细细的红线 | 首开达阵

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2021-01-15 22:45

  • 首开股份要成功“达阵”还需时日。

    编者按:2020年,中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

    进入全新的2021年,中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡?想要有所作为、有所改变的企业,需要充足的勇气和智慧去应对。

    我们深信,“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此,观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”,回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下,大到战略、模式,小到融资、人事等方面的调整与改变,并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

    观点地产网 2020年终于过去,身处其中的房企们却像打美式足球一般,必须冲破重重障碍才能达阵——触地得分,或许只有参与的人才知道个中艰辛。

    被称为“京城一哥”的首开股份,同样面临不少考验,第一个显而易见的就是千亿销售“门槛”:2018、2019年,首开销售额均已跨过千亿,但2020年目标仍然是1011亿元。

    千亿水平已停留三年,什么时候开始恢复增长?

    关于规模增长,首开股份在未来或许将得益于首开集团与房地集团的合并重组,按照首开集团的总经理兼首开股份董事长李岩的说法:“目前房地集团跟首开股份是并行的,但是这些资源将来都会打通。”

    重组工作到3月份将满两年,但仍未见太多进展消息。

    规模门槛是自己设的要求,而来自监管部门的“三道红线”融资新规,却是外部施加的压力。虽然首开股份年初定了“降负债”的任务目标,但频繁发债却使其负债率微升,且同时踩中两条红线,看来新一年任务依然少不了降负债的位置。

    事实上,结合市场与自身的特征,首开股份2020年将“结构优化、动力强化、效率提升”作为三大战略重点,以实现公司高质量可持续发展。但现实的问题还有很多,规模增长、区域调整、降负债……

    首开股份要成功“达阵”还需时日。

    千亿徘徊

    千亿销售对于首开股份而言,并非什么新鲜事。

    因为早在2018年就已突破千亿门槛,2019年刻意放缓步伐,将年度目标定为1010亿元,最终完成销售1013亿元,同比增长0.8%。

    来到2020年,首开股份的销售目标基本没有增长,维持在1011亿元。放缓增长速度,着重调整组织架构与资源能力的做法还在继续。

    但叠加新冠疫情影响后,这一次似乎完成得并不轻松。

    据首开股份公布,2020年全年共实现签约面积381.55万平方米,同比下降7.28%;签约金额1074.55亿元,同比增长6.03%。其中权益销售额占到6成。

    来源:企业公告,观点指数整理

    从单月销售变化可以看出,疫情较为严重的一季度,销售额明显低走,至五六月份才开始走高,出现超百亿元的单月销售额。但6月底出现疫情反复之后,首开股份三季度的销售表现也较为平淡。

    有北京房企曾透露,环京一带的项目直到9月份之后才恢复正常开盘,或许这也是首开股份在10月份销售出现反弹的一个原因。

    来源:企业公告,观点指数整理

    另一方面,观察首开股份过往数年的销售情况可以发现,年末几个月通常是销售最多、表现最好的时间。这多半与年末冲刺的策略有关,而且合作项目较多,在合作伙伴均加大年末销售力度的情况下,首开股份的销售也自然见涨。

    因而在最后一个月,首开股份实现签约面积68.25万平方米,签约金额198.79亿元,同比增长39.44%。

    来源:企业公告,观点指数整理

    首开股份的合作模式,在行业内算得上是极具代表性的一个。

    董事长李岩曾向观点地产新媒体透露,从2010年到2019下半年,首开获取了将近140个项目。其中合作项目有110个,合作企业超过了40家。尤其是和龙湖的合作,共有32个项目,规模543万平米。

    据首开股份2020年三季度报告显示,报告期内销售的109个房地产项目中,非并表合作项目就有47个。另外,报告期内开发投资147个房地产项目,当中的非并表合作项目达到66个,若算上并表的合作项目则会更多。

    来源:企业公告,观点指数整理

    三季度房地产储备情况则披露,已有18个房地产储备项目,规划计容建筑面积共235.45万平方米,其中合作项目达16个(包括10个为非并表合作项目),权益占比达到50%及以上的只有7个,其余合作项目权益占比最低只有5.1%。

