圆桌讨论(三):地产私募的创新未来

观点地产网 ?

2021-04-13 15:02

  • 从基础建设过渡到大型的商业地产,或者商业存量地产的REITs,还有多远?

    嘉宾主持:

    强劲资本联合创始人 余燎先生

    讨论嘉宾:

    喆安投资总经理 车阳先生

    信保基金REITs平台总经理 李文峥先生

    华鸿嘉信控股集团副总裁 刘鹤民先生

    凯龙瑞集团高级副总裁 贾利娜女士

    REITs与绿色投资专家、贝塔创投学院创始人CEO 庞晓云先生

    德邦资管产品研发部执行总经理 高敏先生

    余燎:前面两组是讲了最后一个团结,讲了融,讲了投资,讲了创新管理的办法,也提到了关于退出的问题,我们这个非常好,补全了整个商业资产或者存量资产的最后一个板块,就是我们的退出环节。而且我们所有嘉宾当中唯一的女士在我们这一组,非常欢迎。

    我今天来主要是抛砖引玉,我们有三个议题,一个是险资在地产私募基金中的机会,第二是ABS类REITs的资产证券化的机会,第三个是公募REITs元年与未来,私募基金前路的探寻。

    先说一下原则,我们每个人用六到八分钟,发言前先自我介绍一下。

    首先有请高敏,高总,您跟我们分享一下高见。

    高敏:首先感谢观点的邀请,也感谢主持人,我之前在美资背景的公司,就是我们比较熟悉做ABS的,国外ABS一般来讲会比较细分,从CBO到CLO 再到CMBS,甚至REITs这个大类,从事六年的时间,在15年的时候进入国内ABS一级市场,主要也是那时候国家政策的放开,赶上了这一波ABS的发展。说到刚才的话题,对于险资这块,自己也不是专门做保险资管投资的,但有些东西是相通的。

    去年聊过一个话题,公募REITs的推出,保险资金在我们整个公募REITs里面的角色,有什么样的机会,所以我在这边也算是抛砖引玉,从一个券商资管的角度看下险资在债转股,包括私募基金这些,分享一下我自己的想法。

    从目前银保监公布的数据来看,险资余额是22万亿左右,这里面超过一半是存款和固收类的,股票和证券基金不多,差不多3万亿,10%到15%左右。剩下将近40%是属于其他投资。

    我又细分看了一下,这里面从保险资管,因为很多资金是委托相关的保险资管做投资的,这里面有将近80%是做债权型的投资计划,做股的10%不到,只有8%左右,在债权的6.4万亿里面,又有60%是投向基础设施的,投向不动产的14%,所以我这里就分类了一下,大部分是投基础设施,小部分是投不动产,今天是地产板块,我们就分别说一下。

    首先从投资来说,目前有一个比较好的退出途径,就是比较热门的公募REITs,主要是在基础设施这边。债转股,原来在90年代的时候,当时也有一大批的银行要上市,有很多不良要处理,成立了四大AMC,后面也成立了一个金融资产投资公司,AIC,如果银保监这边允许保险公司参与债转股,个人觉得,监管可能应该是比较谨慎的。因为从保险资金的要求,或者说他的属性来讲,首先在意的是安全性,其次是稳定的收益,然后是流动性,最后可能还会有一个透明度的要求。从这个角度来看,我个人觉得,债转股本身的投向可能是一些需要一定时间运营的,不会很快有见效的项目。在这个产业里面,我觉得私募地产基金,会是一些专业投资者,或者成立私募基金,里面进行分层,比如保险资金自己投优先。如果投向的是不动产领域,后面退出的途径,如发行ABS,甚至类REITs。这块在国内最近几年,规模还是比较大的。如果说作为一个房地产,投向基础设施领域,比如刚才那位做物流的大佬提到的,物流行业有稳定的收益,年化7%,这是比较契合公募REITs,也满足风控的要求,如果投资这样的领域,经过几年的专业运营公司运作以后,就可以考虑通过公募REITs的渠道进行退出。目前来讲,就我的了解,对公募REITs的运营管理这块,其实国内外还有很多不一样的地方,比如美国,他的公募REITs就像一个IPO的过程,时间关系不展开了。我们国内肯定是需要像许总那样的专业运营公司来做的,刚才李想总也提到,房地产很多时候在创新,也会涉及到一些新的创新投资,比如新基建,IDC这些,公募REITs也是一个很好的热点。从去年开始,从债转股到现在,差不多是一千亿左右的规模,相对几万亿规模的险资而言是比较少的。

