圆桌讨论(一):强监管下的地产私募空间

观点地产网 ?

2021-04-13 16:40

  • 房地产私募基金到目前为止,这十余年的发展,总体的市场体量是什么样的概念?

    嘉宾主持:

    建银国际金融有限公司董事总经理 曾粤晖先生

    讨论嘉宾:

    康桥集团副总裁兼华东区董事长 肖春和先生

    中城投资助理总裁 冯雄杰先生

    瑞威资本首席运营官 宋昊先生

    帕拉丁资本总经理 严莹莹先生

    荣盛资本总经理 郎迎春先生

    保利兴银投资有限公司常务副总裁 成斌先生

    曾粤晖:非常高兴论坛给我们提供这个机会,就关于房地产私募基金的话题进行交流。

    我们今天是先发出场,有我们的优势,组委会给我们的话题是围绕着监管、风险等等,相对比较压抑,但由于我们是第一组,其实很多话题我们可以敞开谈,只要是围绕着我们的专业,和市场有兴趣的,都可以说。

    首先我讲讲,首先抵御风险最好的手段是做好自身,怎么样在充满成长性、优秀以及有这么长时间积累的行业中,做好我们的产品,设计好体系架构,这些才是之元和之本。

    这个想听听各位嘉宾的看法,你们平时做房地产私募基金设计的时候,是怎么样调配自己的投资组合的。我也很有兴趣,我们房地产私募基金到目前为止,这十余年的发展,总体的市场体量是什么样的概念?二级市场的私募基金是15万亿,我们房地产开发市场,每一年的增量,大概也是15到16万亿。咱们这个私募基金,目前在市场里是怎样的现状?怎样的地位?包括在投资组合的配置上,会用些什么样的逻辑,先听听嘉宾的意见,然后再展开对风险控制方面的探讨。

    第一个话题,先交给冯总说说。

    冯雄杰:谢谢, 私募新规由证监会去年9月征求意见,今年1月正式出台,私募领域的监管也是证监会2021年的重点工作方向之一。私募新规的出台,私募基金的监管由行业自律规范升级为主体监管,合规要求全面趋严;规范关联交易、严禁违规自融,强化管理人独立性;规范募集行为、禁止明股实债,回归私募和投资本源。

    私募基金4号文限制16个热点城市住宅项目的债权投资,新备案须知对于基金存续期有5年的要求,私募新规对于募集、投资以及管理人全方位监管,股权投资、长期投资、组合投资成为投资趋势。金融监管变革和房地产供给侧改革的深层逻辑,是要降低金融机构对于地产抵押的依赖和地方政府对于土地财政的依赖,化解出清房地产金融风险,中周期稳定地产促进经济转型。

    跨周期首先要认识地产周期,房住不炒、因城施策、三稳政策,熨平行业周期,但城市周期分化;房地产金融审慎管理、房地产供给侧改革,房企迎来降杠杆短周期,以及稳定地产促进经济转型的中周期;此外,房地产行业正在步入增量和存量并举的长周期。要跨越这三个周期,需要聚焦结构性投资机会,我们重点关注“2+9+6”的结构性机会;与综合能力突出、具备穿越周期能力的房企合作,共同成长,共同穿越地产中周期;与优质运营商合作投资双循环格局下的核心资产,打造地产基金的组合投资和持续经营能力,跨越和迎接存量时代的地产长周期。

    我们的地产基金投资组合,从开发类基金到逐步增加不动产基金、城市更新基金、并购基金,从专项基金已经到定向组合基金和标准组合基金为主,从项目股权投资到兼有标准化产品投资。

    特别需要强调的是加强全周期主动管理,包括制度管理、资金管理、成本管理、开发进度管理、销售计划管理、退出管理等,并加强协同管理,特别是与风险管理的协同。重点是对风控条件落实管理、成本测算、资金封闭管理、模拟清算等关键点进行高效管理,对不同合作方、不同投资方式的项目资金管理,做到分类管理、有效管理、管得住。