    而上半年通过竞拍或股权收购获取北京(海淀、昌平、朝阳、密云、大兴)、福州、珠海、南京、常熟等地后续项目共11个,其中有5个是非并表合作项目。

    首开股份对此表示,土地获取方面,公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可,通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式,优势互补、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险,最大限度地发掘地块价值。

    据悉,首开一般在联合拿地的地块中权益占比为25%-50%,多数不控盘、不操盘。

    “朋友圈不是越大越好,也不要给自己设限,大家发挥各自优势,实现互补,实现1+1>2的效能。能够实现相互尊重、相互学习,才是合作的意义。”李岩认为。

    绝大部分龙头房企实现同比增长的2020年,习惯与各大房企合作的首开股份能顺利达标千亿销售也并不奇怪,只是何时才能突破千亿“瓶颈”,达到更高的销售规模,或许是首开股份下一步的目标。

    京外转型

    为了实现规模的可持续增长,首开股份也在主动调整,包括区域投资的结构优化和均衡布局,以及从传统住宅开发到房地产相关联的多元化转型等。

    从北京成长壮大起来的房企,起步之时基本都是围绕环京地区进行布局,如首创置业、远洋集团等。但资源过于集中也等于抗风险能力低,在出现调控以及2020年黑天鹅事件等情况下,销售受阻也更为明显,所以这些企业近年来都在有意调整布局,首开股份也不例外。

    首开股份在2020年中期业绩报告上表示:区域战略上,要立足京津冀的做深做透,实现全国区域投资的结构优化和均衡布局,聚焦六大城市群(京津冀、长三角、大湾区、长江中游、川渝、海峡西岸),重点对核心一二线城市进行深耕拓展,择机关注周边有潜力的三四线城市机会。

    但首开并非现在才进行京外扩张,早在2010年京外拿地动作就愈发频繁,彼时主要聚焦在三四线城市拿地。

    只是首次京外扩张并不太顺遂,整体销售增速低于大多数同行。

    此种情况直到2018年才出现改观,销售金额从692亿元大增45.58%至1007.3亿元,销售面积也同比增长28%至377.6万平方米。

    也是在这一年,首开京外项目销售占比首次升到了50%以上,京外销售面积达253.9万平米,同比增长23.36%,占总销售面积的67%。

    于2020年9月30日,首开股份109个项目累计销售面积约1734.12万平方米,其中京外项目占据62个席位,销售面积总共1132.72万平方米,占比达到65.32%。

    来源:企业公告,观点指数整理

    同一时间,首开147个房地产开发投资项目中,京外项目达到82个,总建筑面积2998.16万平方米,在建建筑面积1233.13万平方米,总投资额3737.52亿元,分别占总体比例的65.79%、59.88%以及52.97%。

    由此看来,首开的京外布局已经取得不错的成效,且预计未来还将继续加大京外项目的投资布局。

    除了优化城市区域布局之外,首开近年还在努力建立良性互动的多元投资结构,定位“城市有机更新的综合服务企业”,统筹打造投资建设(城市开发)、修缮改造(城市更新)、物业经营(城市运营)、资本增值(城市金融)等四大业务板块。

    其中,备受关注的无疑是以“城市复兴官”之名开展的城市更新业务。

    首开2015年便提出“城市复兴官”战略转型,积极参与城市更新,寻求新的增量方向。

    根据2020年第三季度披露的数据,首开在实施与拓展的棚改及土地一级开发项目为12个(11个位于北京,1个位于廊坊),总用地面积达1589.12万平方米。其中实施项目7个,总用地面积974.45万平方米,计划总投资447.33亿元;后续项目5个,总用地面积614.67万平方米。

