年会演讲 | 胡懋:灵活办公怎样引领办公变革?

观点地产网 ?

2021-11-02 11:40

  • 如何为员工提供居家办公和现场办公的无缝切换,又可以保证办公质量和效率,这是成为很多大公司在探讨未来办公布局当中需要解决的问题。

    胡懋(IWG集团中国区总裁):大家好,在上海疫情复杂化的情况下,很高兴我们大会如期顺利的举行。前两天大家看到上海迪斯尼乐园里,大家在烟花的绽放下非常有序的进行核酸检查,这表明了上海城市管理非常精细的水平,大家在突发事件当中,还能非常有序和从容的面对疫情,面对园区的防控措施。

    在疫情发生了那么久以后,大家可能想到的是疫情给我们带来的种种限制和不利,这里我想问一下大家,有没有想到疫情给我们带来什么样的好处呢?有没有带来什么样的以前享受不到的东西?其实大家想想,疫情发生之后,很多公司都提倡在家办公,居家办公。很多上班族以前是早上起床,来不及吃饭,匆匆忙忙挤地铁,路上用一两个小时,突然之间公司宣布说你不必来公司上班了,你可以在家居家办公。

    这个对于很多上班族来说,是天大的好处。可以舒舒服服的,穿着睡衣,躺在沙发上拿着电脑就办公了。这绝对是天大的福利。据美国这家公司的调查发现,81%的公司,员工都愿意在家办公,而且有很多员工甚至愿意拿出10%的薪水换取居家办公、远程办公的福利。

    其实居家办公在我们很多的调查报告里面都是显示,非常得到员工的欢迎。居家办公和远程办公的趋势在2000年,哈弗商业观察的杂志就已经预计,未来办公模式是在任何地方进行灵活的办公。

    20多年以后,今天这样的一个转变已经到来,这个到来是得益于科技的发展。今天科技不管是通讯技术,还是电脑,还是云技术,还是线上的办公平台,都能够让远距离办公成为现实。在疫情到来之后,很多公司要求员工在家办公,或者远程办公,这种趋势更加加快了到来和转变。

    很多国家专业机构进行调查发现,大家愿意在疫情过去之后继续保留这样的办公方式,远程的办公方式。但是事物总有两面,有好有坏,疫情延续了接近两年的今天,有一些调查公司再次进行调查的时候,他们发现员工对于长期在家办公发生了很多头疼和不利的地方。

    调查显示最大的抱怨是说在家里网速不够快,公司最大的忧虑是在于网络的安全,数据的安全保护。员工在家办公久了以后发现每天都是通过视频和电话、邮件进行沟通,员工、同事之间的沟通少了,大家紧密合作的关系变得淡漠了。

    所以在这种情况下,许多原来大的公司,比如说谷歌、推特,他们宣布永久性的可以在家办公以后,有一部分回到原来的政策,让以前关闭的办公室重新开放,可以让员工有选择的在家办公或者回到公司办公。这个就像钱钟书的“围城”中说的,以前没有居家办公的时候,大家都非常希望可以在家办公的自由,一旦在家办公时间长了以后,又怀念办公室的高效、协作,以及在办公空间内高品质的环境享受。

    这就反映了大公司面对未来办公布局中的困惑,到底我是应该采取在家办公还是回到传统的公司集中办公。这种情形下,如何为员工提供居家办公和现场办公的无缝切换,又可以保证办公质量和效率,这是成为很多大公司在探讨未来办公布局当中需要解决的问题。

    在这种情形下,就近的灵活办公空间就为传统和远程办公之间提供了一个平衡选择。未来公司一定是采用一个混合办公策略,总部集中办公加上灵活办公的空间应用,以及加上居家或者是远程自由办公的模式。而不是单纯一种形式,一定是采用混合的办公布局模式。

    疫情发生之前,很多公司就在探讨,我们怎么样采取新的办公策略,因为大家看到,传统的市中心的集中式办公有很多的弊端,一个是办公的成本非常高。据很多研究公司统计,尤其是国际一流大都市,城市中心CBD的办公租金非常昂贵,平均一个员工在办公上的开销大约是在11万人民币左右。

    同时,在那么高的成本下,如果看某一家公司日常的办公情况,起码有百分之七八十是空的,因为很多员工出去出差或者会见客户。第二如果大家都在市中心集中式办公,又会造成很多城市弊病,比如城市中心的潮汐现象,上班的时候人群汹涌,下班的时候潮水般的退去,市中心非常的冷清。

