观点直击 | 新世界郑志刚:出售资产收回128亿 有足够的子弹做收购(实录)

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2021-02-26 21:35

  • 我们现在有足够的“弹药”,我们会趁低吸纳,做更有价值的投资。

    观点地产网 “最坏的时候已经过去了。”郑志刚如此总结集团过去半年的经营情况。今天(2月26日),郑志刚与公司副首席财务总监刘富强搭档,召开新世界发展2020/21财年中期业绩发布会。

    期内该公司的业绩表现确实不俗,物业发展端和租务端都在发力。

    尤其2020年较低迷的楼市,反而迫使开发商们以较亲民的价格将楼盘推售,再加上持续的低息环境,香港市民“上车”的热情并未熄灭。“疫情对楼市影响会是短暂的,因为现在的刚性需求非常强劲,用家依然会选择买楼置业。”郑志刚就预期2021年香港中小型住宅会有5%的升幅。

    以新世界大围站上盖项目柏傲庄为例,其于2020年10月连推两期共2364个单位,开价均相当克制,用行话说即“以贴市价应市”。因此项目一经入市,便获得一大批刚需用户的青睐,成为去年全港票王。

    而截至12月末,柏傲庄I 及II两期已经卖出超过2100个单位,套现约238亿港元,凭单一项目就超过新世界财年初定下的200亿港元销售目标。同时,由于另外几个项目的贡献,清水湾傲泷、北角柏蔚山等项目的贡献,新世界半年度内合约销售金额达到263亿港元。

    据了解,柏傲庄第三期合共890多个单位,已于2月1日提交预售许可申请,预计在不久后第二季度就能够推出市场。

    去年中期,新世界发展敲定了未来三年(2021、2022、2023财年)的销售目标,为每年平均200亿港元。如今看来,似乎多少有点保守。

    毕竟目前新世界在香港拥有应占楼面面积935万平方呎的土地储备,其中用作物业发展的占约 446 万平方呎。而且还未包括该公司拥有的未转换土地用途的农地,这部分有1646万平方呎。

    按照郑志刚强调的“货如轮转”之准则,新世界发展未来的项目开发强度并不会减弱。

    而在内地,新世界发展过去重仓粤港澳大湾区的战略,亦逐渐体现出成果。资料显示,在刚刚过去的半个财年,新世界在内地实现112亿元合约销售额,完成了年度目标的56%,其中大湾区的贡献占到76%。

    而新世界在内地拥有的大概560万平方米土地储备中,大湾区部分也占比超过半数,达到约300万平方米。今年1月,新世界发展在内地的经营实体新世界中国,更选择将其总部落地大湾区核心城市广州,这将为该公司在当地的项目获取提供方便,特别是城市更新方面。

    过去几年新世界在大湾区内陆续拿下了6个村的旧改项目,土地面积合共180万平方米。包括深圳罗湖区文锦渡口岸经济带改造项目、深圳南山区西丽项目、广州荔湾区山村项目、广州海珠区南箕村项目及广州增城区塔岗村项目和广州增城区荔城街夏街村项目。

    郑志刚介绍,这批高毛利的旧改项目预计会在2022年-2023年陆续加入新世界的土地储备。而旧村之外,新世界亦正着力推进其他城市更新项目的开发进度。包括备受关注的广州荔湾岭南花卉市场旧改项目,在去年12月9日宣布正式动工。

    殷实的销售增强了新世界发展未来营业收入的透明度。而帮助该公司营收在中期取得9.6%增长的,则还有赖于攀升的租务收入。受惠于2020年下半年的经济复苏,新世界在香港和内地的总租金分别上升了7.1%及3.6%。

    其中坐落于尖沙咀海傍的标杆项目K11 MUSEA,在2019年第三季度开业后,2020年运营愈加成熟。报告期内,该项目金卡会员人数增加了358%,会员销售额同比提升156%。

    于是,新世界在香港的两座K11(连同K11 Art Mall)期内销售额增长达到56%。2021年1-2月,这个数据就录得54%左右,同时中国内地K11项目的销售额增长更超过1.5倍。

    因此,郑志刚去年年中制定了宏大的投资性物业增长计划:未来5年内,新世界在香港和中国内地的核心投资物业旗舰面积将大幅增长80万平方米及146万平方米。全国K11购物中心的总数将达到36间,意味着新世界要在未来几年内集中开业24个项目。

    借此,郑志刚希望在未来5年内,香港K11租金收入的复合增长率平均每年能提升15-20%,在中国内地则每年平均升25-30%。

    K11是郑志刚创造的一个商业品牌,是其前卫的艺术和生活理念的体现。在郑志刚2015年成为集团执行副主席掌权后,K11从一个创业项目,变身成为郑志刚新世界“商业生态圈”的重要一环。而在目前低迷的经济环境下,逆市增长的K11最现实的作用,是帮助新世界发展增加经常性收入,构筑财务防洪堤。

    新世界发展在过去半年依然执行严格的财务控制工作,包括将经常性行政及其他营运费用同比压缩了约12%,将净负债比率从2020年6月底的41.6%降至最新40.4%,通过发行创新型的绿色债券,新世界还将期内整体融资成本从上一财政年度中期的4.31%下降至 2.93% 。