    打造募投管退的系统能力,管好底层资产,核心是长期限资金、组合投资能力和主动管理能力。

    曾粤晖:听了前面的分享我感觉非常理论化,后面的是干货,这个话题请成斌总也分享一下。

    成斌:谢谢,我们的主要业务形式是地产投资,其实,我觉得观点提出来的追本溯源非常好。

    追本,本是什么,本是资产,源是资金。在跨周期和投资组合的把握上,作为我们资金方主要是提升资本力,资本力的思路是什么呢?因为我们是地产私募基金,更关注地产,在地产发展过程中,大部分的企业对产品力、销售力、运营力已经发展非常好了,但是资本力方面,就是基金,我们要和资产端结合起来,打造金融属性非常重的地产行业。

    为什么要提这个资本力呢,我是想从两个方面进行分享。一个方面,说到跨周期,现在正处于一个地产增量和存量并行发展的阶段,在第一个形式里面,特别是增量市场,现在大部分的都讲369、458这些快速的发展阶段,但是这个过程中很少存在跨周期的问题。在这里面我们资本力所要展示的能量是挖掘权益资金的能力。我们知道,过去很多年中,大部分的房地产企业融资来自于银行,其实很多的信托所开展的业务,本身资金也是来自于银行的发行渠道。对于非常珍贵的私募基金,我们要发挥权益资金的能力。

    第二,随着行业的发展,我们也体会到,房地产企业很长时间是在资本上走,房地产项目本身利润率已经越来越低,但其实很多企业追求的是运行效率和对自有资金的投资回报率。其实,通过获取权益资金的能力,是能够提升对于房地产企业的自有资金的投资回报能力的。

    另外,对于现在讲的存量这块,我是这样考量,存量的发展而言确实是存在跨周期的问题。在这个周期过程中,一个好的交易不是买到一个好的资产,而是以比较便宜的价格获得一个好资产,才是真正好的交易。对于地产基金来说,在跨周期过程中是可以发挥一些作用的。

    首先经济相对比较萧条的时候,是获取存量资产比较好的机会。我在过去很多年中,我们在上海参与了八个办公楼的并购工作,一个很深的体会是什么?在做资产并购的过程中,整个市场里面哀鸿遍野,空置率非常高的时候,这是我们进行并购非常好的机会。这个阶段,很多时候我们作为私募基金,要发挥出资本力。另外对存量业务来讲,我们可以发挥另外一个作用,就是获取低成本的资金,资产证券化也好,还是其他的形式。

    在整个的存量资产业务里面,国内的很多产品NOI不是很高,对资产端来讲,并不是说资产的收益太低,而是价格买的太高,或者说资金成本太高了,我们真正要参与存量地产,打造核心竞争力,是我们的资本力,获取长期的低成本资金的能力。作为资本,如何获取挖掘低成本长周期的资金,这是我们要打造的资本力。

    曾粤晖:非常精彩,我们也听到了行业最真挚的感知,如何跨周期,这是我们经常考虑的问题,地产作为强周期的行业,如何穿越,这是非常有挑战性的话题,尤其是做长期资产的配置,需要一个高瞻远瞩的眼光,前瞻性的作出一些资产调配。另外也要适应市场、政策端的需求。

    因此现在把这个话题调到今天的第一点,防微杜渐,编织风险的防护网。什么是风险?基金行业里面,有很多共性问题,站在不同的角度,对风险有不同的理解,监管怎么看行业风险,从业者怎么理解我们所处行业的风险?和合作伙伴,我们的客户,以及其他端的同行,怎么样理解和化解风险?

    通常来讲,风险无外乎是脱实向虚的风险,也有和房地产高度绑定带来的风险等等,在这个问题上,我想请教康桥的肖总,我们怎么编织自己的风险防护网?

    肖春和:应该说,房地产这个行业,从1998年房改以来,是走过了23年的历程,这23年中,我个人认为分为三个阶段。第一个是土地红利的阶段,这是第一个十年,在座的各位朋友,只要拿到地都可以挣钱,这是雷军说过的话,只要站在风口上,猪都会飞起来。一样的,只要拿到地,第一个十年,谁都可以挣到钱。

