冯毅成:事关武汉140万个家庭,理性看待学区房

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2020-09-08 01:48

  • 教育投资已经成为城市家庭的最大支出。在升学压力下学区房始终是楼市关注的焦点。

    冯毅成 9月1日,武汉市2842所中小学幼儿园全面开学,约140万名学生在离开学校8个月后重返校园。朗朗的读书声标志着武汉市在疫情之后彻底重启。

    教育是一个国家的“脑血管”,学生是一座城市的未来。教育投资已经成为城市家庭的最大支出。在升学压力下学区房始终是楼市关注的焦点。

    新房市场横盘,二手房市场冷热不均,全国楼市整体调控趋严的背景下,武汉的学区房真实状况有哪些?学区房在新房与二手房市场表现如何?当前武汉学区房是否值得购买?它有哪些机会与陷阱?

    为此,楼市研究大V《主编笔记》于9月5日举办了“2020年武汉学区经济与住房趋势价值研讨论坛”。以下为部分核心观点。

    学区房的关注来源

    在教育资源分配的不平衡与升学压力下,学区房的关注度居高不下。

    第一是升学率。

    媒体习惯说法是“淘汰率”。网上有各省中考的“淘汰率”,准确来说应该是初中毕业生进入普通高中学习的机会。各地不一,大概都在50%上下。

    注意,这里是指中考后进入普通高中学习的机会,不是进入重点高中的机会。中考过后是高考,重点学校始终是稀缺资源。升学压力不言而喻。

    而压力最终都会落在小学的起跑线上。

    第二是人口基数。

    武汉市有140万名中小学及幼儿园学生,如果按照每名学生有6位家长计算,那么这140万个家庭人口大概在980万人,而武汉市的常住人口有1108万人,可以看出:

    一是该学生群体超过了总人口的12.6%;

    二是该学生家庭人口占总人口的88%。

    这就是全民关注教育,继而学区房备受关注的基础数据。

    第三是城建红利再分配。

    优质教育资源的增加速度远比不上修路、修地铁、建商场等公共配套的速度。而购房者在衡量商品房的外部价值时,以“物以稀为贵”为基本原则,学区房已经成了房屋升值和“便于交易”的重要筹码。

    新建小区引进一所知名学校,建设费、管理费加上土地成本等,少则大几千万,多则上亿。而招生往往只有千余人。这一千张“门票”既是教育机会,也是参与城建红利二次分配的机会。

    学区房的供应和市场表现

    8月31日,南京双学区房苏宁檀悦,5002组客户抢324套房,套均总价1000万左右,600万验资,首付至少80%。

    今年4月底,武汉天地142套大平层,均价5万出头,2分钟售罄。7月底,武汉天地二手房挂牌价首次突破8万,成交均价6万多,整体溢价率超20%。

    这些都是楼市的个例,却具有风向标的作用。

    从价量关系不难看出优质学区房受捧,主要还是供应太少,当学区及产品内外多个价值点叠加,就容易形成爆款、神盘。

    2019年,武汉二手房挂牌量已经突破10万套,而新建商品住房成交量为20.9万套。

    也就是说,每卖出2套新房(新建商品住房)就有一套二手房准备抛售。伴随三环内日渐成熟,新房供应趋少,武汉正在进入存量房时代。

    市场并不缺房,而是缺好房子。并不是所有房子都能够借势涨价,即使涨价也未必能成交,这就是二手房市场在疫情期间出现的“流通性陷阱”。

    普通购房者争夺学区房的主战场实际上是在二手房。疫情期间,武汉市二手房整体挂牌价下跌,但学区房表现总体坚挺,如水果湖某大盘价格甚至有上升势头。

    武汉解封后,学区房在二手房市场的价量表现总体优于其他房源平均水平。

    全国资深地产媒体人杨光华表示,目前武汉主城区新房价格控制很规范,总体偏低,“一些学区房即使没有学区,这个价格也在市场上站得住脚”。

    但二手学区房也存在诸多弊端。比如一些房屋存在“老、破、小”,居住环境和物管服务体验较差等。当房屋的学区名额被使用后,在几年时间内,这套房子的实际价值非常弱。

    即房地产整体在升值,但房屋在贬值。这种“被掏空”学区名额的房屋在二手交易中将面临诸多压力。

    学区房的机会与风险

    武汉地产研究院院长、湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建分析,开发商在中心城区拆一栋6层高的住宅楼,起码要建一栋26层的住宅楼才能保本。