    另一方面,通过出售一系列非核心资产,新世界还在7个月内回笼了128亿港元的资金。这令该公司最新可动用资金达到约1020亿港元,包括现金及银行结余约550亿港元及可动用的银行贷款约470亿港元。

    这笔资金要如何使用?“新世界一项策略是在合适的时间出售非核心业务,一方面是优化组合,也是将一些低投资回报的产业卖掉。”郑志刚解释,“我们再将这些钱投资在比较高回报的资产上。”

    据了解,郑志刚目前看中的领域就包括大健康、新经济等方向。最主要新世界的投资,“是不会脱离或离开我们的核心业务太远。”其称,布局方面投资的重点依然是以粤港澳大湾区为主。

    以下为新世界发展有限公司2020/21财年中期业绩会问答实录:

    现场提问:柏傲庄三期预计在什么时候开售?卖楼步伐如何?销情预计又如何?

    郑志刚:我们的一、二期大家可以见到是超乎理想,打破香港23年来新盘的入票纪录,成为九七年至今的票王。预计我们会在今年上半年,在未来的几个月内希望会推出柏傲庄的三期,合共890多伙。

    现在市面上,上车和换楼的需求都很好,再加上现在的低息环境,所以我们预计现在楼市的刚性需求是非常之强劲的。截止目前,柏傲庄前两期已销售了超过2100伙,套现了238亿港元,反映了楼市有刚性需求的支持。

    现场提问:如何看待来年楼市的前景,香港经济下滑又加上失业严重,这会不会令到楼价下跌?

    郑志刚:疫情对楼市影响我觉得可能会是短暂的,因为用家依然会选择买楼去置业,而且现在的刚性需求也是非常之强劲,预计中小型的住宅楼价、中高端的楼价,中小型住宅的房会升5%。你也可以看到,从上年来看真的是升了,有非常好的升幅,柏傲庄也做得非常之好,在今年也是继续有差不多5%的升幅。

    我们觉得最差的时间已经过去了,大家可以见到,我们的收入上升了大概10%,未来我认为这个动力是会继续的,我觉得集团的反应及反弹力是很高、很快的。也代表我们在逆境里,我们在周期性里,是比其他公司先走一步的。

    预计香港整体经济,我想下半年可能会慢慢地会有更好的复苏迹象,我个人是比较乐观的,我相信在下半年的零售市道会有双位数字的反弹,再加上政府刚刚宣布每一个香港居民派发五千元的电子消费券来刺激市民的消费,我觉得零售市道在下半年一定会是好转的。

    现场提问:新世界之前连番卖产,现金流那么多,未来还会有什么非核心资产出售,会不会有新投资呢?

    郑志刚:新世界一项策略是在合适的时间出售一些非核心业务,一方面是优化组合,也是将一些低投资回报的产业卖掉后,我们再将这些钱投资在比较高回报的资产上。

    2021年财年至今,我们非核心资产出售达到128亿,相信我们会超额完成。我们现在有足够的“弹药”,我们会趁低吸纳,做更有价值的投资。未来可能在健康方面,我们觉得会有更大的需求,希望这也是跟我们的生态圈能息息相关,所以投资在医养的轻资产业务等等。新经济方面我们都是有兴趣的,在适当的时候是会公布的。

    但我想说的是,我们是不会脱离或离开核心业务太远,我们是会聚焦在核心业务方面,从而帮到我们生态圈,从而令到我们客户的价值可以增加,令到客户体验可以更加好。而不是乱将钱撒在无关痛痒,或者同我们核心业务没有任何协同效应的资产业务上。

    另外在布局方面,我们一定是在大湾区里面的,我们有广州、深圳,包括深圳太子湾和前海项目等等,我们的旧城改造等等都是在大湾区有一个很长远的发展。

    现场提问:预期K11零售额同香港整体的零售表现会否向好?但会否担心市道反弹只是昙花一现?

    郑志刚:刚刚也讲到了,在逆市的时候我们有增长的K11,也拿到了很多的市场份额。香港K11项目在今年1、2月份的时候同比是升了差不多54%左右。在内地的1、2月份也是升了大概152%左右,未来这个动力依然是很强劲的。

    我们K11未来五年的经常性收入,在香港来讲,复合增长率希望在15-20%,内地是希望升25-30%左右。

    现场提问:集团在大湾区销售和发展布局很好,未来会不会吸纳新土地?

    郑志刚:新地块我们一直都有在吸纳的,在旧城改造方面,在2022年、2023年在这段时间我们都会有很多新的地皮入的,那大概现在旧城改造那几条村,会提供180万平方米的土地储备,2022、2023年以后陆陆续续会入到我们土地储备里的。

    现在内地来讲,做到112亿人民币的销售额,在大湾区里面这已占了76%,这个占比是非常之大的。所以在内地方面,我们会在大湾区、上海等等一线的城市,继续去扩充我们的地皮。在大湾区方面,我们有大概300万平方米的土地储备,而我们中国内地的土地储备大概有560万平方米。

    撰文:刘子栋 冯慧欣    

    审校:刘满桃



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