许珂出走声中 招股书失效重新递交的方直处境

观点地产网 ?

2021-11-09 00:05

  • 从递交招股书、失效再到重新递交,我们试图从数据里窥探,方直正在经历着什么?

    观点地产网 近来职业经理人来来往往的消息,似乎又多了起来。

    前有郝建民辞任岁宝联席主席,后有龙湖副总裁胡若翔、华宇集团副总裁王国雄离职等,最新一则消息是明星经理人许珂的离任。

    11月8日有消息称,方直集团总裁许珂目前已经离职。

    观点地产新媒体就此求证许珂本人,截至发稿前尚未得到回复;而方直知情人士则表示,内部还未收到正式文件。

    随着关注的目光投射在方直集团层面,可以发现这家于今年4月份冲击上市的企业已于半月前停下脚步,上市进程更新到招股书“失效”这一步。

    巧合的是,于11月8日深夜,方直集团于港交所重新递交了招股书,重启上市按键。

    许珂履历表

    许珂在地产圈来说也是熟面孔了。

    十几年的房地产生涯让他有一份拿得出手的履历:万科十年、阳光城五年,此后还先后任职过泰禾、禹洲,多负责投资运营及营销。

    许珂的爱好之一是记录生活,这一段段履历的更换曾引发许珂许多感想,如2014年其便在新浪博客上发文《阳光城入职一周年小结》,其中提到“职业经理人跳槽,要先选平台、后选头衔和待遇”、“老东家的光环是靠不住的,因为没有完美的老东家”。

    2018年,传言称许珂将离任泰禾时,他在朋友圈发文喊话称“截止到今天我仍在泰禾”“呼吁更多正能量”。但正如其提到的“谁走谁留,都很正常”,许珂随后于当年9月3日出席了禹洲地产中期业绩会。

    这些经历,让许珂见证与感受了中国房地产从崛起到黄金时代再到增速下行的调整变化。在此过程中,这批职业经理人作出了不同的选择,其中不少人接下了新的军令状。

    这些军令状大多以百亿千亿、上市敲锣为刻度。

    正如许珂在禹洲的经历,最初以高级副总裁的职衔加盟,此后不久被提为执行总裁。

    原禹洲行政总裁蔡明辉离职后,许珂开始全面接手集团工作。在其任职两年里,禹洲一方面加大了拿地投拓的力度,另一方面销售实现快速增长。

    2020年12月8日,禹洲宣布提前完成年度目标,跻身千亿房企行列。据悉,许珂彼时已处于休息状态。在禹洲如期达到千亿目标之时,这种离去更像是一种“功成身退”。

    “不要担心,你会有未来,而且每个人都有未来。”在充满意味的文字中,许珂将未来投掷给了一家“小房企”。

    隔年3月,确切消息称许珂已入职方直集团担任总裁;随后于4月21日,方直集团在港交所递交了IPO招股书。

    这是一家惠州起家的广东房企,成立于1998年,最初主营业务是房地产装修以及园林设计施工,直至2006年正式进军房地产业务。

    方直集团于2011年在惠州入市多个高端项目、刷新销售纪录,如方直珑湖湾以超出市场2000元/平方米的价位入市仍颇受市场好评,一时风光无两。

    直到2014年调控来临,惠州市场下行,方直遭遇了发展以来的第一个坎。

    意识到了危险的方直,一方面出售项目回笼资金,另一方面迅速调整战略布局,将鸡蛋放在不同篮子里。自2015年起,方直确立深耕粤港澳的战略,慢慢将触角从惠州延伸至广州、深圳、阳江、东莞、佛山等地。

    然而,围绕广东大本营发展十余年的方直,并不满足于两百多亿的规模。

    在递交招股书之前,据悉创始人陈专曾不止一次在内部会议中提到,方直一直致力于方直环境和方直地产的上市。

    许珂的到来,正是意味着这家房企有了新的发展规划。

    上市重启键

    梳理发现,方直的上市准备大致分为两步。

    一方面是囤粮以备冲刺规模。据观点地产新媒体了解,2020年方直在公开市场的出现频率远高于以往,全年分别在佛山、阳江、广州、珠海、惠州等地斩获项目。据官网公示信息,2020年,方直通过招拍挂新获7宗地块,新增货量300亿元。

