行针对性措施。

    另据观点指数不完全统计,自杭州率先出台资金监管账户政策以来,目前已有深圳、重庆、成都、西安等地推出资金监管账户政策。

    随着政策进一步升级,预计短期内针对住房租赁行业的监管力度将在全国范围内继续加大。

    深圳方面,出台紧急通知,针对住房租赁企业经营行为提出了具体要求,包括严控租金贷、“高进低出”、“长收短付”等行为。随着爆雷事件持续发酵,深圳再次发文协调物业合理解决租赁纠纷工作,规定物业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶租户。

    总体来看,由长租公寓所引发的社会问题,政府正在积极处理。

    从当前政策主要的打击点来看,长租公寓企业普遍存在两大痛点,一是租金贷,二是高收低租。长租公寓企业通过与金融机构合作,从机构一次性收到租客租金,往往该部分租金并没有被企业用来支付给房东,而是用于扩张新业务。

    拥有一定资金后,部分长租公寓企业往往会以“高进低出”模式进行扩张,其本质是通过亏损来抢占市场,以求尽早形成规模效应。但此模式的发展需要有强大的资本实力支撑,如受到外力因素导致资金链断裂,企业将无以为继,对房东和租客都造成严重损失。

    从企业发展策略层面思考,当前也有不少公寓企业发展过于激进。

    观察暴雷企业发展历史,可以看到该部分企业大都对租房市场的投资回报预期抱以乐观态度,在没有充足资本支撑下,以相对激进的投资策略进行扩张,导致企业资金短缺。如此前湾流国际就提出几年内实现管理规模≥100万套房源的目标,在疯狂扩张后难逃爆雷结局。

    总的来说,长租公寓满足人的居住需求,市场空间从来不用多疑。但是如果缺少约束,任由行业野蛮生长,必定会乱象环生。从近期政策监管制度来看,长租公寓市场的无序发展阶段相信很快会成为历史。

    撰文:陈耀国    

    审校:欧阳颖



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