    第二个阶段,金融支持规模快速扩张的阶段,第二个十年有了一些金融机构的帮助和支持,房地产的整体规模快速扩张。去年整个行业的规模达到17万亿,面积是17个亿平方米左右,在这个前提下,基本上行业已经见顶,到了一个峰值。这一段以来的发展和快速扩张,其实更多的在于金融机构的帮助和支持。从一块地自己交一点钱,只要20%或者30%,后面的土地款基本是一些机构配的。在开盘前,又可以做开发贷款,需要的自有资金很少。这个快速扩张是有这些资金的因素推动。

    在这个情况下,企业的规模扩张,不是自身实力的扩张,而是和金融的支持,负债规模的快速扩张,导致了规模的扩张。这个阶段下,控制金融规模的快速扩张,控制企业负债,成了金融监管机构或者国家希望看到的,以免风险快速扩大。甚至有些企业规模扩大了,负债扩张了,利润反而下降了,这样的企业就是风险最大的。一旦出现风险,就给金融机构带来风险,给我们国家和社会带来不稳定。

    所以国家层面上,就会出现三道杠杆,去年年底又是两道杠杆。前面三道杠杆是针对房地产行业的,从三道杠杆,几种颜色,控制规模增长,逼着企业瘦身。第二个是金融这块,两道杠杆,对于房地产的贷款集中管理度,一个是房地产贷款,一个是个人按揭贷款,都对不同银行提出了两道管理红线,这个又导致银行的额度收紧,有的银行根本没有空间了,以前有很好的关系的,现在也没有额度了。另外还有一些银行,对客户会挑三拣四。

    现在我们房地产行业已经进入了第三个阶段,就是管理的阶段,整个企业,整个行业要发展,土地的红利已经吃完了,金融的红利也被控制在一定的比例。刚才我说了,整个行业的规模是17万亿,我们地产私募基金是15万亿,地产的规模无法再增长的话,实际上我们地产基金也应该在这个区间,再往上突破也不大可能。

    我们企业如何规避风险,防微杜渐,我个人觉得主要是从管理方面上下工夫。因为第三个阶段是吃管理红利的阶段,同一块地,可能不同的企业做的结果不一样。拿来了以后,对产品是否有创新,很多企业是没有标签的,大家如果想到绿地,会想到高楼大厦,说到万达会想到商业,各自企业一定要在行业的细分领域找到自己的定位,未来我们会在养老方面下工夫,会规避一些原来的产品体系,比如说在上海,我们的产品,有两种,一个是面积大一点,增加一个子母房,可以规避一些问题,这个是在产品的定位上。第三个,企业要在运营管理上控制好节奏,只要自己这块的功夫练好了,自己的实力变强了,企业风险才可以规避。

    曾粤晖:肖总是说我们以后要向管理要红利,现在各种红线出来,出现了非常多的以往没有遇到的经营中的新问题,肖总也介绍了康桥的新产品,养老产品,以后希望有专门的场合给我们进行更多的介绍。

    关于风险防护网编织的问题,我还想听听荣盛郎总的观点,我们在地产的各个红利时期,如果从基金本身,从产品的角度来说,站在投资人或者合作伙伴的角度来看,地产基金从长期配置来说,有没有择时的需要?无可避免,我们知道房地产是长周期,无论用各种方法规避或者降低周期对业务的影响和冲击,这其实是一个客观存在的事实。您的观点里面,我们作为地产基金的管理者、投资人,有没有一个择时的需要,在非常低的谷底的时候,我们有没有更好的措施。

    郎迎春:谢谢,谈到这个话题,防微杜渐,如何编织私募基金的风险防护网,我觉得还是要先谈一下地产行业,因为荣盛资本的大股东是河北的上市房企荣盛发展,基本上从2010年成立,一直到今年,已经是走过十个年头,我们跟地产的紧密度是非常高的。

    我们对地产行业的判断是这样的,过去五年,整个房地产行业可以说是发生了一个有史以来的非常大的变化,在国家整体房住不炒的总基调下,投机性和投资性的购房都得到了有效的遏制,同时,国家也明确地提出,不再将房地产作为短期刺激经济的主要手段。要将房地产逐步拉到一个正常的发展轨道。现在大家也看到,行业的竞争激烈程度进一步加剧,成本进一步提升,同时再加上持续的限购、限价、限贷的调控政策,整个行业的利润是不断下滑的。