    来源:企业公告,观点指数整理

    但棚改、城市更新等项目存在周期长、难度高、回款慢等特点,销售也很难在短期内集中爆发。所以即使首开在大力推进城市更新,却难以在销售中得到突出呈现。

    另外,2019年3月开始与房地集团的并购重组,预期可以为首开的城市复兴板块添枝加叶,只是即将满两年,见于报道的消息仍寥寥无几。

    根据彼时的期望,两个各有特点的企业整合在一起,如果能够发挥各自资源和专业优势,能够形成1+1>2的合力。

    首开曾这样表示:“房地集团是北京市国有企业非经营性资产接收管理、运营处置的一个平台,从现在看,要接收3075万平米的非经营性资产。”房地集团的施工板块也颇有特点,参与故宫、颐和园、天坛及中央国家机关的古建修缮工作。这对于要做城市复兴官的首开来说,是非常宝贵的资源。

    随着存量市场被更多同行关注,城市更新将迎来更多的竞争和资本,但就首开而言,拥有大量存量项目就意味着还需大量资金来驱动项目的发展。

    融资红线

    首开对于资金的需求,在2020年显得尤为明显。

    从过去一年动态来看,融资可以说是首开贯穿始终的一条主线。

    据三季度报告数据,首开于报告期内吸收投资收到的现金为74.28亿元,较上年同期大增1778.18%;取得借款收到的现金为546.63亿元,同比增长31.51%。小计筹资活动现金流入620.96亿元,同比增幅47.98%。

    来源:企业公告,观点指数整理

    融资大增,负债情况自然不能忽略,尤其是在“三道红线”融资新规之下,首开也离不开踩线的命运。

    看过去几年的负债情况显示,2017-2019年末及2020年9月末,首开负债总额分别为1937.88亿元、2377.43亿元、2454.74亿元及2679.62亿元。2017年末较2016年末增长33.67%,2018年末较上年末增长22.68%,2019年末较2018年末增长了3.25%。

    同期对应的资产负债率,分别为80.59%、81.58%、80.92%和81.13%。

    从首开股份2019年报数据来看,触及全部“三道红线”,剔除预收款后的资产负债率为75.35%,净负债率为169.82%,现金短债比为0.96。

    在2020年一份公告中,对于首开的融资有这样的评价:发行人债务规模增速较快,且随着业务的进一步扩张,债务规模可能进一步增长,存在一定财务风险。

    为此,在融资方面,首开年初就表示,2020年的任务是围绕“降负债”目标,提升公司闲置资金使用效率,降低负债水平。严控融资成本,使公司平均融资成本在较低区间。

    数据显示,截至2020年6月末,首开股份剔除预收款后的资产负债率为75.29%,净负债率为174%,现金短债比为1,依然踩线两条。

    事实上,首开股份现金短债比“达标”主要得益于货币资金较2019年有所增加,若账面资金中剔除受限制资金,首开依旧三线“全触”。

    来源:企业公告,观点指数整理

    另据三季度报告显示,首开于报告期末的负债合计2679.62亿元,同比增加9.16%。其中一年内到期的非流动负债为264.95亿元,同比多增25.42亿元及10.61%。

    如此看来,首开的“降负债”任务还需要更多努力。

    另一方面,2020年,首开低成本发行各类债券产品,成功打包盘活9个分散型物业资产,发行资产证券化产品;完成深交所新一期供应链发行额度注册。

    2020上半年,首开累计新增融资共计375.2亿元,其中银行贷款48.8亿元,信托贷款87.9亿元,债权融资计划27.5亿元,公司债39亿元,中期票据92亿元,超短期票据50亿元,CMBN 30亿元,累计归还各类筹资246亿元,当期净增融资规模129.2亿元。

    来源:企业公告,观点指数整理

    至中期报告期末,整体平均融资成本5.34%,与过去两年5.36%及5.49%水平相当。

    很显然,这尚未达到首开预想中的成本水平,最大限度节约公司自有资金、置换高成本负债的行动恐怕还需继续。

    许多目标需要追赶,在2020年的诸多变数中,要触地得分本就不易,待看首开在新的一年能否冲破障碍,成功“达阵”。

    撰文:刘满桃    

    审校:钟凯



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