    我就说这些,谢谢大家。

    余燎:感谢高总,你把第二个问题也多说两句。

    高敏:目前我个人理解,在标准化退出里面,国家的监管思路是比较清晰的,从一开始房地产行业,从银行贷款,到和信托做非标,到通过券商发债,标准化置换,再到现在有些基础设施平台,通过优秀的项目来公募退出。最开始是从地产基金,银行、信托、券商、基金,大家可以看到一个明显趋势,就是一个从非标到标准化融资的过程,也相当于从全部私募慢慢转到部分的公募,从非标转向标准化的过程,整个的透明度也是越来越提高,这也是符合国外资本市场的发展历史。

    私募有私募的特殊群体,公募也有公募的投资需求,险资需要的是期限长、投资收益比较稳定,风险偏好比较低一点的投资标的。也有一些私募基金是偏好比较高的风险波动,收益也比较大,这也是符合我们国家丰富资本市场,无论是投资也好,融资也好,参与者更丰富,提供给市场投资人更多的投资机会,分享经济发展的成果。这整个是一脉相承的,监管的思路,十几年来从顶层设计的角度还是比较清晰的。这是我个人的一些想法。

    余燎:非常感谢高总,下面请刘鹤民刘总。

    刘鹤民:我之前服务过万科、世茂,现在所在的华鸿嘉信是一个非常典型的高周转开发商,在前两个东家我参与了一些证券化和ABS的产品,也有一些思考。

    关于房地产REITs的呼声已经十几年了,但是始终没有呼唤出来,我在想,实际上房地产和REITs在现阶段的中国是存在两个冲突的。第一个冲突,中国房地产投资逻辑和REITs投资逻辑之间的冲突,我们看当下的房地产投资逻辑,我们叫做高周转,REITs的投资逻辑是稳定、长周期和可持续。这两点是背离的。

    我们现在房地产也有深耕的说法,但是我们看所谓的深耕,实际上还是攻城略地,在已经形成市场优势的地区,抵御后来者,然后再去抢先下沉开拓新的市场,实际上他的本质不是深耕,而是收割。

    我们再细化到产品,房地产企业,做证券化核心就是两个诉求,第一个诉求是盘活滞重资产,第二个诉求是加速回款。盘活资产这个先不说,我们就看购房尾款的ABS,这个我印象中,国内第一单登陆交易所的是2015年世茂,保荐人是汇添富,在2015到2016年,其实中国的A股市场有一波小高潮,同时跟风的是各家房企的住房尾款的ABS,那年发行最多的是碧桂园,他在2016-2017年总共发行了90多亿公司债,其中一半是住房尾款ABS。底层资产来源有两个,一个是预售条件和按揭放款条件差异形成的帐期,第二个是银行没有额度放款形成的帐期,他们的特点都是时间非常短,短则三个月,长也不会超过9个月,但是交易所的产品没有低于12个月的,怎么解决这个问题,我们有很多方法可以解决,比如说做循环购买等等。他的底层资产始终处于变动的状态,他和我们真正说做证券化的资产,做标品是不太匹配的。但是房地产的所谓快周转就是指资金的快周转。这两年还有人说要取消预售,我觉得短期内,在资本市场暂时不会有机会。这是投资逻辑之间的差异。