    另外还呈现一个什么特征呢?在区域的不平衡性上,也在进一步的扩大,我们可以看到,北方城市,东北城市,包括北方和南方的差异,另外是资源的聚集效应和行业的集中度,也在进一步的提升,在这样的情况下,我们对未来房地产行业的判断,呈现两大特征,这是我们自己做的总结。

    第一,我们认为房地产高增长、高利润的时代已经终结,从2017年年终的调控开始,一直到去年年底,三线四档两观察的政策持续,这次国家调控的决心是很坚定,这次调控是持续的长期的。所以我们认为,目前的房地产行业已经进入了一个低利润且发展缓慢、增长缓慢的长周期的时期。第二个特征,我们认为,刚才肖总也提到的,多杠杆的时代,也随之终结,只剩下经营发展一条路。因为在房地产过去的这几个周期,都是套着,最早的住房体制改革的红利,包括人口的红利,包括资源的红利,现在这些红利都逐渐的在消失,企业只能是通过自身的内功的修练,提升运营效率,加快资金的周转,这样就需要在拓展营销、生产、统筹规划,做好精细化管理,包括做好成本的控制,通过提高回款率和利润率,获取更好的发展。这是我们对未来房地产的特征的总结。

    这样的情况下,房地产私募基金的风险防范如何把握?大的方向是两点。

    第一,在选择上,首先是什么选择?是投资区域的选择。一个非常重要的指标,我们认为是市场流速的保障,市场去化率的保障,这是对资金投入回款的保障。

    其次是对企业的选择,地产基金要选择什么样的合作伙伴,选择什么样的企业合作?我们的标准,首先选择在区域、在当地有良好的品牌信誉度,良好的品牌效应,这是将来投资项目品质的保障,

    第三是对项目的操盘团队的选择,操盘团队是具体来执行所投项目整体的运行,我们对操盘团队的核心成员,比如项目的总经理,营销总,工程总,对他们过往历史业绩考量,这也是一个非常重要的指标。这个时期的地产基金不可能再像过去简单的依靠土地抵押,股权质押,大股东担保,因为从2018年1月份,基协对地产基金的备案出现了新的调整,这些抵质押都无法实现了.

    基于这样的情况,我们认为第一步就是选择,选择比努力更重要,如果作出一个正确的选择判断,我们会离风险更远一些。第二个方面,在基金产品的交易结构设计环节,如何把控风险?我们知道地产私募基金是股权投资为主流的方式,我们的资金基本是投向了拿地环节,基本是交土地款。

    在产品设计上,对于我们基金的本金的回笼要求非常高,也非常关键,是至关重要的。我们一般会要求,在产品结构设计里面约定,土地获取以后,产生的信托融资,或者是开发贷的融资,传统的就是项目贷款,要优先归还地产基金的投资,这样能够保障本金迅速的回笼,将浮动的收益留在后面,这是目前荣盛资本的核心业务模式。因为我们的资金大部分来自于客户,来自于投资人,首先要保障的是客户资金的安全,拿地以后,要控制资产,不用抵押,抵押出来的回笼资金要保障可以迅速地把本金先偿还了,也可以提高资金的周转率,可以迅速用这个资金再进行复投,这样也可以提升我自有资金的回报率。

    曾粤晖:确实,一切回归本源,打铁还得自身硬,这是一个比拼内功的时代,但是毕竟整个行业一路走来,特别是2017年以后,双线,包括之后的管理办法,窗口指导意见,资本新规,对我们房地产基金行业带来很多方面的要求,我问个问题,各位老总在投资的时候,有没有一个回报率的硬指标?

    肖春和:这是投资最基本的要求,一个是投资净利,一个是借来的钱什么时候还回去,第三个,自有资金年回报率是多少,这也是非常关键的点。只要这三个点抓住了,投出去的钱什么时候回来,把贵的钱还了,项目利润就多了,浮动的收益会增加,还有老板的钱,即股东的钱快速给它,它也一样可以放心,第三是效率,这个是一环接一环的。

    曾粤晖:我把这个问题交给宋总,如果您选择和在座的开发商合作,你会怎么考虑资本回报的要求?

