年会演讲 | 方旭东:朗诗青杉资本城市更新与商业实务

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2021-11-02 11:13

  • 朗诗青杉资本主要的业务是围绕一线和强二线的存量房地产业务,做投融管退。目前为止开发了超过12支基金,前后也操盘和改造了20多个项目。

    方旭东(朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理):大家好,各位嘉宾上午好,我是来自朗诗青杉的方旭东,感谢主办方给我这么一个分享和学习的机会,我给大家介绍一下朗诗青杉资本,作为一个地产基金,在城市更新项目上的一些实践。

    朗诗集团成立20年,朗诗集团一直是以绿色建筑、节能建筑作为它的标志和特色,到现在为止,这个战略一直是维持下来,没有变。我们做的所有地产开发项目,还有我们城市更新改造的项目,都是以绿色节能作为我们的标杆。

    朗诗集团目前有6大业务板块,第一块是大家比较熟悉的,就是我们的朗诗地产。在香港上市的上市公司,这是大家比较熟悉的板块。第二个板块是美国的地产业务,是今年在美国纳斯达克上市的,LSEA,这个公司在美国已经开发了超过70多个项目,今年是完成了纳斯达克上市。第三个板块是朗诗绿色生活,这也是今年完成了香港上市,1965,是专门做会员服务的,和他协同的是两个生活服务平台,一个是朗诗寓,一个是朗诗常青藤。第四个板块是朗绿科技,这是开发商背景里面为数不多的,或者有可能是唯一的做绿色科技的高科技公司,这是一个纯的轻资产科技公司,今年准备筹备在A股的上市,如果顺利可能在明年完成。

    前面这四个业务板块都是我们已经上市或者计划上市的平台。后面有两个短期内不会寻求上市的平台,一个是朗诗青杉资本,一会儿详细介绍,最后一个是朗诗家,这是我们最新的一个事业部,去年成立的,到现在一年多的时间,主要的业务是服务于一线城市的高端的,TOC的房屋改造业务。

    回到朗诗青杉资本,青杉资本到现在为止已经有快9年的时间了,我们是12年成立的。主要的业务是围绕一线和强二线的存量房地产业务,做投融管退。目前为止开发了超过12支基金,前后也操盘和改造了20多个项目。

    我们投资的项目大致上可以分为四大类,第一类是传统的持有型的办公,这些项目包括我们在上海的朗诗绿色中心,张江朗诗中心,大连朗诗大厦,还有北京的北京朗诗大厦。我们做这些持有办公的业务逻辑,第一是把朗诗的绿建技术加进去,第二是在这些一线城市非核心的区域,往往是园区或者是有产业基础支撑的板块,寻找办公的投资机会;持有公寓,是第二大类,是围绕着长租公寓做的投资。长租公寓是我们非常看好和坚守的赛道,上海的深蓝,南京的建发,这两个项目已经完成了类REITs的发行,我们投融管退基本上实现了退出。

    第三类是存量公寓和住宅的更新,包括上海这边的朗诗新西郊,朗诗藏峰,这些都是可以散售的存量住宅,或者是公寓的项目。这一类是我们最擅长,也是最得心应手的,但是这样的机会是越来越少了。第四大类,是比较传统的困境资产,或者说叫准不良资产,大家一直在说不良,真正房地产的项目到了不良的阶段,其实已经很少有人敢介入,或者说很难救活了。我们介入的时机是即将不良,或者准不良的时候,我们称之为困境资产,这些项目我们也做了四五个,包括杭州的、宁波的。给大家介绍一下朗诗青杉资本的背景,后面我给大家分享两个案例。

    第一个案例,是在北京的朗诗大厦,这个项目是比较典型的城市更新项目,这个地段是比较有代表性的,是在东南三环拐角的地方,下面有三条地铁线,10、14号线和即将开通的17号线,是一个准地铁上盖项目。这个项目本身并不是办公楼,本身是一个酒店,这个酒店因为经营问题,基本处于半停业的状态。

    我们看了以后,就把这个项目做了一个定位,从原来的酒店改成了办公。这个地段离国贸非常近,就是几站地铁,这个地段办公的供给比较少。我们定位好了以后,就把这个项目进行了整体的收购,去年完成收购,我们今年已经做完改造。改造以后,今年4月份向市场推出,现在正在出租,我们现在平均的租金基本可以达到6.5到7块的水平,原来的业态只有3块多。这个项目是我们在北京做的第一个存量更新改造的项目。