    第二个差异,更简单,就是房地产资金运营模式和监管层的政策导向的冲突。这个我只说一个题目,不展开。

    回过头来说,我们做房地产的ABS和类REITs,还有没有机会?值得不值得做?我想说,这个产品过去有人做,现在有人做,将来还是有人做。

    万科2007年将上海的持有型物业发行了第一单万科的持有物业的证券化产品,当时是走信托通道,通过上海银行的理财募集的。现在我们回想看,2007年,就像歌里唱的一样,那是一个春天。房地产的黄金十年刚开启帷幕,地产的金融盛宴刚开席。

    当时是海外资本来上海和北京买写字楼,基本上是图纸不用看,那时候我们一年要接待好几波来自于香港、欧洲和美国的投资人,当时只是苦于我们没有这么多资产。那是一个机会,但是我们看到,当时房地产的主流不是做高周转,而是囤地的模式。

    我们当时做过复盘,如果用复盘时候的当前土地拍卖价格代入到项目盈亏计算中去,我们都是亏本的,当时国内只有一个开发商提出做高周转,就是顺驰,他2007年和王石打了赌,很快就玩不下去了。

    当然了,到十年之后再看,现在老大哥也跟在小弟弟后面学高周转。我记得2008年,当时我一个朋友,在复旦写论文,写房地产,问我写什么我就说写房地产证券化,后来弄了一篇交上去了,算过了。

    到了2017年,我有一个手下在复旦管院读硕士,也要写论文,我说你还是写房地产资产证券化,他说你帮我找一个标的,我说你看2017年新城发行了一个类REITs产品,保荐人是东方资管,当时新城宣传是国内第一支房地产类REITs,他为什么有底气这么说,因为当时是没有回购条款的。

    现在市场有一个现象又像2007年,就是房企拿地算账都不赚钱,甚至亏损。现在高周转的模式也未必永远可持续,我们说一招鲜吃遍天,这是不现实的,如果同行都会了,你也吃不开。对我们来说,房地产要寻找新的商业逻辑;做资产证券化,也要寻找新的价值模型。

    这就是我今天想抛砖引玉跟大家说的。

    余燎:谢谢刘总。确实像您说的,2017年外资基金,美元基金进入北上广深一线城市,真的是闭着眼睛买,苦于没有合适合规的资产,国内的人民币基金是2015年的事儿,花了七八年的时间才发现可以这么玩,再买的时候,我们发现得买2007年那批外资基金买的项目,接人家的盘了。

    下面我们看一下REITs市场,这个东西大家花点时间谈一下,因为REITs和金融化产品还是有区别的,毕竟在美国是IPO形式,理论确实是退出了。

    下面首先请庞总发表一下高见。

    庞晓云:谢谢。先讲一下REITs,REITs的存在是为什么?利益,REITs的收益率是介于股票和债券之间,他就会成为机构投资者一个比较好的投资组合的选项,这是他存在的最基本的条件。从时间维度上来看,所谓的房地产后开发时代,这是一个时间维度上,我们知道,前期的拿地建房卖楼赚差价的时代已经过去了,现在要玩的是经营,经营就是前面嘉宾已经说的,是一个长线的运营,从这里面提取价值,等待周期性的套利机会,这个套利机会不是甩掉,而是进行资产的流转,让资产的品质进一步获得升级,比如我们对这个潜力不够的资产,就会在运营当中考虑设计一个主动退出,主动卖的模式,而不是被动的。

    还有一个,REITs的存在意义在于从REITs的上市公司或者私募角度来讲,他们的内部需求很多,他需要进行优化,去杠杆,这是他们自己的想法,但是从投资的角度来讲,这是一个组合的选项;所以才有REITs,REITs是必需的。

    我们国家目前的类REITs,根本的逻辑是什么呢?根本的逻辑只有一点,所有的都围绕这一点旋转,就是价值的估值方法和标准REITs是完全不一样的。只要套上兜底性的保证,都是玩的利率,我们保荐人做定价的时候,怎么算?利率。