    这样的财务成本直接导致了高密度小区的出现。片区内的公共配套资源不变情况下,将直接导致人均资源占比下降。

    学区资源,尤其是优质学区资源会更加紧张。“你看到有150米以上的高层住宅出现,就可以判断这个区域的学区房一定紧缺。”

    可以反推,如果一个区域集中出现高密度住宅小区,该区域的学区房将与非学区房拉开较大的价值差距。

    比如说在汉口二环以内的CBD区域就是如此。红领巾小学和崇仁路小学兴华校区等都是片区内的知名小学。

    关于学区房选择要重点注意以下事项:

    第一,学区配套不等于学区对口。

    很多新房在销售中喜欢宣传配套优势,但并不是距离越近的小区就一定能够就读名校。

    第二,学区划片承诺有风险。

    很多交房维权是由开发商事先承诺的学区无法兑现引起。学区划片每年都在改变,充满了不确定性。

    一般来说,没有交房的小区是不可能参与学区划片的,开发商不能轻易承诺学区。同时,也基本不可能以合同形式约定。

    除非对口的学校是开发商共建性质,有定向对口的权益。比如武汉天地、兴华尚都国际、复地东湖国际等。

    8月1日,崇仁路小学兴华校区举行奠基仪式,该项目受到市里高度重视。今年年底建成交付给硚口区教育局,由区教育局和崇仁路小学共管,明年9月正式开学。该小学就是为了缓解片区就学压力而建。

    第三,接送上学与目送式上学不同。

    对小学家长而言,工作时间长,生活节奏快,一天两次接送小孩上下学起码占用两个小时。如果家门口就有对口的名校,家长相当于多了两小时的生活时间,可以极大地提升幸福指数。

    这两小时对于刚需家庭至关重要,甚至可以改变生活方式。

    第四,学区对口并非一成不变。

    学区划片采取就近原则,但每年都会有新的划片。比如泛海国际·芸海园,紧邻红领巾小学,但目前是无法对口入学的。

    原因很简单,红领巾小学生源已满。所以附近一些小区对口辅仁小学。但CBD区域近年交付众多的新房入住率并不高,不少家庭也不止一套住房。

    随着这些业主的入住、搬离或易主,片区生源情况也将波动,这将直接影响学区划片。

    第五,最好的学区房拥有双重点。

    即对口小学、初中均是重点。但目前小学与初中衔接上,绝大多数是交叉组合。如重点小学对一般初中,一般小学对重点初中。

    因此,不少家长会在小孩小学毕业前关注小升初对口动态,必要时会采取择校手段。

    学区房,除了教育还该关注什么

    第一,珍惜合理自住与合理改善的购房窗口期。

    按现行政策,合理即以家庭为单位在本市拥有两套住房。第一套是刚需自住,第二套是改善型住房。

    学区房本质上也是商品房,只是多了享受优质教育机会的权益而已。在楼市横盘和二手房局部冷热不均市场下,要珍惜合理自住与改善的窗口期。优先选择学区房,无论今后自家是否使用学区权益,对房屋升值都有益处。

    第二,后疫情时代,健康是最高生活品质。

    健康生活就是后疫情时代的生活主旋律,健康是品质生活的最高标准。

    第三,自然景观不可再生。

    自然环境,园林景观是一座城市的瑰宝,是不可再生资源。家门口有自然景观,能够让家庭生活贴近自然,富有趣味,对于家庭氛围和孩子成长大有裨益。

    第四,长周期下品质为王。

    一是工程质量,这是一家房企的底线,也是幸福生活的基础。

    二是园林设计、楼栋设计、户型设计等,品质源于设计。比如说,一些走心的设计会让同等面积的户型体验更加开阔,或者得房率更高等。

    相比之下,民营企业在当前楼市下优劣势非常明显。劣势是,融资成本高,很难玩转高周转,难以用规模效应塑造品牌。

    优势是,可以选择走“小而美”的路线精耕细作。对于购房者而言,品质永远比品牌重要且实际。

    而品质恰好是民营企业的生命线,如果连品质底线都无法守住,那么这家房企将彻底丧失优势。

    买房无小事,决策影响一生。买一套房,就等于买下了家庭的未来五年、十年甚至几十年。

    楼市从来没有简答题,我们希望始终以公正、客观、理性的态度慎重面对每个专业问题。

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    冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑、武汉房研社社长、武汉房地产开发协会专家顾问、观点地产新媒体专栏作者

    撰文:冯毅成    

    审校:劳蓉蓉



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