    很多公司就探讨办公的合理化布局,提出了一些方案,其中最倾向的一个方向就是中枢辐射式办公布局,中枢就是传统的公司总部在CBD市中心的办公形式,同时他需要把更多的人分配到城市周围,不同的地区,采取卫星式的办公室,采用这种方式进行分散布局。这个方式在疫情之前其实就已经发生了。

    疫情来临以后,很多公司让员工在家办公,也可以选择在公司总部进行办公。如果公司不能建立更多的分布办公室,他们把卫星的办公室外包给灵活办公的供应商,这种混合式的办公模式,不但受到很多公司的喜爱,也大大激励了员工对这个办公模式的欢迎程度。

    为什么灵活办公的模式成为现在的风潮呢?有几个方面。第一,是一个技术化和数字化的普及,今天的通讯5G不断发展,办公软件的普及化,人工智能、云端技术的开发,使得办公真正不需要集中在物理空间里,大家日复一日的集中在这个物理空间办公,可以在各个地方各个时间进行办公。疫情到来以后,很多公司面临着对业务未来不确定性,在这种不确定性的情况下,更需要把办公进行灵活化的布局,应对未来业务的不确定性。

    在这种情况下,员工现在确实希望在一个不同的场所,不同的空间里,可以和不同的人进行交流,减少通勤时间,采用混合办公的形式,更有利与吸引到人才,同时招聘某些特殊人才的时候也不必说非得到当地城市招聘,可以到其他的城市,甚至在全球招聘你所需要的人才,进行远程的办公。今天很多企业也对环保这方面非常重视,大家都在谈论ESG,进行混合式办公,或者灵活办公模式以后,可以减少员工通勤时间,减少城市的拥堵,也可以提高办公大楼的利用率。从这几个方面来说,确确实实是我们所提倡的绿色环保,跟我们的概念是非常吻合的。

    今天这种灵活办公的模式,已经不仅仅停留在理论上,今年上半年到下半年,这一段时间已经发现有很多大公司拥抱这样的模式。就拿IWG来说,我们在全球已经签了非常多的跨国大企业,其中包括渣打银行,他们有95000名员工可以使用3500个灵活办公中心进行办公。

    今天在中国,雀巢中国,在北京有几千名员工也可以用我们在全中国30个城市和120家中心进行灵活办公。为什么这些跨国大企业会选择IWG呢?我这里想跟大家提一下,我IWG我们称之为灵活办公供应商。之前这个行业有很多不同的名字,服务式办公,共享办公、联合办公等等。为什么我们用灵活办公这样的称呼?

    我们是从企业客户要进行办公布局的角度看待行业。从企业的角度来看,他希望办公的布局是更灵活化,以前大家说联合办公,或者共享办公,可能更是从一个空间的运营商角度来说。我是租赁和运营这个办公空间,联合不同的公司到这个空间来办公,所以这是一个联合办公的模式。其实这两者差别不大,但是所面对的客户角度是不一样的;IWG更侧重于从大公司办公布局的多样化、灵活星方面来着手。

    今天IWG已经覆盖了120个国家,在全球超过3400多家中心,我们扩张的速度是每日有增加1个。这样的情况下,很好的适应了这些跨国企业或者跨地区企业对灵活办公的需求。他们的挑选是从这几个方面来选择,因为企业要灵活办公,需要灵活性,需要更多的选择性,在物理空间上一定是需要更广泛的布点。所以IWG经过30多年的发展,在全球范围内,规模已经达到全球第一。

    第二个选择因素,取决于供应商或者运营商产品的多样性,IWG旗下有20多个品牌,最有名和最常见的品牌包括了Regus,Spaces等等,针对不同客户群众和不同的市场细分提供不同的产品。HQ是针对最前线的工作人员,SPACES是针对中高层的管理人员,NO18是最高端的品牌。

    今天IWG提供的空间产品可以满足公司不同的办公场景的需求,从你市中心的CBD总部办公空间,到城市的边缘,或者是二三线城市的分公司所需要的办公室,以及大开间的团队办公空间,共享办公空间,或者是你临时的项目所需要的办公场所,我们都可以提供不同的空间布局产品,满足各个企业的需求。