    参照利率决定资产价值,最多加上一些风险的溢价,实际上真正的REITs价值在哪里?这个价值的算法也就决定了现在,这几位嘉宾谈到的,后期的长线运营才是增长点。这种价值运营,使资产产生现金流,获得真正的内生性价值,而不是说的类REITs是使用利率的对照法,做除法,得到一个比值,保荐人可能做很多工作,说服上下家做利率的确认,这个很关键。

    归根到底,这两个东西来源于经营管理,经营管理有两个层面,一个是资本运营团队,一个是资产运营团队,资产运营团队不是物业公司,是工厂,是一家工厂,资产运营团队的老大是工厂厂长,物业公司是车间主任,资本运营团队是基金,他们的任务划分是非常明显的。

    可是我在研究国内的研究论文和案例,基本上对于这块的划分是比较模糊的。至于说我过去雇佣外部的管理团队,我自持的内部团队,他们之间收益回报差距,关键看管理运营能力;

    我们从美国的发展历史来看,美国的债性REITs和股权性REITs比例是3:1,到去年,他们的比例是1:3,大部分是股权类的。股权类的REITs肯定是最活跃的,这是板上钉钉的。

    结合到REITs和私募基金的关系,其实我还是从内部的结构上讲私募基金的价值到底在哪里,我只提一个问题,这个问题也是最关键的,为什么私募基金会存在,不是别的东西进来?我们想,整个投资的税收,现金流的流向,国内现在类REITs的做法,其实就是通过私募基金的股东借款给项目公司,然后由项目公司通过还利息的方式,把营业资金返还给私募基金,然后由私募基金往上传递给REITs持有人,通过这个方式。这个是REITs必须依靠私募基金的原因。而且私募基金也有很多的作用,他会成为公募之前的跳板。

    REITS的运营,两大部门,里面还有很多小部门,这些部门之间的内连关系是怎样的,可能会存在一个工作节点的问题,我们目前市场上还没有这样一套管理后台,这个软件已经融入了OKR思路和理念,包括设计利益节点,保证设计工作流报告流,目前还没有。是不是会让整个REITs的运营混乱,很杂乱,更不要说要扩募了。最后讲一点,所谓的运营里面其实有一个核心,我们国家目前的房地产也好,还是REITs运营也好,很多人都轻视了一个ESG的概念,这完全聚集了运营的文化和企业档次,如果我们要吸引外资或海外上市必须考虑这一点,美国2019年的REITs上市公司,89%提供ESG报告,我们中国的上市公司基本不提供ESG报告,对管理的透明度,治理结构不清楚,怎么投资你?我就讲这些,谢谢。

    余燎:感谢庞总,受益匪浅,特别专业。

    讲了REITs的精髓,现在美国最大的不动产持有者已经是REITs了,不是开发商了。

    下面有请贾总,就REITs的课题发表一下您的观点。

    贾利娜:首先感谢观点的邀请,请允许我先介绍一下我们凯龙瑞集团,凯龙瑞是较早进入国内从事产业园区和城市更新投资的美元基金,也是为数不多的成功募集人民币基金的先驱之一,目前凯龙瑞的投资范围涉商务园区、工业地产,城市更新,以及物流项目等,也欢迎在座的各位和我们多多交流。

    回到现在讨论的问题,我们现在这个话题是说公募REITs来了以后对我们私募基金的影响。我们看到,从去年五一开始,几部委联合发文推动公募REITs的实施落地,包含之后各相关监管机构也有操作指引等发文,可见大家对REITs市场的重视力度,相信大多数从业人员都是很兴奋的。可是当深入研究后,我们发现和想象还是有一些差距的。

    比如REITs架构设计中,最终底层资产的控制权是公募基金,原来一开始涉及的四层结构中的私募基金也最终确定不存在,私募基金作为基础设施REITS?的参与机构,其角色定位也是有一定困难的。虽然有差距,但我们也发现,期间与各大参与机构的进行交流的过程中,比如公募基金和其他机构的态度都是开放的,趋于互相信任,希望推动项目的最终落地,所以期间我们也可能会触发更多合作的机会。另外,大家也可关注下第一批推出的REITs试点,仔细观察下结构设计和其后期交易情况。

