“小房企”生存剪影 山东天泰控股港交所递表寻路

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2021-01-17 22:54

  • 经过26年发展,天泰控股的业务范围仍主要集中在山东省内。

    观点地产网 2021年第一家在港交所递表的开发商,是深耕山东青岛的“蚊型”房企天泰控股。

    1月15日晚间,天泰控股在港交所提交招股书,区域型房企、销售额59.26亿、土地储备110万平米……一系列关键词勾勒出的,是一家实实在在的“蚊型”房企。

    对于此类区域小微房企来说,要加快扩张速度,上市无疑是一个绝佳路径。

    成功上市后,通过资本市场募集一笔“长钱”,天泰国际控股能够在资本的助力下发展壮大。

    理想总是丰满的,对天泰国际控股来说,递表或许只是第一步。现实则是,2019年之后,小微房企赴港上市的难度明显提高。

    在2020年港股IPO案例中,内房通过率仍处低位,包括金辉、上坤地产、港龙地产、汇景控股在内的房企,均多次递表后方成功上市。三巽控股等仍在不断更新完善资料,海伦堡、奥山控股则申请失效后未再有所动作。

    天泰控股这些年

    某种程度上来说,创始人王若雄的知名度要比天泰国际控股高得多。

    他是房地产圈最早的那批人,更曾登上胡润富豪榜,与万科王石、万通冯仑、建业胡葆森、华远任志强曾先后出任中城联盟轮值主席,在房地产发展初期,常常能见到他们的身影。

    岁月不饶人,如今的王若雄年逾花甲,偶尔会出现在一些场合为天泰国际控股站台。去年12月末与平安不动产的合作协议签署仪式中,他便携天泰集团总裁戴大为、执行总裁李军一同出席。

    作为山东企业,天泰集团由王若雄创立于1994年,以房地产开发与经营为主要业务,涉及旅游休闲、酒店管理、物业管理、置业顾问、建筑设计、文化教育等多个产业,是山东有较大影响力的地产企业之一。

    但每家企业发展的脉络,始终与领导人风格紧密相关。早期的天泰,也曾综合实力位列山东第一,并逐渐拓宽发展区域,而后却渐渐在地产圈销声匿迹。

    这和创始人的性格不无关系,早年学过长笛、热爱文学的王若雄身上流淌着艺术的因子,是一个“充满理想”的基督教徒,并试图将这种理念带到天泰的管理中。

    “建筑爱的世界”,招股书中的品牌箴言正是王若雄的愿景,在某种程度上也是其企业治理的一个倒影。

    不过,在天泰国际控股这份长长的招股书中,关于王若雄的内容并不多,仅披露其于2019年7月17日获委任为董事,并于2020年2月10日卸任。

    招股书还提及,王若雄是天泰国际控股股东的近亲,这位控股股东为赵洁。历史及重组章节中披露,天泰控股最早成立于1994年,当时青岛天泰集团作为该集团首个运营的附属公司正式成立。2001年,青岛天泰房地产成立,天泰集团开始了青岛市内住宅物业的开发及销售,并在山东其他城市逐步开拓业务。

    赵洁和天泰的故事也开始得很早。

    1996年6月,赵洁透过Australian Great International Pty. Ltd.(赵洁及其配偶持有66.66%)首次投资了青岛天泰集团,并收购了该公司32.76%权益。此后,赵洁多次透过控制的公司收购增持青岛天泰集团权益。

    多年来,赵洁的配偶逐渐减少其于青岛天泰集团公司的股权,并于2010年将全部权益转至一支公益基金(即青岛市天泰公益基金会),后不再持有集团的任何股权。

    反之,赵洁则持续透过投资控股公司增加权益,并自2003年6月起控制青岛天泰集团公司不少于70%股权。

    赵洁日渐成为天泰举足轻重的人物,自2001年起,她在天泰集团及旗下公司担任董事及董事长。不过于2016年11月,赵洁以投入更多时间在家庭及其个人兴趣为理由,辞去了其行政职务。天泰集团的日常管理及运营,开始交由执行董事戴大为、王清建以及管理团队进行管理。

    其中,戴大为任执行董事兼总裁,他于1996年加入天泰国际控股,负责管理董事会事务、制定经营策略计划以及作出重大业务决策;王清建则于1999年加入,负责集团内部审核及合规事项。

    值得关注的是,她作为赵洁家族人士,还以赵洁受托人的身份持有青岛天泰集团公司8.19%权益。

    招股书中显示,在一系列增资、重组之后,准备赴港上市的天泰国际控股由一家名为Great Prospering的公司100%持有,而后者由赵洁100%持有。

    上市完成后,天泰控股除了由Great Prospering和公众股东持股外,还将由Luck Rock持有股份。这是一家企业上市后因将采用股份激励计划而成立的信托,也由赵洁全资拥有。

