6月上海房地产市场报告 | 集中供地与集中开盘

观点指数研究院 ?

2021-07-12 17:12

  • 近期仍有多盘取证待开,预计7月份将延续走势,量价将平稳运行。

    观点指数 6月,上海第一批集中供地落下帷幕,在多种政策手段调控下,土地市场没有出现过热情况。

    集中供地出让55宗地块,摘金超852亿,整体溢价率不高,达到了“稳地价、稳房价、稳预期”的要求。

    第一批集中供地后,上海国有土地出让新规试点7月1日开始实施。

    新开楼盘方面,第二、三批集中入市楼盘陆续开盘,共有36个项目开盘,其中23个项目日清,20盘触及积分制。

    但据报道,上海多家银行房贷额度告急,申请房贷可能要等到第四季度。

    国有土地出让新规试点

    6月4日,财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》,《通知》表示,将“先试点后推开”。

    自2021年7月1日起,在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省以省为单位开展征管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。

    暂未开展征管划转试点地区,要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作,自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

    集中供地852亿,保利摘得105亿地块

    6月,上海第一批集中供地落下帷幕,本次共出让55宗地块,其中6宗城中村改造用地(其中4宗涉宅地,2宗征收安置房用地),8宗租赁住房用地,14宗征收安置房用地,以及27宗非城中村涉宅地,共摘金852.17亿元。

    数据来源:上海土地市场、观点指数整理

    31宗涉宅地成交总金额为773.68亿元,总出让面积191.82万平方米,规划建面393.82万平方米,平均楼面价为19646元/平方米。其中,4宗城中村涉宅地收金42.63亿元,均底价成交。其他27宗涉宅地成交金额为731.06亿元,平均溢价率为5.78%。

    上海本次集中供地整体情况较为平稳,房地联动机制的出台限制了开发商利润上限,但上海土地溢价率最高一般限定为10%左右,开发商利润下限有较大的保障。

    竞价方式采用“举牌竞价+一次书面报价”,27宗非城中村改造涉宅地中有20宗地块进入一次性报价环节,最高溢价为崇明区陈家镇地块,溢价率12.89%,该地块由建发62630万元摘下。

    数据来源:上海土地市场、观点指数整理

    静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块成交价格最高,由保利地产105.13亿元摘得,溢价率为8.39%,出让面积为71018.8平方米,计容建面203319.52平方米,成交楼面价51707元/平方米。

    碧桂园的涉宅地拿地宗数最多,独摘3宗地块。地块分别位于闵行区、嘉定区和宝山区,总出让面积165333平方米,计容建面265014平方米,总成交价95.129亿元,3宗地块平均溢价率9.1%,平均楼面价32903元/平方米。

    新盘供应放量,成交火热

    据观点指数监测,上海6月共有36个项目开盘,供应套数11338套,开盘套数环比上升192%,入市套数受集中开盘影响上升明显。

    市场数据显示,36个开盘项目中有23盘日光,20个楼盘触及积分制。入围积分最高为森兰星河湾二期,达82.42,入围积分最低为璟雲里,仅35.72。

    森兰星河湾二期由外高桥集团打造,该项目位于浦东外高桥板块,销售均价7.95万元,月内加推285套,入围积分为82.42,创下上海新房积分新纪录。

    数据来源:中原、观点指数监测及整理

    月内,大华两新盘加推,均触及积分制,其中大华城市公园位于宝山区张庙板块,主推户型为99-138平3-4房,销售均价为5.96万元/平方米,月内推售672套,认筹比为1:2.11,触及积分制,入围积分为61.89,首日即售罄。大华朗香花园同样位于宝山区,处于大场板块,销售均价为5.7万元/平方米,月内推售554套,入围积分为64.3。

    大华在宝山参与度较高,今年以来在宝山区推售的楼盘表现出色。此前四月推售的大华锦绣四季首日去化90%,大华公园荟则触及积分制。本月,大华又在宝山区补仓两宗地块,总成交价为14.67亿元,补充了6.43万平方米的土储。

    光明地产月内也有两楼盘加推:光明墅位于崇明陈家镇板块,月内推售300套,销售均价3.1万元/平方米,主要户型为90平-120平2居-4居;光明九胤则位于奉贤新城板块,月内加推64套,销售均价3.69万元/平方米,开日首日售罄,未触及积分制。

    光明地产在集中供地上表现不错,接连拿下自贸区临港新片区两宗普通商品房用地,两宗地块总成交价为32.24亿元,计容建面54.26万平方米,平均楼面价为5942元/平方米。

    据观点指数监测,光明地产2020年首次在自贸区临港新片区拿下一宗地块,并在年报中表示,以上海自贸区临港新片区地块的获取为起点,积极探索转型方向,在上海东部区域积极投身自贸新片区建设。

    此外,万科月内也有两新盘入市,与融信联合开发的中兴路一号加推300套,销售均价为12.98万元/平方米,开盘首日去化95%,对比往期推售数据,去化明显加快。

    该项目的拿地成本偏高,折价销售现象明显。据了解,2016年8月17日,中兴路一号项目地块由融信110.1亿元摘得,楼面价10.03万元/平方米,溢价率139%,并且竞得者需要自持15%住宅、无偿建造5%保障房并自持全部商业。万科则在同年11月入局该项目,以53.95亿元的对价获得该项目49%权益。

    万科另一个加推项目为嘉定安亭板块的西郊都会,月内加推363套,销售均价为3.98万元/平方米,认筹比为1:1.74,触及积分制,入围积分为47,开盘首日售罄。该项目由万科在2017年8月以48.86亿拿下,楼面价25041元/平方米。

    近期,仍有多盘取证待开,预计7月份将延续走势,量价将平稳运行。

    撰文:王锐塨    

    审校:欧阳颖



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