    虽然有差距,但REITs对私募基金的影响,个人观点认为利大于弊,毕竟私募基金一方面是握有资金,一方面是挖掘项目和运营项目,作为这二者成功链接的专业机构,那么REITs作为整个产业链中的一个闭环,相信对私募基金还是有一定的推动作用的。

    第一,REITs的出现,会吸引越来越多的投资人关注该领域,也会让资金端也就是之前嘉宾们提及的资本力(匹配长期低成本的资金)的竞争优势得以加强,更会变相赋能给私募基金。因为目前我们私募基金,当然也包含其他投资人对类似产品的收益率和流动性的期望,和市场上存量物业项目能够给大家带来的实际产出,还是有一定的差距的。REITs的发行和后期交易会给行业从事者们提供一个指引,交易信息会更加透明,同时指引后续的相关操作。

    第二,在这个过程中,私募基金可以设计和挖掘自己的一些产品,做好与后期REITs以及市场的衔接。举个简单的例子,大家知道REITs产品出来之后,可能会有两种,一个是有所有权属性的,一个是有经营权属性的,在这两个属性当中对应的收益率也是不一样的,背后的投资逻辑也不一样。反过来,对私募基金的投资战略和资产组合上也会提出更高的要求。

    第三,正如刚刚几位嘉宾说到了,存量私募基金长期稳定的经营能力,REITs会给经营能力提出更高的挑战,当然也会给前端的资本端和项目端赋能,而这正是存量私募基金领域的优势,这里由于时间关系就不多说了。

    综合来看,我们一直深耕存量,我们希望REITs会走向最后的成功,其包容性越来越强,也希望未来的私募基金在REITs领域能够贡献越来越多的力量,谢谢。

    余燎:谢谢,您呼吁的非常好。下面有请信保基金的李文峥,李总。

    李文峥:谢谢余燎总,非常高兴有机会和大家一起分享。

    信保基金在地产基金的领域内深耕了十年,去年刚好是十周年。无论在管理规模还是团队建设,包括在业界的影响,我们信保基金走得比较快速稳妥,也走得比较前,成为国内地产基金的重要机构。我本人的履历上,之前曾任职广州越秀集团,大家知道越秀集团曾在香港发行了首只REITs,我在越秀REITs有差不多十年的工作经验,对REITs有很多实践方面的感受。最近两三年则一直在参与国内REITs的前期工作,包括最近的试点工作,也有一些感触。

    首先,国内REITs出台这个事情很重要,也不容易。很重要,是因为它终于能出台,实现了从0到1。同时这个过程也是很不容易的。香港发行首只REITs的时候,是2005年12月,现在已经16年了。国内从2006年开始,证监会等部委都在推动REITs政策出台, 2008到2009年,则有人民银行、住建部等九个部委成立了一个工作组,付出了很多努力。但之前的路径走的是房地产路径,政策上不容易突破,到近年探索基础设施REITs,就出台了。这是过程很不容易,有很多波折。

    第二个,REITs刚出台,是1.0版本。从去年4月份出台政策,到现在差不多一年了,大家翘首以待首批产品。现在我们的感受是,政策出台即从0到1很重要,因为只有出台后,我们才会发现各种问题,包括产品设计、管理模式、资产选择、试点范围等,要如何去改善。在试点项目推行的过程中,还会出现一些想像不到的问题,比如配套政策、会计处理等。有会计师认为REITs的融资部分在并表情况下,要计为负债,这种看法就与REITs的商业本质不符,造成了业内的困扰。各种问题都会出现,甚至包括不同行业有不同的行业特性,每个行业都有各自的REITs问题。政策出来以后,我们就会发现问题,及解决问题。预计在今年夏天,会有首批项目出来,信息公开后,我们就能发现不同行业发行REITs的情况,包括资产特点、收益率、投资者意向等等。我们就会发现上面提到的很多问题也得到了一些解决,甚至一些比较重大的配套问题,相关部委也在出方案,出支持政策。这些就很重要。

