见微知著 风暴中的泛海是否还有机会

观点地产网 ?

2021-07-09 16:25

  • 对于不断增值的资产,泛海可谓没有任何留恋;在度过眼下困难的态度方面,泛海也可谓是不留余力。

    从拍卖股权、售卖资产,到分公司被银行起诉,再到董事长被列为执行人,近期有关泛海的消息层出不穷。

    一时之间,泛海转型不顺、深陷债务危机言论甚嚣尘上,甚至还有媒体为了博人眼球,直接甩出"泛海爆雷"、"泛海破产"等耸人听闻的词汇。

    困难确确实实是真的存在,如果只盯着这些被负面资讯组合起来的文字,可能真的会陷入这样的思考。但就像硬币的两面,如果只盯着一面看,就如同隔门窥物,很难能够看清事物的全貌。而风云变幻之中,最难得是不为表象所惑,不为浅论所慑,敢于犀燃烛照。

    实际上,在实际业务端和资产端,关于泛海实实在在纾困的利好事实也频频在上演,但却少在新闻媒体端被提及,这一点确实令人匪夷所思。因为如果真的想要看清泛海的全貌,这些消息将成为判别企业经营状况的重要消息面。

    手握资产通行证,心中并不慌

    按理来说,从对于这些负面资讯反应来看,泛海并没有急于澄清自己,而是通过出售资产的形式,默默应对着这场所谓的危机。实际上,泛海确实有这样的底气。

    且不说其手中含金量最高的金融牌照和股权投资,仅仅是武汉CBD这一块压舱石,都有可能带领泛海穿越危机。

    众所周知,房地产领域之中,变现最为典型的,便是武汉CBD王家墩的中央商务区项目。在武汉中央商务区深耕近20年,1400万平方米由泛海开发建设的建筑面积中仅有少量地块转让了出去。

    除此之外,泛海还持类似时代中心、武汉中心、泛海生活广场、平安银行大厦、喜来登酒店、费尔蒙酒店等大量商业楼宇,另外还有287.4万平方米的剩余可开发建筑面积,其中包括大量可快速变现的住宅属性用地。

    近日,这片土地迎来利好的消息面。4月21日,武汉市一纸公文,武汉中央商务区被正式定位为"武汉金融城",区域将被打造成为湖北乃至华中的"区域金融中心"核心集聚区。5月28日,珠海华发集团华中区域中心又与武汉中央商务区商定合作,双方确立了"深交"意向。

    "武汉金融城"的定位对泛海将产生巨大的资产增值驱动作用,这正是泛海长期投资的价值印证。尽管官方主观上不愿意将政策利好与房地产挂钩,但事实是武汉中央商务区周边房价地价已有提升,在5月26日武汉集中挂出的一批土地资源中,距离武汉中央商务区2公里左右的电影制片厂与汉口饭店地块,起拍价分别达到 51.3亿元和57.7万元,后者这是本次土地集中供应的准总价地王地块,两块地的起始楼面价均约17000元/平方米。

    按照这一价格水平泛海武汉中央商务区剩余可开发土地货值保守就接近500亿。不仅如此,泛海美国地产项目同样价值飙升,据美国商务部数据显示,美国市场上新房销售的中位价在4月份为37.24万美元,约合人民币238.75万元,与去年同期相比高出了20.1%,华尔街日报指出,这是1988年以来的最大同比涨幅,而泛海在美国房价领涨的夏威夷和纽约地区还有超200多万可供开发的建筑面积。

    正所谓,"手中有粮,心中不慌",现金越是宝贵之时,在更早周期布局下的资产,意义就更为巨大。即便早已姓"金"不姓"地",但早早布局下的优质资产,都成为带领泛海度过危机的资本。

    优质资产搬上货架,好货不愁卖

    对于不断增值的资产,泛海可谓没有任何留恋;在度过眼下困难的态度方面,泛海也可谓是不留余力。

    泛海曾多次表达,目前公司正在全力筹措偿债资金,已有较为确定的还款资金来源,主要包括:公司将尽力加快房地产项目销售、境内外资产优化等以获取资金,公司控股股东中国泛海集团有限公司拟出售部分海外资产为公司提供资金支持。

