13倍PE 孙宏斌18亿“倒手”商管版块与融创服务扩容

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2021-11-08 15:39

  • 孙宏斌这笔左手倒右手的买卖,一方面能够扩大规模、提高融创服务估值,另一方面,融创中国能迅速回笼资金,降低负债。

    观点地产网 2021年以前,物管企业上市潮还是最为热门的话题;2021年以后,行业回归理性,价值部分房企受债务问题影响,开始“卖卖卖”,物管行业进入并购热潮。

    有数据统计,第三季度,上市物企共计发生10宗并购交易,交易额接近150亿元,超过去年全年的交易额;前三季度,行业发生63宗并购案例,交易额315亿元。

    进入第四季度,收并购的案例还在继续。

    前不久,融创服务以6.93亿元收购第一服务3.22亿股股份,在管面积再度扩容,如今,这家企业又将触角伸至商管版块。

    11月8日早间,融创服务发布公告称,该公司与融创中国订立收购协议。

    据此,融创服务须通过收购目标公司100%权益的方式,将融创中国商管轻资产运营板块整合至公司旗下,代价为人民币18亿元。收购事项完成后,目标公司将成为融创服务的间接全资附属公司。

    事实上,当行业进入存量时代,房企的规模竞争早已转移至物业领域,毕竟在这个强者恒强的时代,扩规模是物管企业成为行业翘楚的必经之路。

    今年以来,碧桂园服务以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股份;花样年12.6亿收购绿闵物业全部股权;传合生活收购雅生活、奥园健康……

    对于物管企业而言,收并购最直接的作用,或许是在短期内实现规模的快速扩张。以碧桂园服务为例,去年年末,该公司的在管面积为3.8亿平方米,在收并购的辅助下,其在管面积于今年上半年达到6.44亿平方米,成为物管上市公司之首。

    除此之外,上半年,保利物业、雅生活服务、恒大物业等企业的在管规模在4亿平方米以上。同期,融创服务的在管建筑面积仅为1.73亿平方米,处于行业中游。

    数据来源:企业财报、观点指数整理

    根据此次的公告,目标公司的在管建筑面积约为305.4万平方米,合约建筑面积约为372.9万平方米。

    也就意味着,本次收购过后,融创服务能够进一步扩大规模,加之此前收购的第一服务拥有5320.2万平方米的在管面积,年内,融创服务的规模有望突破2亿平方米。

    另一方面,商业管理作为大物管下的细分赛道,逐渐受到资本市场的青睐。

    去年以来,包括星盛商业、华润万象生活、中骏商管等企业先后抢滩上市风口,今年以来,物业行业收并购动作不断,但企业在收购标的的选择上,显然更趋向于商业物业。

    融创服务本次收购的标的公司,为融乐时代(海南)商业管理有限公司,其为融创文旅集团商业运营板块的运营管理公司,主要从事商业项目的研策服务、开业筹备服务、招商代理服务及运营管理服务。

    截至公告日期,融乐时代已签约的商管项目28个,其中在管项目21。在签约的商管项目中,融创集团自持的商管项目建筑面积约为343.5万平方米,占比约为92%,来自第三方的商管项目建筑面积约为29.4万平方米,占比约为8%。

    事实上,相较于传统的住宅物业管理公司,商管公司因其租金收益成长性高,且很稳定,整体的市盈率表现、估值会更高一些。

    数据来源:交易所 观点指数整理

    数据显示,截至上一交易日收盘(即11月5日),华润万象生活的总市值为889.77亿港元,PE为56.48,而近期准备上市的轻资产商管公司珠海万达商管,网传市值或超4700亿港元,保守的估值亦超过2000亿港元。

    期间,融创服务总市值为425.22亿港元,PE为36.95,相较于华润万象生活等企业,融创服务的估值并不算高,此次融创中国将商管轻资产运营版块注入融创服务当中,或能进一步提高后者的估值。

    值得注意的是,近日,海通证券发布研报,给予融创服务2021年50-55倍PE估值,对应合理市值为777-855亿港元,对应合理价值区间为25.06-27.56港元。

    回到交易本身,孙宏斌这笔左手倒右手的买卖,一方面能够扩大规模、提高融创服务估值,另一方面,融创中国能迅速回笼资金,降低负债。

    毕竟,在海外债集中到期,且房企融资阀门关紧的今天,出售资产成为房企回笼资金的最优方式。

    据财报透露,截至2021年6月30日,融创中国的非受限现金短债比约为1.11,净负债率约为86.6%,剔除预收款项后的资产负债率约为76.0%。

    在中期业绩会上,融创管理层也提到,“降低融资成本、提高评级的目标是坚定不移的,在这个目标下必须降负债率,降负债规模,降拿地的规模,甚至降整体的规模。我们希望用三年左右的时间达到投资级的评级,融资成本降到5%以内。”

    不过,仔细算来,融创中国这笔买卖或许稍显优惠。

    公告透露,目标公司于2021年10月31日的资产淨值约为人民币1121.6万元。自2021年2月20日至2021年10月31日止,税前利润9313.86万元,税后利润7881万元。

    此次交易双方签下了对赌协议,目标集团于2022年度的归母淨利润不低于人民币1.4亿元。如果目标集团于2022年度的归母淨利润低于承诺利润,则买方有权要求卖方进行现金补偿,现金补偿金额应为承诺利润与实际实现的归母淨利润差额的12.86倍。

    按照1.4亿元的利润额、18亿元的交易额计算,此次收购的商管运营版块,PE不到13倍。而此前,花样年收购绿闵物业,后者多为商管业务,PE约为530倍,整体报价更高一些。

    撰文:龚丽欣    

    审校:杨晓敏



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