    REITs1.0出来了,我们就期待2.0。REITs2.0可能很快到来,并给私募基金来来机遇。在REITs1.0的框架下,我们私募基金公司也是有业务可以做的,不同的私募基金有不同的特性和优势,就会在REITs业务中找到不同的抓手。我认为私募基金的业务可以归纳为"1+3"。 "1"是传统的业务,即投资并以REITs退出。尤其是我们一些投资持有型物业的私募基金,就有机会以原始权益人的角色参与REITs。住宅开发不属于这块,因为住宅是要去化的。

    这次试点中,就有私募基金参与REITs试点,比如物流资产,不少头部企业在盘点其资产。这是"1",也是目前REITs1.0版本下最有价值的一块业务。至于 "3",是围绕REITs本身的新业务。1.0版本确定之前,本来是有私募基金的资管角色,但是后来论证下来觉得嵌套大多,就被监管否了。现在发现在没有私募基金的情况下,REITs的治理结构上已经存在不少问题,需要平衡。

    没有了资管角色,私募基金的"3"可以有如下业务。首先,可以发私募基金成为REITs的投资者,其次,在REITs的发行时,私募基金公司可以是交易协调机构、财务顾问等等,也有专业化的业务可以做。第三,就是运营,是最底层的专业业务。私募基金发展到今天,有不同的类型,具备某类资产运营能力的私募基金公司,是可以参与到REITs管理中。

    私募基金在REITs业务中是有优势的,只是我们可能还没有系统的挖掘或者发挥出来。目前政策与市场给了我们一个很好的时间窗口。在REITs1.0版本下,参与方主要是两方面的主体,一类是金融机构,主要包括公募基金公司和券商,其金融能力强,但是资产管理能力缺乏。第二类是原始权益人,在基础设施领域,其强项是资产运营和管理,但其金融能力又是不够的。目前国内在金融和资产管理两方面能力结合得比较好的,其实是私募基金公司。这是我们的强项和优势。REITs出来了,我们应该把优势发挥出来,各自把握机遇。

    今天的会议议题,是要创新未来,那么我们就迎着REITs2.0做好准备。REITs的赛道很大,迎着这个方向去,机会非常多。我们信保基金正在朝着这个方向布局和努力。我们的目标是希望在REITs这个大的领域里面,能够跟大家一起,跟我们私募基金的同仁们一起,在国内REITs市场上突显私募基金的地位。希望以后和大家多交流,一起努力。谢谢。

    余燎:感谢李总的分享,提出了1+3的私募参与的角色,说得非常好。

    下面邀请喆安投资的车总。

    车阳:谢谢,感谢大家到这么晚了还能坚持,坚持到现在的都是对这个行业有真爱的人。自从我翻译了《图解日本REIT》的书以后,就少有机会参与关于中国REITs的讨论了,总是被邀请聊国际REITs。我们公司是一家国有背景的私募地产基金,投的方向是城市更新,包括商业、公寓和酒店等,还有一些股权类的投资。

    我本人的背景,跟今天的主题还比较切合。我是学房地产的科班出身,在国外是学房地产金融,回国以后,一开始是在一家机构专门投资海外的REITs,也就是海外的公募REITs,投得规模还比较大。而后又在国内的地产基金做一些不动产的投资。还在国内的大型公募基金做过ABS,我算是走过一个闭环了。

    这个讨论是特别有意义的,前面嘉宾也说得特别好。公募REITs已经跑到今天,都说到了马拉松的最后一公里,但之前每次论坛都说是最后一公里,现在应该是最后一百米了。十年辛苦不寻常,终于到百米冲刺的时候了,确实是挺不容易的。

    作为我们私募基金来说,在里面参与的机会是比较大的,李总刚才说的1+3已经概括的非常完全了。私募基金还是要追本溯源,核心是什么?在讨论这个话题之前,我先说一下公募REITs和类REITs,因为名称的原因让这个事情讨论变得复杂了。其实公募REITs和类REITs是完全不同的物种,即使公募REITs出来了,类REITs还是会有比较长的生命周期,因为它们的使命不一样,公募REITs是权益导向的,从工具属性来说是一个投资性的资本工具。而类REITs的融资性工具特征更强。