    从泛海近期的动作来看,也正在试图通过出售资产和股权回笼更多的资金来偿还债务,缓解公司现金流紧张的问题。值得一提的是,因为资产的优质性,泛海摆上货架的资产包很多都卖出了不错的价钱。

    以出售的IDG 为例来看,与此前买进相比,此番13亿美元卖出泛海获取了丰厚的投资回报,这其中还不包括IDG公司账上超1亿美元的待分配资金。

    在中国泛海持有IDG的四年间,中国泛海见证、支持了IDG在全球的快速发展和中国本土的持续深耕,与此同时,IDG也为近年来中国泛海投资业务提供了科学有效信息情报,助力中国泛海持续做厚了资产,此次交易可谓一举"两得"。

    此外,6月25日,泛海再度向融创中国出售了旗下的资产。资产包括浙江泛海公司持有的中国民生信托有限公司10.7143%股权;杭州泛海国际中心1号楼的1082.4平方米商业和22个车位,交易价款总额约22亿元,其中包括约15.34亿元的股权转让价款及6.66亿元的债权转让价款。

    被武汉中央商务区吸引过来的不止融创,今年1月份绿城也出手,用30.65亿元的价格拿下武汉中央商务区不动产权证号为"鄂(2019)武汉市江汉不动产权第0008198号"宗地的国有建设用地使用权。

    除此之外,泛海系旗下的资产众多,且很大一部分属于市场价值较受认可的资产。即便抛开武汉美国项目,银行、信托公司、证券公司的股权,仅泛海位于北京长安街沿线的物业--民生金融中心,估价都在300亿上下。

    但卖资产并非泛海化解危机的唯一手段,在地产板块也开启了加速工程进度,从而实现快速去化回款的目的。如6月18日,武汉中央商务区桂府项目2栋29层大楼喜封金顶;6月21日,武汉中央商务区芸海园9号楼、11号楼、14号楼共计256套房屋陆续交付……通过一系列组合拳,泛海的基本面也在逐步修复。

    金融资产5年翻8倍,基本盘欣欣向荣

    如果说处置资产是对过去的交代,那么稳固的基本盘则是走向未来的底气。成功转型的泛海在主业上更不含糊。

    截止2020年12月31日,泛海金融板块营收占比达到85%,交易性金融资产总额为392.7亿元,5年时间,交易性金融资产增长近8倍,占流动资产的比例从4.9%升至29.15%。资产负债率由2018年底的86.60%降至2020年的80.67%,达到五年来最低水平。

    金融营收占比提升、金融资产持续增长、资产负债率整体下降,如果真面临巨大的危机,任何一家企业都很难有如此经营表现,更有甚者早就将优质资产"割肉"出让。

    反观泛海各大金融平台,在进入2021年以来表现依然可圈可点,据私募排排网最新数据显示,截至2021年4月30日,民生证券旗下FOF资管产品"金生丽水FOF成长一号"1-4月业绩排名行业第一,远超行业平均水平;3-4月,民生证券还完成8个股权类项目,其中IPO项目4个,再融资项目4个。截至4月底,民生证券累计在会审核项目25个。

    亚太财险方面则在3月连续中标中标安徽省电梯责任保险示范项目、南京市栖霞货物运输配载有限责任公司危货车辆保险项目,4月又先后承保中国国际丝路中心大厦建工团意险项目和"齐鲁一号"微信项目,在3月8日,亚太财险又在2020年度济南市金融机构综合评价及2020年度金融机构反洗钱考核评级结果,亚太财险在两项评级中均被评为"A级机构"。

    除了金融板块,今年泛海投资也成了资本市场一大幕后赢家,4月6日,徐工集团实现整体上市;5月7日,京东物流也成功登陆港交所,这两家背后都有泛海战投的身影。

    可以说这些年,眼光独到的泛海如同经验老道的猎手,捕获了一个又一个投资"潜力股"。置身巨头汇集的蓝海当中的泛海,伴随着巨头们估值的与日俱增,也将为企业发展提供无限的想象空间。

    就像硬币的两面,泛海的A面或许是负面缠身,但是结合B面来看可能也真的没有那么难。毕竟其手里不仅有大量优质资产包,还有扎实稳固的基本盘,这两张牌每一张都是能助其赢得牌局。

    审校:刘满桃



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