解局 | 两日三城买地 龙湖“好的拿地时间”

观点地产网 ?

2020-12-17 20:27

  • 面对不断上涨的土地成本,龙湖更需要把握投资节奏,找到好的拿地时间。

    观点地产网 冬季一直是一个储粮的季节,不少房企也在积极储备粮草。

    12月16日-17日两天之内,龙湖斥资13亿元在福州、沈阳、西安三个城市扩储。

    数额并不大,但若拉长时间线来看,龙湖下半年在公开市场拿地较为活跃。据不完全统计,四季度内,龙湖的拿地金额已超百亿,并且以商住地居多。

    从市场来看,四季度或许是一个好的拿地时间。

    有数据显示,10月,全国300城土地出让金4473亿元,环比减少17%;11月,全国300城土地出让金4687亿元,环比减少5%。

    这意味着地市在降温,一位业内人士在接受观点地产新媒体采访时指出,“三道红线”的出台,一定程度上令负债较高的企业减少开支,但利好于负债情况良好的企业,能够逆势抄底。

    两日三城“扫雪”

    临近年末,不少企业开始在公开市场发力,电建地产短短一个月在土地市场频频亮相,接连拿下武汉、雄安、深圳等地块,拿地金额近200亿元;罕见在公开市场拿地的当代置业,一日内接连夺得婺源、石家庄两宗地,最激烈的一宗地报价高达1312轮。

    大企业显然也不会缺席,融创竞得深圳宝安、宁波、嘉兴等多宗地块;招商蛇口11月单月拿地金额就达到216亿元;龙湖也在小步快跑寻觅机会。

    12月16日-17日,龙湖于福州、沈阳、西安三个城市皆有所获。

    12月16日,福州集中出让10幅地块,总占地面积达到389.51亩。这次土拍中,出现了包括首开、远洋、龙湖等京城房企,其中龙湖以6.36亿元竞得福州仓山原闽东电泵厂及民天食品厂出让地块,楼面价7564元/平米。

    同日,龙湖在另一个土储重镇西安市补仓,旗下西安龙睿晖鸿置业有限公司以3.37亿+教育设施代建费用2216万+保障房配建费款2455万竞得一宗商住地、商服用地,综合成本3.94亿元,楼面地价3240元/平米。

    该地块位于西咸新区空港新城底张片区草堂大街以北、崇仁路以东、慈恩大街以南、崇文路以西,面积为77.3亩,要求社区综合服务用房建筑面积不小于800平方米、全装修无偿移交。

    地块虽然不大,拿地频率却很密集。次日在沈阳,龙湖再以地价上限6690元/建筑平方米+异地配建4000平教育设施以及无偿代建道路、绿化工程的条件竞得大东区上园路东地块宅地,成交总价3.31亿元,溢价率9.49%。

    整体来看,龙湖还是围绕主要销售贡献城市进行布局。观点地产新媒体从中报获悉,上半年,龙湖合同销售额为1111亿元,较上年同期增长5.2%;销售总建筑面积654.6万平方米,较上年同期增长0.6%,城市覆盖数为61个。

    而在上半年合约销售额贡献中,上述三个拿地城市排名靠前。其中,沈阳位列第七,贡献合约销售额56.21亿元;福州位列11位,贡献合约销售33.24亿元;西安位列17位,贡献合约销售21.92亿元。

    体现在投资上,根据安信证券一份研报中统计的数据,前11月,龙湖新增土储总建面1850万平米,对应拿地总金额1168.4亿元,新增土储较多的城市有西安、青岛、沈阳、成都和合肥,建面占比分别为9.6%、7.6%、6.6%、6.3%、5.4%。

    从城市能级来看,龙湖今年加大了在二线城市布局,近期拿下的地块亦体现出这一特点。

    数据显示,前11月,龙湖二线城市拿地建面占比为82.9%,较2019年上升10.9个百分点;一线城市、三四线城市拿地占比分别为0.7%、16.4%,较去年下降6.8%、4.1%。

    “好的”拿地时间

    深耕现有布局城市是龙湖的发展策略。

    中报显示,截至上半年,龙湖在沈阳拥有273.46万平米土地储备,占总土地储备3.7%;在西安拥有172.84万平米土地储备,占总土地储备2.4%;在福州拥有169.67万平米土地储备,占总土地储备的2.3%。

    数据来源:企业中报、观点指数整理

    观点地产新媒体了解到,在头部房企中,龙湖所进入城市并不算多,但每座城市的销售贡献却很可观。龙湖CEO邵明晓也曾在2018年集团经营会上,发布未来五年目标和路径,提出新房开发销售业务将推行“5、3、2、1、5”战略。

    这个战略也就是在未来三年,要出现1-3个500亿元级地区公司,3-5个300亿元级地区公司,5-8个200亿元级的地区公司,8-15个100亿元级的地区公司,消除或合并三年以上仍在50亿元以下的地区公司。

    有业内人士分析,战略深耕有利于资源聚焦、降低成本,更有利于形成品牌效应,有利于企业的拿地和销售。因此,龙湖在福州、沈阳、西安三城拿地也是区域深耕的体现。

    其实,从现在的土地市场来看,四季度或许是一个好的拿地时间。

    数据显示,10月,全国300城土地出让金4473亿元,环比减少17%;11月,全国300城土地出让金4687亿元,环比减少5%。

    他指出,一些企业为了让自己的负债水平符合监管要求,会减少土地投资,而龙湖此类处于绿档的企业,则可以伺机而动。

    实际上,龙湖一直维持行业较低的负债水平,截至上半年持有现金784亿元,短债比为4.55,短期债务占整体债务规模的10.2%,平均借贷成本为4.5%,平均贷款年限6.45年,净负债率51.4%。

    公司管理层曾表示,龙湖的土地投资额度是以负债率全年保持在50%-60%进行倒推,并且买地时有严格的投资纪律,通常不会买地王。

    “土地市场降温的时候拿地,整体拿地成本相对较低。”上述业内人士表示,龙湖的拿地成本偏高,在地市降温时期拿地,有利于降低整体拿地成本。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    据观点地产新媒体了解,随着拿地城市能级的提高,龙湖自2016年加速拿地以来,平均土地成本在逐渐提升。

    2019年,龙湖新增收购土地平均权益收购成本为每平方米6186元,2020上半年平均权益收购成本已升至每平方米6425元。

    于2020年6月30日,龙湖土地储备合计7354万平米,权益面积为5128万平方米,土地储备平均成本升至每平方米5829元,为当期签约单价的34.3%。

    面对不断上涨的土地成本,龙湖更需要把握投资节奏,找到好的拿地时间。

    解局 | 从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

    撰文:陈玲    

    审校:徐耀辉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    土地

    龙湖

  • av百度云网盘分享群组,清清三级片子,欧美日韩三级片,拍AV最美的外国人,日韩av无码在线