四方面解读闸北上海火车站北广场88亿地王

来源: [观点地产网]      时间: 2015-07-15 21:33

对于本地块住宅部分来讲,按照2.7万/平方米的楼板价成本,平均售价5-6万元/平方米应该还会有利可图。

对于本地块住宅部分来讲,按照2.7万/平方米的楼板价成本,平均售价5-6万元/平方米应该还会有利可图。

张宏伟 7月15日,金融街88.15亿元竞得闸北区上海火车站北广场以北地块,溢价率50.12%,楼板价27022元/平方米。上海又一“地王”诞生,也是今年以来最高总价“地王”!

【闸北区上海火车站北广场“地王”现状怎么样?】

闸北区上海火车站北广场“地王”地块沿恒丰北路西侧为155住宅地块(464街坊23丘),东侧160商服地块(212街坊12丘),普善路东158商服地块(214街坊8丘)。地块沿主干道中兴路,恒丰北路,沪太路。通达上海火车站交通枢纽,区域联动性强。

合同显示,该宅地建筑面积近35万平米,其中464街坊23丘地块:住宅不大于88%,社区级公共服务设施不小于12%;212街坊12丘地块:办公不大于90%,商业不小于10%;214街坊8丘地块:商业不小于10%,办公不大于90%。该地块限高464街坊23丘地块不超过100米,212街坊12丘地块、214街坊8丘地块不超过150米。464街坊23丘地块全装修住宅比例为100%。保障性住宅比例不低于住宅建筑总面积的5%,且须成套。

该“地王”地块由三部分组成,从地块本身来看,商办比例较大,又是在火车站这样的商圈氛围很难走向高端的地段,又有限高、精装修、保障房配建等要求,成交总价88亿元(楼板价2.7万/平方米),尽管这个为市中心地块,但是,地块周边现状及要求条件来讲,尤其是楼板价来讲,对于开发商后期开发及运营来讲具有一定的挑战性。

【竞拍地块为什么备受关注?】

笔者认为,闸北区上海火车站北广场地块备受关注的三点原因:上海楼市基本面快速好转,住宅市场已经没有压力,因此,开发商加码布局上海楼市。从本地块来讲,35万平方米的住宅量仍然客观,有开发价值,房企势必会就此有一战;火车站北广场商圈在改造升级,对于有市场潜力的市中心地块开发商还是看好,加速房企回归一线城市的战略布局驱动因素,房企势必会针对这个地块进行激烈的竞拍;参与竞拍的房企都有商办开发商及运营经验,并且都有国企的背景,决定这今年拍地必然有一大战。

【竞拍房企有什么样的特征?】

从参与竞价的房企来看,包括华润、金融街及龙湖与葛洲坝联合体三家,竞拍者两个国企一个民企和国企联合体都是咄咄逼人,都有一定的商办运营经验,如果开发商介入可以提升板块的商圈及市场价值,那么,今天的竞拍的结果可以出乎意料,楼板价上升至2.7万/平方米。同时,上海又一总价“地王”诞生,也是今年以来最高总价“地王”!

【“总价地王”对周边楼市有何影响?】

笔者认为,金融街88.15亿元竞得闸北区上海火车站北广场以北地块。楼板价2.7万/平方米,对于住宅地块来讲,由于当前周边板块项目平均售价已经达到5-6万元/平方米,预计未来金茂府还会拉升板块总体均价,对于本地块住宅部分来讲,按照2.7万/平方米的楼板价成本,平均售价5-6万元/平方米应该还会有利可图,甚至在未来2-3年时间当中,由于华侨城苏河湾、金茂府等项目对板块价格的拉动,本项目的价格仍然有一定的上涨空间,住宅部分尚无太大压力。从项目本身来讲,也会走改善高端路线,对于提升板块品质具有一定意义。

但是,对于商办部分来讲或许有些许压力。尤其是现状来看,火车站周边并无实质意义的高端商办项目,因此,对于金融街来讲,如何定位和开发这个项目还是有些挑战。从项目或板块自身前景来看,金融街如何通过这个地块的开发介入,想法设法提升板块商圈配套品质、提升项目自身运营及品牌价值显得非常关键。

当然,随着时间的推移,随着开发商的持续投入,其市场价值势必会逐渐体现出来,对于周边项目来讲,也会据此为卖点提升项目自身的价值,上海火车站北广场或就此而改头换面,进而实现华丽转身。

张宏伟 同策咨询研究部总监

发稿:张宏伟审校:刘满桃

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