原报告 | 武汉高端商业市场角逐

观点指数研究院 ?

2021-07-08 18:18

  • 作为二线城市,武汉能否支撑起多个高端商业体的发展?

    观点指数 近期武汉商业市场热闹非凡,继武汉恒隆广场、K11 I 馆开业后,北京华联SKP也与武昌区签约,将落户武汉楚河汉街,计划2023年开业。

    此外,龙湖在武汉打造的首座天街项目已于月中开业,华润武汉万象城也预计将于2021年年底开业。

    这些都让原本平静的武汉商业市场掀起波澜,此前本土零售企业占主导地位的局面逐渐被打破,外来企业的加入让商业竞争变得更加激烈,尤其是高端商业。

    作为二线城市,武汉能否支撑起多个高端商业体的发展?高端项目在武汉商业市场中能否形成良性竞争,提升武汉商业在全国的影响力?还是未知数。

    商业运营商偏好武汉市场

    就商业条件而言,武汉在湖北和华中地区的商业地位突出,此外还拥有国家中心城市政策利好。十四五期间,武汉获得总部落户的一系列政策支持,将加快打造全国经济中心、国家科技创新中心、国家商贸物流中心、国际交往中心和区域金融中心,这些都有利于武汉未来的商业发展。

    从近五年GDP来看,除去疫情影响,武汉经济一直保持稳定增长,今年一季度GDP在全国城市中排名第十,第三产业与GDP发展势头保持一致,增幅也较为稳定。

    数据来源:武汉统计局,观点指数整理

    此外,社会消费品零售额在疫情前稳定增长,疫后亦恢复迅速,说明了武汉商业具备较好的韧性,未来发展潜力不小。

    消费层面,作为承载湖北乃至华中地区消费力的城市,武汉不存在消费分流,这意味着对周边地区的辐射能力将会越来越强。

    数据来源:武汉统计局,观点指数整理

    从商业项目投资角度看,目前一线城市的存量商业多,入局打造优质区位的商业项目难度较大,因此发展商逐渐将眼光转向二线城市。相关数据显示,截止今年一季度,北上广深的购物中心存量均已超千万平方米,其中上海更是突破两千万平方米。

    此外,随着国内消费下沉趋势加强,部分商业潜力大的二线城市日益受到青睐,成为不少商业地产企业偏好的投资市场。

    华润、龙湖、大悦城、新世界中国、恒隆等知名企业目前旗下在营项目中,布局二线城市的数量占比过半。

    “先天优势”遭遇过江龙“后来者居上”

    商业市场竞争上,此前武汉本土企业占主导地位,武商、汉商、中商等本土零售企业旗下的项目在武汉知名度高、受众较广。随着外来企业的进入,商业市场活力增强的同时,项目的运营压力也在加大。

    整体而言,目前入局武汉的企业中,瑞房武汉天地、万达武汉汉街广场等项目较早占据市场,具备一定竞争力。世茂、绿地、保利等虽有项目,但离标杆性项目还有一定距离。

    数据来源:公开资料,观点指数整理

    相对的,武商、汉商、中商,武汉三大本土零售商业均于上世纪90年代上市,涉足百货、购物中心、超市、便利店和电器行等多业态。在商业项目竞争中,具有进入市场早、项目众多(基本在武汉的重点商圈均有项目)等优势,因此在武汉的商业市场中占据重要地位。

    数据来源:公开资料,观点指数整理

    就定位和类型而言,武汉目前涵盖奢侈、中高档以及社区型等各类购物中心,但大部分开业时间较久,近年来新开业项目不多。

    数据来源:公开资料,观点指数整理

    另一方面,相关数据显示,武汉2018-2020年三年来新增购物中心体量分别约为88万、75万、42万平方米,低于杭州、重庆、成都等城市,这些都为商业地产企业进入提供了契机。

    细分来看,武汉奢侈类高端购物中心稀少,为本土零售企业的百货转型而来,开业时间较长,项目硬件设计需要更新。其他中端大众商业项目也存在同质化的问题,业态差异化有所欠缺,主要面向大众消费群体,客户细分度不够,竞争力不强。

    而进入武汉的外来企业,抢占商业市场的目标坚决。

    恒隆选择在武汉打造恒隆广场,主要是贯彻其在国内一二线城市布局高端商业项目的战略。在此之前,恒隆已在沈阳、天津、杭州、无锡、昆明等城市布局了恒隆广场,占据了东北、华东、西南地区的高端商业市场。