    大家可以看看改造之前的样子,这是改造之后的样子。这个项目还有一点可以介绍,对持有型的,时间比较长的项目,还要解决资金的问题,我们引入了一家险资,由他们作为我们的股东方,不是借款,也不是融资,而是一个真正的投资。因为我们在介入这类存量资产项目之前,其实最先要考虑的就是资金的问题,我们自己开发商的钱和这类项目部是最匹配的,不管从期限还是现金流,还是最后的回报。

    但是市场上有这样的资金,可以匹配这样的资产。其中有一类就是险资,我们引入了一个险资的合作伙伴。这是我们给大家介绍的第一个项目,北京朗诗大厦。这些广告就不多说了,这些认证也好,各类的绿建认证,在我们朗诗来说都是标配。

    第二个案例,也是在北京的项目,是朝外朗诗阁。这个项目地段也不错,贴近北京的东二环,朝阳门地铁站北边四五百米的地方。这个项目也是一个非常典型的存量更新项目。这个项目从去年下半年开始操作,到现在一年左右的时间,这边从头到尾,从投到融,到管到退,基本已经快做完了。投资的逻辑给大家做一个汇报。

    大家看这个外立面,非常清楚,基本是一个办公的样子,地段特别好,在东二环朝阳门边上。但是因为在原来开发商开发的时候,只是想着尽快的散卖掉,所以在十几年前他把整栋楼造成了一个办公的样子,虽然产证、土地证是住宅的性质,但是当时办公楼的售价比住宅略微高一点点,所以原始的开发商就造成办公楼,一套一套散卖。

    到现在已经有十几年了,都是小业主,他的运营和管理一直都提升不起来,造成租金比较低,当时办公楼散卖的价格就是3万多4万左右的价格,我们就抓住了这么一个机会,去年收购的时候,是以3万多不到4万的价格,进行了一个产权的收购。收购以后,我们把所有的办公都打了,按照原来的房产证,一套一套恢复成住宅,再散卖掉。

    我们收购的价格,总的成本差不多在4万不到一点,所有的这些改造成本,加上所有的这些费用,综合起来的口径成本是1万左右,所以总体上持有成本是5万左右。售出的价格,目前是在7.5到8万,这个价格是参照附近负债和公寓的市场价格,进行了一个小小的折扣。总共是以两期推出,现在第一期已经售謦,第二期也售出超过一半。

    下面给大家看一下户型,每层是十套房,面积从最小的94到最大的230多平米,每户都是一个独立的房产证,我们把每户在室内做一个专门的户型设计,恢复成正常可以住人的住宅或者是公寓。其中有一个点,大家熟悉北京和上海政策的知道,既然是住宅的属性,那如果是收购下来再散卖的话,有一个限购的政策,上海是5年的时间,北京稍微短一点也要3年。

    这个问题怎么解决?我们改造很快,半年就改完了,就可以卖了,根本不用等到3年,怎么办?我们以前也没有做过类似的方案,我们做了一个小小的创新,把每套房上面架了一个SPV公司,用这个公司收购这个房子,未来散售的时候,不是直接卖房子,而是把上面的壳公司卖掉,相当于做一个股权交易,这个有利有弊,好处是规避了限售政策也不需要花北京的房票,不需要购房资格,谁都可以买,这是好处。

    他需要挑战的地方,是对股权交易的认可程度,我们实践下来,基本快要售謦了,我们发现中国的消费者学习能力是非常强的,虽然不是市场上典型的交易方式,但是经过我们给客户的疏导,基本都认可了这个方式。最关键的是我们帮客户把他买完以后退出的方案都设计好,未来不管是股权退出还是等三年以后资产退出,退出的方式,涉及的税费,客户的回报都算清楚。所以客户就打消了股权交易的顾虑。而且他如果都是股权交易的话,还省了三个点的契税。

    这个项目是一个比较典型的存量更新的项目。给大家看一下改造以后的效果图,其实很多都已经是实景图了,这是大堂,都已经改出来了。室内就是这个样子,室内的装修,包括朗诗的绿建的记住,包括一部分楼层引入了华为的智能家居,包括这个地段,包括这个楼层,这些因素加在一起,实现7到8万的价值是非常合理的。这是我们样本房的实景图。

    简单给大家汇报一下这两个典型项目,我们还有一些正在做的项目,包括养老公寓。我们一直是在北京、上海挖掘这些存量的被错配的资产,用我们的眼光、我们的资金能力,我们的改造和服务能力,把他的价值挖掘出来,给投资人带来回报,我们的客户也实现了他们想要的产品。今天就分享这么多,谢谢大家。

    撰文:方旭东    

    审校:劳蓉蓉



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