    “小房企”赴港上市

    虽然成立较早,但经过26年发展,天泰控股的业务范围仍主要集中在山东省内。

    招股书显示,截至2020年10月31日,天泰控股在山东省青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博及济宁八个城市建立业务,共持有54个住宅项目。

    仅在大本营青岛,天泰控股持有项目就达到34个,占集团土地储备33.8%。

    招股书披露的数据显示,规模方面,2018、2019年度及截至2020年9月30日止九个月,天泰控股实现合同销售额分别为64.55亿元、50.57亿元及59.26亿元;对应的已交付建筑面积为24.49万平方米、45.71万平方米以及21.43万平方米。

    值得关注的是,2019年销售额甚至比2018年出现下降。

    销售规模基于土地储备,就目前来说,天泰控股并不具备规模提速的储备。

    截至2020年10月31日,天泰控股土地储备总量约520万平米,其中包含可供销售总建筑面积约30万平米的已竣工物业,以及总建筑面积约380万平米的发展中物业,未来可开发物业总建筑面积仅约110万平米。

    并且,为了简化及聚焦核心业务,天泰控股已终止核心业务(即物业开发及销售)以外的业务,分别于2019年7月、2019年8月、2019年8月及2020年11月向独立第三方或控股股东及/或其联系人控制的实体,出售青岛天禾、青岛伯珊、青岛泰幸福及青岛天泰爱家物业服务的全部股权。

    目前来看,物业销售是天泰控股主要收入来源。

    相对于规模,天泰控股的营收却实现了不错增长。2018、2019年及2020年前9个月,分别录得总收入26.44亿元、33.62亿元以及29.31亿元。而2019年1-9月营收为12.94亿元,2020年同期大增126.45%。

    上述期内,天泰控股毛利分别为9.57亿元、8.85亿元以及10.35亿元,毛利率分别为36.2%、26.3%及35.3%,同期净利润则分别为3.13亿元、3.17亿元及2.31亿元。

    净利润中,天泰控股录得的归母净利分别为1.9亿元、2.42亿元及7972万元,分别占净利润60.77%、76.31%、34.49%;少数股东应占净利分别为1.23亿元、7513.8万元及1.51亿元,分别占净利润39.23%、23.68及65.51%。

    这意味着少数股东侵蚀了天泰控股的大量利润,非控股股东占比高原因或许在合作拿地,以及隐含着部分“明股实债”等情况。

    天泰控股于招股书中披露公司“三道红线”情况:截至2020年9月30日,负债资产比率(按总负债减合同负债除以总资产减合同负债计算)为81.2%;于2020年9月30日存在净现金状况;现金及银行结余除以计息银行及其他借款的即期部分的比率为2.7倍。

    从负债情况来看,天泰控股外部融资主要来源为银行贷款。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日,天泰控股未偿还银行及其他借款分别约为17.89亿元、35.93亿元及37.38亿元。

    此外,截至2020年9月30日及2020年11月30日,天泰控股未偿还信托及其他融资安排总额约为4.3亿元及1.3亿元,占借款总额(分别包括银行及其他借款)约11.5%及4.0%。

    就目前来看,天泰控股融资成本一直处于高位,上述期内金融负债的利息开支总额分别为2.21亿元、3.18亿元、2.36亿元,并且天泰控股的利息资本化长期处于高位。

    可见,天泰控股也迫切需要扩宽融资渠道,以改善财务表现。但作为一家“小房企”,在港寻求上市也并非难事。

    据悉,港股对于上市企业的财务要求并不高。据观点地产新媒体了解,目前港股上市主要包含三种财务准则测试可选,符合其中一项测试即可。

    第一,拟主板上市的申请人须符合盈利(最近一年2000万港元,前两年累计3000万港元)测试;第二,市值40亿港元、最近一个会计年度收入5亿港元的市值/收益测试;第三,市值20亿港元、上市前最近一个会计年度收入5亿港元、现金流于前三个会计年度合计1亿港元的市值/收益/现金流测试。

    这三个测试针对利润、市值、收益和现金流提出了不同要求,有助于满足处于不同行业和不同发展阶段的公司进行申请。

    一位业内人士向观点地产新媒体指出,在企业递交招股书之后,交易所相关部门会对上市企业是否符合上市资格、是否适宜上市、业务是否可持续、公司是否遵守规条以及作出充分披露等方面作出评估。

    如若交易所对招股书中的信息存有疑惑,就会对企业提出询问,问题解决后才能通过聆讯。

    从目前环境看,天泰控股要想顺利上市并非易事。从2019年内房IPO来看,区域型房企尤其是规模较小、土储较少的区域型房企上市尤为艰难。上述人士指,企业规模大小也直接影响了业务可持续性。

    港股对上市企业要求日渐严格,天泰控股能否顺利闯关,还需时间来验证。

    撰文:陈玲    

    审校:徐耀辉



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