    宋昊:刚才主持人提到这个问题,给我的感觉,我不知道是不是还有第二个问题等着我,从收益的要求来说,诚如肖总所言,不管在什么角度投资,都会有一个基本的收益预期;这类收益预期我个人觉得,是每一个领域投资都会面临的问题,只不过这个预期会根据两个因素进行调整。

    第一个因素是真实的市场条件,正如肖总介绍的黄金十年,在此期间地产开发处于相对辉煌的状态,我相信在那个时期,大众对于地产投资的收益要求一定是处于比较高的水平,因为当时整体市场到达了一个较高的高度,从而承载了投资者更高的预期。但是客观来讲,近几年以来,随着地产行业商业模式的不断改变以及监管政策的多年调整,应该说这个市场本身能够承载的收益预期已经有了大幅的下降。

    第二个因素是私募基金行业本身的特征。今天会议的主题是私募基金,私募基金有一个很重要的点,就在于资金来源。我们一致认可的是,私募基金从其自身属性来看,应该是非常具备个性化的一类资金,不应该是一个非常标准的,受很多条条框框限制的东西。从私募基金回归本源来看,很多人都讲到回归股权投资的本质,那么客观而言,股权投资的收益应该是更加具备包容性的。例如,假设今天私募基金和开发类房企合作,肯定是希望周转速度越快越好、以实现短期之内获得一个较高的收益;但如果今天私募基金打算去收购一个写字楼,肯定是希望在收购后五到十年的时间获得一个相对低一点但是比较稳定的收益。因此从私募行业本身来看,收益率也取决于私募基金的资金来源以及对应的投资人的客观需求。不知道我的回答是否足够,我就回答到这里。

    曾粤晖:谢谢,我确实还有一个问题要问你,现在房地产企业,包括投资机构,都面临着一张越来越大的资产负债表,我们以前是高预期红利,现在会把风险看得越来越重,这也是对投资人,对企业自身,以及合作伙伴的负责任的态度。回到大会给我们的主题,在这样的制约和预期细微变化的背景下,地产私募基金以后的发展路径,从短线、中线、长线会出现什么样的趋势,您可以选择一个方面,比如融资,或者投融两端都可以。

    宋昊:这个问题非常好,果然抛砖引玉,这个玉在后面。

    关于地产私募基金这块,以瑞威资本为例,我们2011年开始做地产私募基金,也比较有幸,在行业中做得还算比较稳健,也非常有幸在2018年以一个境内公司的身份在香港成功上市。瑞威资本非常感恩,这十年之内,我们享受到了监管的各类政策支持以及市场赋予的红利。

    那么针对刚才这个问题,我首先想回答的一个点,还是想回过头来讲什么是私募基金,或者说瑞威资本对于私募基金这类特殊的市场主体,我们是怎么认知的?

    我们一直认为私募基金需要个性化。什么是个性化?如果我们手上有一些资金,面对资金方的要求,我们作为私募基金管理人要做到的是在行业细分领域,根据这些要求进行专业化的投资。这个投资绝对不是可以敞开投资,也不是说可以跟市场上任何一个合作伙伴进行合作,而是具备较高的专业门槛,这也是私募基金资金来源匹配度的要求。与资金来源相对应的风险与收益的匹配在目前市场行情中是非常重要的。

    纵观这么多轮的监管诉求,其实我们非常清晰地感觉到,资金来源、资金准入门槛也是监管机构对私募基金行业一个非常重要的监管条件。

    针对私募基金的募集行为,第一是要符合私募向合格投资者非公开募集的特征,第二是不断提高私募基金投资者准入门槛,从之前的一百万到现在的三百万,甚至目前有一些呼声,可以再提高一些门槛。这些做法其实是在销售行为过程中,对私募基金这类具备专业化门槛的特殊形式,不断强化了风险和收益匹配的限制性要求,从而实现投资人真正具备认知产品投资逻辑以及识别风险收益的能力。

    以瑞威资本为例,我们做的相对比较稳健,一直也致力于提高投资人门槛,在瑞威早期做产品的时候,我们通常会进行一些产品上的分级,比如有一些长期类的股权类的产品,只向千万级别的客户开放。其实我们最近又回归了这样一些类似的安排,在一些地产开发股权投资项目中,我们只面向超高净值客户进行募集,比如三五千万起;我们也已经在部分项目上实现了80%左右的资金来源于极个别的超高净值客户。私募基金回归本源,这个工具本身应该针对的对象实际上是超高净值客户;超高净值客户的级别可能就是要几千万起投,从而才能真正适应地产私募基金或者说私募基金的风险特征。