    招股书中也披露,2019、2020年方直新增土地储备上升至百万平米,尤其是2020年土地支出成本翻倍至8.45亿,占物业开发及销售成本的比例43.3%。

    其二是招兵买马。除了在IPO环节上招聘专业人才,方直在营销、财务各个层面招揽房企职业经理人,包括2019年10月入职方直的罗江海以及上述提及的许珂等。

    上市计划正在按部就班地进行着。然而半年之后即今年10月22日,港交所页面中方直集团招股书的状态已变更为“失效”二字,意味着这家房企的上市进程按下了暂停键。

    时隔半个月,方直集团在明星经理人出走传言中更新了招股书。从递交招股书、失效再到重新递交,我们试图从数据里窥探,方直正在经历着什么?

    一般而言,造成失效的原因多是拟上市公司未能在6个月的有效审核时段内完成对香港联交所询问问题的反馈。其中,审核内容往往涉及上市要求、招股书中披露的范围和质量、IPO前吸引投资与合规问题等。

    有关注IPO上市的专业人士指出,基于当前的市场状况,港交所对上市企业的考核上也有一些改变,比如会更看重现金流及负债的健康情况。

    从此前方直集团的招股书来看,杠杆及偿债水平或有待考究。

    2018-2020年,方直集团的现金及现金等价物分别为6.94亿元、3.53亿元以及9.19亿元;期间,未偿还银行及其他借款总额则进一步增加至78.78亿元、95.71亿元,其中一年内需要偿还的借款总额为13.81亿元、24.27亿元、40.39亿元,显然难以覆盖债务。

    据此计算,截至2020年底,方直集团的现金短债比为0.23。

    最新递交的招股书则显示,现金及等价物这一项指标有了明显变化,截至2021年5月31日录得18.69亿元,较2020年底增加了1.04倍。

    同时,因未偿还借款总额指标进一步猛增至128.37亿,一年内借款增至49.39亿元,方直现金短债比优化至0.38,当然覆盖程度还远远不足。

    此外,截至2018年、2019年与2020年12月31日,方直集团资本负债比率分别为668.3%、738.6%与231.4%,呈现急速下降。

    最新于今年5月31日的数据则上升至284.9%,对此方直表示,主要由于物业开发项目的融资需求增加以支持的业务增长,导致银行及其他借款增加。

    除招股书数据,今年以来方直的发展似乎也随着行业环境的变化有所停滞。

    以布局拿地为例,相比2020年在土地市场的活跃,今年二季度以来方直在公开市场上趋于安静,鲜少有扩储动作。

    值得一提的是,此前方直在长三角区域有喜讯传出。据悉,目前方直区域结构中,除深莞惠区域公司,珠中江区域公司、广佛肇区域公司、粤东粤西区域公司外,还新设了上海区域总部。

    其中,上海区域主要是由罗江海负责,他最初2019年入职方直时是担任方直集团副总裁兼广佛总经理,此后于2021年1月22日获任为方直执行董事兼副总裁,转为主要负责长江三角洲区域的整体管理。

    有知情人士对观点地产新媒体表示,罗江海管理区域的变动是由于其在广佛区域的优秀业绩得到了老板的信任。

    然而方直最新披露的一组数据显示,截至2021年8月31日,方直在广东省的12个城市共有超过45个物业开发项目,土地储备总量的总建筑面积约为480万平方米,包括大湾区的深圳、广州、佛山、惠州、中山、珠海及东莞等,并未扩至长三角区域。

    招股书一处细节也可发现,罗江海负责任务已变更为“负责本集团业务扩张”。此外,管理层人员列表中仍旧未见到许珂身影。

    销售方面,观点指数发布的2021年1-10月房地产企业销售表现显示,方直位列91名,销售金额274.1亿;去年录得的全口径销售额为306亿,位列第94名。

    撰文:林心林    

    审校:徐耀辉



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