解局 | 瑞房佛山退地始末

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2021-07-11 23:34

  • 瑞房甩掉了佛山岭南天地两个“包袱”,获得26.53亿元现金,算得上是一件利好消息。

    观点地产网 开发14年之后,瑞房对佛山岭南天地项目地块进行新一轮“拆售”,这一次是以政府收回土地使用权的形式。

    7月9日,瑞安房地产旗下2家全资子公司佛山瑞房、佛山瑞康天地,分别与佛山市禅城区土地储备中心及佛山市禅城区祖庙街道办事处订立土地使用权储备协议书。

    据此,瑞房向佛山禅城区归还岭南天地项目7号及8号土地。作为交换,佛山禅城区向瑞安房地产发放了现金补偿26.53亿元。

    退地背后,实则是一个双赢的决策,瑞房甩掉了佛山岭南天地两个“包袱”,获得26.53亿元现金,算得上是一件利好消息。

    对于佛山市来说,收回闲置土地有利于解决土地资源短缺的问题,加强闲置土地处置力度一直是佛山市政府近年来努力执行的政策。

    岭南天地14年

    此次退地,如果一定要找到个中原因的话,一个合理的解释为:瑞安房地产本身对两地块的开发意愿不强。

    瑞房获取佛山岭南天地项目是2007年,当年11月通过旗下8家子公司以75.1亿元成交价联合竞得项目地块,楼面价约为5004.45元/平方米。

    地块位于佛山著名地标祖庙东华里片区,占地面积达65万平方米,总建筑面积达150万平方米。如此巨大的体量,使得岭南天地成为当时广东规模最大旧城改造项目。

    按照计划,岭南天地项目预计总投资超过200亿元,总体分五期开发,最初预计十年内即2018年实现整体完工。项目一期于2008年开始动工,建筑面积约17.57万平方米。

    规划上,佛山岭南天地延续上海新天地项目理念,集旅游、休闲、商业及文化于一体,在保留历史建筑原有风貌的基础上注入现代时尚元素。项目整体上以祖庙为核心福贤路为交界,西边为商业聚落,东边主要开发住宅楼盘。

    截至目前,岭南天地项目开发基本宣告完毕,东边地块由于是住宅项目,开发速度更快,瑞房在这里打造了一系列高端住宅以及别墅楼盘。

    资料显示,岭南新天地住宅部分一期东华轩及东华嘉苑在2010年第三季度面市。随后,二三四期东华嘉逸苑、东华逸轩、御苑、璟轩、尚苑等陆续落成开售。2017年,项目第五期住宅产品璟廷组团也宣布入市。

    商业部分,岭南天地商业街区一期在2012年11月全面开放,二期在2013年年底完工。购物中心岭南站NOVA则在2016年开业。之后几年,写字楼岭南天地商业大厦、马哥孛罗酒店等部分亦陆续落成。

    另一购物商场岭南天地·新里的开放则是2020年9月,足以展现岭南天地项目开发之久。据了解,该项目在2019年中期仍有近六成土地处于待开发或开发中状态,其中绝大部分是商业部分。

    瑞房甩包袱

    瑞房此次交还的两宗土地为办公及商业用途,位于整体项目的西边,其中7号土地总面积为8109.35平方米,8号土地总面积为16385平方米。

    两地块建筑面积规划38.7万平方米,业态包括写字楼和公寓。写字楼原本规划两栋430米和265米高的地标。

    两栋超高层写字楼,耗资巨大,况且近年来佛山写字楼市场一直处于饱和状态。

    据戴德梁行资料显示,佛山写字楼空置率在2019年第四季度就达到40.7%,空置率位居全国第二。2020年上半年,由于疫情冲击,空置率进一步攀升到43.8%,如今也没有太大的改善。

    而岭南天地项目是2007年拿地,亦是在那场席卷全球的金融海啸之前。

    瑞安房地产以开发旧改项目称著,上海新天地大获成功之后,罗康瑞雄心勃勃,2004至2007年间在重庆、武汉、佛山等地拿下了多个城市更新项目。

    但随后的全球金融风暴打击了集团主席罗康瑞的信心,“经历了金融风暴之后,瑞安更重视资金流转,考虑出售部分投资物业。”于是2009年中期,瑞房提出三年发展计划,目标是加快资产周转速度,除加快住宅项目开发、加快商业项目出租外,对于一些侵占资金严重但属于非核心的商业项目则进行出售。

    期间,瑞房于2011至2012年分两次向日本三井公司出售岭南天地两宗地块,收回6.14亿元资金。直至2015年和2016年,瑞房才将两地块分别购回。

    2011年另有消息传出,瑞房将筹划业务结构转型,时任公司董事总经理兼行政总裁的李进港在接受媒体访问时就指出:“旧城改造成本日益高昂,瑞房正在探索一些新的开发模式。”

    到2013年,瑞房宣布转变经营模式,不再直接参与旧改重建动迁,以加快开发节奏。2015年,罗康瑞就提出轻资产模式,同时开始实施去杠杆策略。

    随后几年间,瑞房一直对旗下资产做减法运算。2016年3月,瑞房将岭南天地项目4号地块17.26亿元打包出售给碧桂园集团。

    直至2019年完成资产出售计划,瘦身后的瑞房才再度有新获取土地的消息。

    对瑞安房地产来说,此次被收回的两幅地块在14年间并非没有动工机会,只因屡屡受阻。在目前情况下,再斥巨资兴建写字楼项目已不能算是好差事,而是寻求一种更快变现的机会。

    据知情人士透露,两幅地块接下来或将改规划为商住地性质,然后重新挂牌出让。另有消息称,瑞房或有计划参与竞拍。

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    撰文:刘子栋    

    审校:徐耀辉



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