    我们一直以来坚持的一点,针对私募基金未来的发展方向,首要需要解决的问题就是资金来源于哪里。

    瑞威资本现在主要定位于两类资金来源,第一个是刚才提到的超高净值客户,起投金额三千万/五千万起,其中有一些超高净值客户在瑞威资本整体的投资额已经接近5个亿。第二个资金来源,主要是与一些机构进行合作,获取一些机构资金。我们尽可能减少像以往传统私募基金当中,针对散户募集的资金。这是在资金来源上,我们针对目前的监管政策认为的地产私募基金的方向。

    另外,从对外投资来看,对于地产投资领域,目前针对债权属性的投资客观上受到了比较大的限制。在这个方面,我们希望从以下几方面进行调整,作为地产私募基金的未来发展方向。

    第一,在地产开发业务领域,基于私募基金的专业化/个性化要求,以瑞威资本为例,我们着重于对单个项目的考察及风险把控,更多的是在投前。在开发商合作伙伴的选择过程中,我们确确实实进行了深度的调研,比如涉及到实控人个人的品性、喜好、性格等,可能都是我们合伙伙伴筛选中非常重要的因素。在项目选择过程中,更多倾向于开发商基础上做减法。现在我们比较认可的合作伙伴基本是一些排名较为靠前的房地产开发商或者地方龙头房企/细分领域专业房企,他们对整体地产项目的把控已经具备非常高的标准,我们在其基础上再做一轮筛选的过程中,会更加结合资金的倾向性,比如会更倾向高周转高流速的项目。在地产开发业务领域,其实一方面我们主要还是与头部房企合作,同时我们也希望与小部分在细分领域具备优势的房企建立深厚合作,整体而言我们更多地倾向于做精不做多,这是我们的重点发展方向之一。

    第二个方向,也是一直以来瑞威资本比较坚持的方向,希望在不良资产领域,或者是困境资产中进行深度的投资机会挖掘。这类投资,一直以来是我们投入比较大的精力去进行研究、论证的投资发展方向。

    除了上述两个方向以外,目前我们在存量资产投资领域,还是有一些尝试的。但是我个人并不特别认为私募基金这样的模式适合存量资产,因为刚才很多嘉宾也提到了,收益、融资成本,并不是特别算得过来帐。我们对存量资产的投资,这几年基本还是持相对比较谨慎的态度。针对存量资产投资未来的前景,我们一致认为是非常光明的,只是由于目前监管政策对于不同类型资管产品相对一视同仁的政策特征,现在有点施展不开。

    在目前的私募基金新方向之下,我们也呼吁,监管政策能够对于私募基金这样的特别的形态有一些针对性的安排。因为私募基金本与信托,与银行资金,与发债其实还是有比较大的不同的,不能完全适用于其他类型金融工具的监管要求。

    总体而言,我们对于私募基金的未来发展,还是比较谨慎乐观。我一向的态度是拥抱监管,如果能对私募基金有更加针对化的细分领域的监管,我们相信未来的发展前景将会更加乐观。我想回答的就这些,谢谢主持人。

    曾粤晖:谢谢,说到监管关注的行业,在我们的理解和经验中,往往是社会生活中发展速度比较快的,比较热门的,比较受关注的,并且对整体社会经济影响比较大的行业。其实,监管是为了更健康有序、精准发展,所以在这样的环境下,我想听听严总,你们是怎么做的?

