香港写字楼租金第二季度下跌2.6% 按季跌幅续收窄

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2021-06-30 10:36

  • 香港甲级写字楼租金在2021年第二季按季再跌2.6%,跌幅小于第一季的按季跌幅3.5%。

    第一太平戴维斯发表最新香港写字楼租赁市场报告指出,本港写字楼租金在今年下半年的跌势将有所放缓,但2022年及2023年的供应增加将为租金再添压力。

    租金跌幅小于首季

    随着市场气氛在季内轻微改善,缩减规模及弃租个案减少,甲级写字楼租金在2021年第二季下跌2.6%,较首季的按季跌幅3.5%为低。本季中环、湾仔/铜锣湾及港岛东的租金分别下跌2.8%、3.0%及2.6%,港岛整体租金按季跌2.8%,是自2020年首季以来的最低季度跌幅。九龙租金季内微跌2.4%,对租客来说仍较为相宜。尖沙咀、九龙东及九龙西的租金分别下跌1.8%、4.2%及2.9%。

    迁向非核心区与否 企业各有取向

    第二季中环平均实质呎租为每月114港元,较本港整体写字楼租金溢价91%,但已较2019年第二季的96%溢价减少。本季企业迁离中环的步伐尚未停止,例如宝盛集团承租太古坊二期四个楼层,显示非核心地区的超甲级写字楼大厦对企业来说仍具吸引力;但另一方面,监于目前中环租金较2019年第二季的高峰已回落多达26.4%,为部分公司提供了重返核心商业区的诱因。据置地公司表示,标准普尔就承租了交易广场三期两个楼层。

    中资企业钟情于核心商务区的地标式商厦

    中资企业需求仍然非常集中于核心商务区,尤以金融及专业服务行业的租户为甚;同时也有愈来愈多租户心仪国际金融中心及太古广场等大型混合用途物业,例如中国国际金融股份有限公司﹙中金公司﹚就承租了国际金融中心一期的空置单位,成为该幢超甲级商厦的主要租户之一;此外,华泰金融控股及方德金融控股等其他中国金融机构也在香港的金融枢纽扩充业务。

    中资企业自2010年代初开始在香港的写字楼市场积极扩充,据第一太平戴维斯估算,在2017年7月中环甲厦当中有20.5%的楼面由中资企业所租用,这个比例到了本年6月已上升至23.5%。再举一例说明,在国际金融中心一期及二期这两幢中环标志性商厦中,中资企业的租用比例不断上升,在过去四年由15.7%升至24.0%。可见虽然香港面对贸易争端、社会事件、新冠肺炎疫情及去年经济衰退的种种挑战,许多公司倾向于暂停扩张或缩减规模,但中资企业对香港市场仍具信心,其新增租赁楼面面积在过去一年上升了4%。

    共享工作空间行业经营回稳

    随着行业重组,共享工作空间营运商采取了不同策略,既有部分过度扩张的品牌选择关闭旗下中心,也有部分营运商把握租金下调的优势积极扩充。市场消息指,德事商务中心承租友邦金融中心一个楼层,将旗下位于香港的中心扩充至11间;The Desk的会员数目据报在2020年增加了65%,旗下位于香港的七个中心的租用率保持高企。

    湾仔/铜锣湾空置率创2003年3月以来新高

    本港整体写字楼空置率续升至9.3%,空置楼面达570万尺。空置率上升主要受到港岛供应增加所带动,该区的空置率由7.4%上升至8.0%。中环空置率在季内由7.6%微跌至7.5%,湾仔/铜锣湾的空置率则升至10.8%,是自2003年3月以来新高。港岛东的空置率低于港岛其他地区,因为港岛东的主要写字楼物业在2021年6月的空置率仅有1.3%。

    九龙的空置率由首季的10.8%微升至第二季的10.9%,走势相对靠稳;九龙东的空置率由13.8%回落至13.1%,该区在季内录得数宗主要租赁个案,包括宏利承租国际贸易中心的多个楼层,合共144,700。然而,明年九龙的空置率或进一步上升,因为在明年390万净新增供应中,有240万就是位于九龙区,其中九龙东的三个甲级写字楼项目将合共提供160万净新增供应,这些项目尚未录得重大的预租个案,因此这些新厦落成后或将把九龙东的空置率推高至15%以上。九龙西方面,监于190万净新增甲级写字楼空间将于未来两年投入市场,占九龙西现时甲级写字楼供应量的75%,供应大潮亦将令该区市场出现重大变化。

    第一太平戴维斯亚太区研究及顾问谘询部区域主管盛世民先生指出:「虽然空置率上升令租金受压,但准备首次公开招股的公司数量创新纪录,财富管理服务续见增长,加上中资企业租赁持续活跃,仍为写字楼市场带来一定支持。」

    第一太平戴维斯香港副董事总经理及商业楼宇租务部主管刘伟基先生表示:「部分核心区商厦的业主不欲减租,而非核心区的业主则愿意减租,故成功吸引租户进驻。惟从整体而言,中环跟非核心区之间的租金差距已收窄,因此也有一些租户把握中环租金回落的机会而选择留在中环,享受较前低廉的租金。」

    第一太平戴维斯九龙商业楼宇租务部副资深董事姚伟明先生说:「整体空置率虽然续升,但各区空置水平参差,部分大厦的出租率持续高企,并且仍能挑选租客。本地的企业主管仍偏好较传统的办公室文化及疫情前的工作方式,大部分写字楼员工均已重返办公室,意味在家工作的长期影响有限。」

    审校:欧阳颖



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