    其中正因为IWG在全球覆盖了120多个国家,很多公司在去海外开展业务的时候,首先就用IWG旗下办公空间作为起始点,迅速的开展海外业务。很多公司在为什么挑选IWG,不仅是在产品的品种上、空间的功能上可以全方位的满足他们需求,同时在国内和国外拓展业务,都可以很好的利用IWG在全球的网络。

    这样灵活办公需求的出现,为这个领域提供了非常好的商业机会。有报告显示,未来商业楼宇这灵活办公所占的面积,未来10到15年会占到30%,目前大概是6%到7%的水平。这个增长的空间是非常大的。这块业务的发展和行业的发展,可以为整个产业,尤其是楼宇经济,或者说办公楼宇,带来非常非常大的增长潜力。

    在JLL2021年发布的十大不动产趋势里面,十项未来趋势里面,其中六项都可以和灵活办公挂钩。在这样一个未来发展的趋势下,灵活办公就成为商业楼宇和办公楼宇不可或缺的配置。业主和开发商配置了这样的灵活办公的空间,可以满足各大公司的灵活办公需求,也可以提高整个大楼的出租率和客户的留存率。很多公司入住某一个大楼,可能先期团队会比较小型,如果你大楼里面有这样的灵活办公的空间,就可以及早抓住优质客户,成为大面积客户的蓄水池和孵化器。

    对于整个办公大楼来讲,优质的办公楼,尤其是甲级办公楼,业主是不愿意把正层楼分为很多小面积出租,很多优质客户一开始不需要很大的面积,这对业主来说是一个矛盾,有了灵活办公空间以后,业主就不必把很大的面积隔为非常小的面积,从一开始就可以划正为零,提高利用率和租金效率。如果把IWG作为大楼资产运营的合作伙伴,也可以借助于IWG在全球品牌的影响力,提高大楼的曝光率和知名度。

    IWG是在伦敦上市的公司,我们积累了30多年的运营,我们覆盖的面积网络是最广的,服务的客户累计到今天已经达7百万之多,覆盖的城市有110多,这个是很多业主和大型公司选择IWG作为灵活办公提供商的重要原因之一。和IWG的合作有很多不同的方式,其中跟业主可以采取合作分成的方式,如果已经是一个联合办公的业主,在经营方面和集客方面觉得有非常吃力的地方,我们可以进行委托管理,不管是用原来的品牌,或者是把原来的品牌改造成IWG旗下的某个品牌,都是可以的。

    还有如果对未来行业非常有信心,有志于投身这个行业,可以采取加盟的模式,我们可以提供30多年运营的经验,使你非常容易的规避行业存在的风险,迅速的实现盈利。在很多不同的业态也可以进行混态经营,比如和酒店、商场,都有很多的案例。

    比如商场,我们在天津和天津的一家商场内部打造了一个灵活办公的空间,能够和商场的业态结合起来。酒店也有很多的成功案例,疫情来临以后,很多酒店的入住率不高,怎么样提高酒店的盈利能力呢?在欧洲我们跟一家连锁酒店进行混态改造经营,把它的酒店两到三层改造成灵活办公的空间,提高入住率。

    IWG在全球有那么多的中心,积累了庞大的数据,跟合作伙伴合作的过程中,我们第一个是要选址,利用我们大数据的分析,提供非常准确的预测,未来收入的情况,选择一个理想的灵活办公的空间。可以是小型建筑,也可以是中型建筑,甚至是一整栋楼,进行灵活办公的运营。从灵活办公的空间设计、装修到后期的运营,会提供全方位的支持,灵活办公看起来不是很难的生意,经过几年的大浪淘沙,很多先期进入行业的从业者纷纷退出,这是为什么?

    因为这个行业看起来是比较简单的模式,但是如果要做好很不容易,这取决于你的运营能力,甚至在运营层面有很多的工具,几十样工具提供支持。尤其是在营销方面,我们全球的呼叫中心,8千多个销售人员,可以为未来合作伙伴提供源源不断的客源。

    我们的客户类型包括了中小型客户,也有全球大型跨国公司,也包括专业人士,他们用的空间不是十分大。现在我们提供的服务在全球,世界五百强的84%以上都是我们的客户,这就确保未来合作的业主也好,加盟合作伙伴也好,都可以提供源源不断的客户资源。运营和集客能力,这才是灵活办公致胜的法宝。

    撰文:胡懋    

    审校:劳蓉蓉



    相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题
  • 狂干丝袜骚妈妈