    另外,就不动产的管理领域而言,私募基金和公募在本质不应该有这么大的区别。但是就REITs来说,涉及到公募就涉及到一个管理资质和牌照的问题,因为我们把牌照的高度提的很高,所以私募基金在公募REITs的参与方面,变得不那么明显。

    但是我没觉得私募基金应该很悲观,特别是在公募REITs的结构里面,是否需要私募基金存在,这本身就是一个技术性的处理。如果技术上没有提高效率,那么这个私募基金这个环节对公募REITs就没有必要。私募基金还是要在资产管理的角度发挥更多的作用,因为私募基金的优势就是投资管理能力和未来的让价值提升的能力。

    喆安也会积极的从这些角度参与公募REITs。问题当然存在,毕竟现在还是刚开始。就像一个小孩一样,只要出生了,就会长大,只要长大就会有成长的烦恼。如果说2021年是公募REITs的元年,那么对地产基金来说也是一个很重要的时点。房地产私募基金和公募REITs的关系就像PE和上市公司,如果没有上市公司这个汪洋大海,私募股权基金,如PE或VC的投资,都不可能有一个很好的通路。如今既然通路已经打开了,虽然是眼下的1.0版本,未来会有2.0以及3.0,可能就是和国外非常相似,无论公募还是私募,本质上都是资产管理人,我们叫做专业的不动产资产管理人。

    前年在日本考察一家大型的不动产管理公司的时候,他们和我们交流时来了四个团队,分别对应于:上市REITs管理、私募REITs管理、私募不动产基金、海外投资,可见不动产资产管理体现的是一个能力系统,而不是一个牌照系统。我们希望在2.0、3.0阶段,可以通过能力系统评估我们不动产基金。我们都说私募地产基金,但其实现在中国连私募地产基金的标准都没有。讨论这个话题,未来有很大空间,但当下也确实还有很多需要完善的地方。谢谢。

    余燎:非常感谢各位,按照惯例我们每个人要总结一下,这个环节我们挑战一下,我们做一个猜想,或者预测,刚才说基础建设REITs,按照李总的说法,今年夏天会迎风而来,我们从基础建设过渡到大型的商业地产,或者商业存量地产的REITs,还有多远,这个话题作为今天的收尾,大家大胆的猜测和预测一下,到商业地产的REITs,咱们还需要多久?

    车阳:我觉得基础设施REITs的发展完善大概一到两年,预计两到三年以后可以看到商业不动产领域的REITs。

    李文峥:我觉得租赁住房,可能会很快,但是租赁住房要符合他的标准和要求,可能资产有限。如果真普及到所有的商业地产,我赞同车总的观点。

    贾利娜:压力好大,我们要相信政府,自持型的租赁公寓会快些,后续商办大概三年左右吧。

    庞晓云:我不拍脑袋,还是回到我的观点,什么时候运营从内生性价值对投资者负责的时候,什么时候真正的股权REITs才会出现,否则三年之后出现的还是一个四不象,谢谢。

    高敏:这个问题是有点开脑洞,据我个人的了解,我们去年430开始,到现在差不多一年了,上次交易所培训的时候,有五个项目出来,马上又删了,可见这个方面官方很谨慎,这个里面从发改委、证监会,交易所,两个协会,还有登记清算机构等等,这个里面的规则修订审批,个人觉得,光流程就得大半年,所以谨慎估计,三年以内吧。我希望能尽快,就像刚才各位嘉宾提到的,从公募REITs 1.0尽快迈向2.0。谢谢。

    刘鹤民:我在这个问题上做一个大胆的猜想,商业地产的投资逻辑未来会遇到什么样的挑战,内生逻辑会发生什么样的变化?

    余燎:好的,感谢各位嘉宾,今天的圆桌论坛环节就到这里结束,非常感谢。

    审校:劳蓉蓉



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