原报告 | 龙光拓地大湾区

观点指数研究院 ?

2021-07-07 17:44

  • 龙光是否能在2021年继续保持盈利水平和销售增长,静待时间给予答案。

    观点指数 近期,龙光在大湾区各城市土拍市场相当活跃,继5月于深圳首次集中供地中豪掷80亿拿下两宗地块后,近日在佛山、江门土地交易中也有所收获。

    值得注意的是,这些地块成交溢价率较高,如深圳两宗地块溢价率均达到了45%上限,而佛山里水镇和大沥镇地块溢价率分别为59.10%和61.23%。

    截至6月上半月,今年龙光在大湾区共拿下7宗地块,总拿地金额约132.5亿元,平均溢价率42.1%。

    湾区拓地史

    2003年,龙光在深圳高调拿下宝安中心区一宗地块,迈开了走出汕头的第一步,也预示了此后龙光“地王收割机”的诞生。

    而不久之前,龙光才将公司名字从汕头龙光建安改为广东龙光集团。

    首次进军深圳拿下的宝安地块,两年后诞生了天悦龙庭项目,项目备受欢迎,使得龙光在深圳一炮而红。

    2004年,龙光试水佛山,高价收下禅城湖景路一宗宅地,并开发了天湖郦都项目。

    2007年,龙光大举在珠三角扩张,通过竞标方式获得一宗科学城“三限双竞”地块,正式进入广州。同年,陆续进入惠州、珠海、中山等多个城市,正式开启了湾区耕耘之路。

    2008年,龙光改制为股份有限公司,并开始筹备上市。2009年,沿续之前的进取,夺得东莞莞城区一地块,在珠三角再下一城。

    2011年,龙光将总部搬至深圳,但此时地产开发业务重心已不在深圳,直到2014年将深圳仅有的一宗居住用地以83.35%的溢价率收入囊中。

    2017年,龙光联手合景泰富拿下香港鸭脷洲利南道宅地,足迹延伸至香港。同年进入肇庆,在大旺高新区收下一宗180亩的地块。

    2019年,龙光进入江门蓬江区,实现了湾区九城地产项目的全覆盖。

    从发展轨迹来看,龙光的湾区开拓史可谓“因地制宜”,对于像深圳、广州、佛山、东莞这样住宅需求充足的城市,龙光拼高价拿下区位优越的地段,通过产品打造,提高售价,从而获得高回报。

    对于像肇庆、江门这类市场相对较小的城市,龙光的入场方式则是通过购买大宗地块分期开发的方式,保持长时间的“出镜”和市场占有率,提高城市地位。

    城市更新方面,龙光早在走出汕头之前就已有积累。2000年,拿下了汕头776亩的城中村改造项目,并迅速开发了“金禧花园”项目,凭借该项目,龙光迅速占领了汕头三分之一的市场,并逐渐成为汕头的龙头房企。

    2004年,龙光进军南宁房地产市场,签订南宁市永新区城中村改造项目合作意向书,不仅走出了广东,也获得了新的城市更新项目。

    2012年,龙光以2.4亿元底价竞得佛山南庄大道一宗旧改土地,地块面积约为11万平方米,折合楼面地价为877.5元/平方米。

    旧改一直是发展商的双刃剑,一方面,可以帮助企业快速了解地方行情和市场需求,帮助企业融入当地市场;另一方面,旧改耗时长、投入多且工作量大的性质需要房企花费更多精力去执行工作。

    龙光的答案

    2020年财报显示,龙光全年营收、毛利分别实现710.8亿、213.32亿,同比分别增长23.7%、17.6%,盈利能力高于行业平均水平。在物业销售中,大湾区物业销售收入257.24亿元,占比46.7%,独占半边天。

    2020年的销售业绩表现,更能体现大湾区对于龙光的重要性。数据显示,2020年龙光合约销售金额1206.9亿元,同比增长31.9%,其中,大湾区合约销售金额715.38亿元,占比59.3%,销售业绩同比增长32.41%,区域销售业绩增长高于整体业绩增长。龙光大湾区项目2020年销售面积344.33万平方米,占比46.2%。

    以大湾区销售收入来看,2020年龙光在大湾区的销售收入占比46.7%,销售面积占比43.3%。其中,在惠州有6个销售项目坐收,住宅销售面积达到82.01万平方米,为区域之最;其次为中山和佛山,全年销售面积分别为39.86和37.4万平方米。

    数据来源:观点指数整理

    另一方面,大湾区销售金额前三的城市分别为惠州、深圳和佛山,表明临广、临深城市是龙光在湾区的主要布局点。

    以惠州为例,2020年6个销售项目中有3个位于临深板块大亚湾,而另外三个分别位于惠阳区、博罗县和惠东县的中心区域。从销售业绩来看,临深板块项目的销售面积也高于非临深项目。

    今年以来,龙光大湾区、长三角、西南区域以及深耕多年的广西都有新增土储,而主要来源是大湾区和长三角。

    截至6月上半月,龙光在大湾区共拿下7宗地块,其中深圳2宗,佛山2宗,中山、珠海、江门各一宗,新增土储面积72.74万平方米;另外中标东莞、珠海各一个旧改项目前期服务商,项目面积合计约93.9万平方米。

    公开资料显示,截至2020年末,龙光在深圳的土地储备面积为407.23万平方米,占大湾区土地储备8.2%,占总土地储备5.7%,与周边城市相比土地储备相对不足,这也是龙光在深圳5月集中供地中重金买地的原因之一。

    据此前消息,上述两宗地块仍在规划当中。结合当前龙光的产品系和地块情况,该地块预计将继续推出“玖系”产品。

    “玖系”产品已推出约4年,处于发展成熟期,目前龙光在售产品也多为“玖系”产品。作为主打产品,很有可能继续在湾区壮大其队列。

    大湾区人口吸引力强劲,市场总体热度高。尽管政策呈现收紧态势,但核心城市热度不会衰退。对于龙光熟悉的高端住宅市场,受政策影响较小,而受销售价格限制等因素影响反而更大,这将考验龙光的操盘能力。

    与此同时,城市更新逐渐成为房企获取土储的重要手段。2021年深圳计划通过城市更新增加110公顷居住用地,广州2021年重点建设城市更新项目57个,天河、海珠等宅地稀有区域有望通过城市更新推出新的住宅项目。

    兼具高端住宅打造能力和城市更新经验的龙光,是否能在2021年继续保持盈利水平和销售增长,静待时间给予答案。

    原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

    撰文:黄韵哲    

    审校:欧阳颖



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    土地

  • 狂干丝袜骚妈妈