    此次武汉恒隆广场的开业,无疑助力其在华中地区的布局。

    与恒隆相似,中国国贸旗下SKP近期也坚持二线城市发展战略。除武汉外,此前还在杭州、昆明等城市进行布局,抢占二线城市。

    新世界中国近年一直加大在国内的投资力度,此前在武汉试水开出的K11 Select主要定位年轻时尚,与K11购物艺术中心正好形成互补,扩大其在武汉的商业影响力。

    总的来看,三者均在二线城市布局了不少项目,武汉、杭州是三者共同的选择,这两个城市都是二线城市中商业发展得比较好的。

    数据来源:公开资料,观点指数整理(标红项目未开业)

    如今,武汉恒隆广场、新世界武汉K11购物艺术中心等项目陆续开业,在壮大武汉商业市场的同时,也在一定程度上促进了当地高端项目的创新发展,推动武汉商业市场的发展。

    高端商业项目对比

    在武汉商业市场中,可以明显看到高端项目的碰撞。

    此前数年武,汉的高端商业市场仅武汉国际广场一个项目表现亮眼,该项目由武商集团打造,因此市场对于武汉作为二线城市能否撑起多个高端项目持怀疑态度。

    可以确定的是,武汉的消费力并不弱。疫情前,武汉2018年社会消费品零售总额排名全国第五,增速靠前,2019年则排名全国第六。在受到疫情影响的2020年,快速回升的武汉依旧以6149.84亿元排名全国第九。

    高端消费方面,相关数据显示,武商摩尔城(武汉国际广场、武商广场、世贸广场)2020年的销售额约100亿元,排名全国第三,仅次于北京的SKP和南京的德基广场,其中武汉国际广场的表现不俗。今年,武商武汉国际广场购物中心内奢侈品牌Louis Vuitton也在一月提前5天实现单月销售破亿元。

    现有布局上,已开业武汉高端项目主要有武汉国际广场、武汉恒隆广场、新世界K11,三者同属于武汉核心的武广商圈。除以上3个项目外,该商圈还布局了数个定位较低的购物中心。

    目前,布局于此的购物中心,外来企业占3个,分别归属恒隆、新世界、凯德;本土企业占4个,基本为汉商、武商等企业打造。

    数据来源:公开资料,观点指数整理

    以上项目,除新近开业的武汉K11、武汉恒隆广场外,其余项目均开业超过5年,部分开业超过10年,从硬件上对比,与新开项目存在较大差距。要关注到的是,武汉国际广场作为同样定位高端的购物中心项目,与外来房企的业态竞争和客流争夺会更直接。

    业态方面,武汉国际广场体量最大,加之开业时间长,在品牌数量和组合上明显多于武汉恒隆广场和武汉K11。

    如对比武汉恒隆广场和武汉国际广场,可以发现两者在业态侧重以及高端奢侈品牌引进方面的差异。比如在业态上,武汉恒隆广场对亲子儿童较为侧重,在项目三层打造了武汉目前最大的母婴中心。

    这或是基于差异化和迎合市场需求方面的考量,对亲子业态有所侧重,在为家庭带来便利的同时,也获取了潜在的客群。

    数据来源:项目官微,观点指数整理

    不过,就高端项目而言,核心竞争力在于奢侈品牌的引入。

    一般情况下,商业项目一二层是奢侈品牌进驻的主要阵地。据官方数据显示,武汉国际广场一二层定位为国际名品,多为奢侈品,进驻品牌数量近100个,而武汉恒隆广场近50个。

    考虑到两者开业时间相差很大,加之恒隆后续会在品牌引进上发力,因此还是有极大空间。

    数据来源:项目官微,观点指数整理

    当然,引入高端品牌并非高枕无忧,要想成为武汉乃至华中地区的高端消费首选,追求高端定位的同时,差异化运营同样重要。

    无论在硬件创新,还是在业态组合上,武汉恒隆广场和武汉K11表现要突出一些。

    从体现创新和差异化的首店上看,据武汉市商务局数据显示,武汉2019年开业首店211家, 2020年161家,而2021年仅第一季度就有88家首店开业,主要为新开业的武汉K11和武汉恒隆广场所贡献。

    如武汉K11,有近30多家国际潮奢品牌首店进驻,华中首店数量超过10个。武汉商业新活力,有望借助首店经济释放。

    数据来源:公开资料,观点指数整理

    目前来看,武汉高端商业体中,武汉国际广场将持续巩固高端商业的地位,今年以来主动清退数家业绩靠后的国际品牌,为其他高级别品牌的引进腾挪空间,现有奢侈品牌的续约也在进行。

    而武汉恒隆广场更为注重高端和时尚潮流的结合,武汉K11则如其他城市的K11项目一样,继续走高端艺术购物中心路线。

    同处核心商圈的三者未来如何发展,究竟是加剧竞争亦或是合作共赢,目前还不能下定论。但可以确定的是,武汉的商业发展将会随着新项目入局而加快。

    原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

    撰文:冯彩云    

    审校:欧阳颖



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