    严莹莹:我们帕拉丁资本在地产私募这块比较专注,我觉得应对未来,主要的看法是这样的。

    第一,在三条红线大环境下,我们空间很大,因为总盘子很大,这是个十万亿+的市场,首先在强监管下,地产私募会越来越好,这也是趋势。这个趋势我是怎么判断的?谈观点,不一定对。未来开发商会越来越轻资产,我和很多开发商说,政府把地价限了,售价也限了,我们就变成一个加工厂的概念了,这就变成了什么,私募基金会变成股东,真正的开发商,开发商会成为小股东。

    大家看我们在伦敦投的项目,出了大头的钱,开发商只有小头的钱,目前国内的开发商是不愿意做小股操盘的,这是未来的趋势,未来我们的空间是很大的。

    谈创新的话,我从三个点来说,地产基金做事情,其实还是做的资源配置,也就是项目、资金,中间我们的产品力,管理能力也算。我觉得从这三个角度谈创新,首先我想说的是产品,帕拉丁只关注住宅为主,别的赛道没有看,产品力第一是要很扎实,我理解未来的产品,以前有一个地,有好的担保就可以躺着挣钱,未来我们要站着挣钱,够着挣钱,就是打造自己的产品力,干脏活干累活。

    我们还有一个赛道是不良,为什么做不良,因为以前我干招拍挂,做简单的收并购可以赚大钱,现在不行,我们现在要做不良,做复杂的收并购。我们地产基金利用自己的专业知识,这个专业知识不是以前找资金的能力就够了,而是现在的投融结合的能力,甚至真正的管好才能挣到钱,要打造自己的产品力,在产品上干脏活累活,这是第一个创新。

    第二个,项目端,地产基金是和开发商深度绑定的,比如帕拉丁就是和碧桂园深度绑定,还有一类是中城这样的,他们做的纯市场化的,大家都遇到一个困难,就是怎么解决信任的问题,和开发商之间的信任。我觉得在项目端,目前最好的策略,作为一个地产基金,就是要和几个你认为优秀的开发商深度的绑定,而不能四处开花,这样反而让风险暴露更多。在选定开发商以后,根据城市的差异化做风险和期限。在项目上的创新,还是应该和开发商进行信任的绑定。

    第三是资金上,我也没有太多的补充,我们要培育一批能够接受风险,这也是国家打破刚兑,给私募基金的重任,我很羡慕股票市场,他们很有意思,赔钱都怪自己选择不好,不会怪基金管理人,我特别希望有一天,房地产基金管理人也可以收管理费收的比较开心。当然这也是建立在我们能够管好,投资人对我们有充分的信任,我们避免不了一些风险,比如说地震,我们可以避免一些专业上的管理上的问题,未来在资金上,我们一定要跟投资人形成这样的理念,作为优秀的基金管理人可以规避这些问题,城市、产品设计、开发商选择等,但没有办法规避一些黑天鹅的事情,或者系统性的风险。这个是在资金上我们要努力的方向。

    这是地产私募基金未来的发展,最后有一点,是需要我们做的,这也是我很积极的参加观点的活动。我刚才提到,整个经济学做的事情是做资源的有效配置,其实我们做私募基金,也是解决了投资人和项目,投资标的和代投资资金配置的问题,怎么解决?我们需要一个平台,比如很多投资人找不到他满意的项目,我们希望借观点和地产私募的平台,让我们的项目和资金有一个好的互动,这样从而达到一个有效的配置,让我们管理人可以挣管理费,谢谢大家。

    曾粤晖:非常感谢严总,他最后所讲的这个倡议也是我原先想讲的建议,我们开始的时候,有一个平台的公约,可以把里面的内容更加的丰富,把更多的资源共享互动,让我们整个的配置更有效率。

    今天我们在一起谈了好几个话题,包括风险的防控,包括周期、投资组合、包括创新,包括以后发展路径的探讨,由于时间的原因,我相信大家还有很多的问题和观点没有谈到和说透,以后我们会有更多的机会,可以再次交流。最后我想这样,每位嘉宾用一句话对行业给予一个寄语。

    成斌:我总结一下,打造资本力,挖掘长周期的低成本资金,为房地产行业助力。

    严莹莹:冬天已经走了,我们私募的春天已经来了。

    宋昊:做好自己的事情。

    冯雄杰:一个长期限的基金,组合能力和管理能力是核心竞争力。

    肖春和:你们选择房地产的时候选择康桥,选择康桥的时候选择肖春和。

    郎迎春:荣盛资本为客户财富守航。

    曾粤晖:祝我们的行业一起迎来新的春天,谢谢各位。

    审校:劳蓉蓉



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