杨光华:为什么还是武汉买房靠谱?

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2021-01-15 21:47

  • 从城市之间对比看,武汉,16679;南京,28444;杭州,29951。这就是武汉的空间所在。

    杨光华 二手房市场,是真实的市场。

    某研究院的数据显示,2020年武汉二手房成交量同比下降14%,依然处于高位。上半年,成交量腰斩,下半年积压需求释放。

    武汉市房管局1月15日发布的数据,2020年武汉二手房成交90815套,同比减少16.37%;其中,二手住宅成交85788套,同比减少12.34%。

    综合一下,二手住宅成交8.6万套,同比下降14%左右。

    上述研究院分析,2020年,武汉二手住宅均价,止跌微涨2.2%。

    2.2%,也许无感,但二手住宅的价格,总体上开始微涨。至少预期变了。

    2020年12月份,武汉二手房整体均价,每平米16679元。最贵的是武昌,22581元。光谷,19191,接近江汉的19417。

    在整理2020年新房备案价时,发现越来越多的新项目备案价,与区域的二手房均价接近。

    从城市之间对比看,武汉,16679;南京,28444;杭州,29951。这就是武汉的空间所在。

    武汉二手房价,2.2%的上涨趋势将在2021年持续。微涨,是整体趋势,不代表个别房源的走势。二手房市场,是换房族们最关心的市场。以小换大、以旧换新、以多套普通住宅换一套豪宅,二手活,则新房活。

    对于武汉的二手房行情,贝壳研究院的预测是,二手房业主预期平稳,房价上涨动力不强,继续维稳。

    我观察到的是,2020年11月份起,当中心区域的单价、总价地王,一个接一个出现时,卖家的心理预期就变了。11月份后,买家发现二手房涨价了,加上税费等杂费,还在新房与二手房间徘徊。

    2020年,洪山、武昌与光谷,依然是二手房成交热门区域。其中,光谷、洪山,是80后、90后换房首选区域。二手房房价抗跌的区域,依次是江岸、光谷、洪山、武昌。从新房、二手房市场看,光谷都是那个坚挺、成交流量区域。

    这也能解释人们杀入光谷的一些原因。老买家在换仓换项目,新买家盯着毛坯新房买。

    当武汉的新房郊区化时,二手房凭借配套优势崛起。89%的人买二手房,是因为周边教育、交通与医疗配套更完善。

    上述研究院对2020年武汉二手房市场,还给出一组数据:

    3成改善客,7成刚需客。80后是市场主力,90后崭露头角。

    新武汉人占比,超过六成,占比62%。武汉的房子,并不是武汉人买走的。

    换房前后,总价差超过52万元;换房前后,面积扩大超过18平米。

    66%的人换房,是为了孩子上学,换个学区房;60%的人换房,是为了追求更舒适安全的社区环境。

    这些数据背后的趋势是:

    90后、刚需、光谷、新武汉人、学区房等,这也表明武汉二手房市场“变天”。

    2020年,开发商卖新房惯用“三板斧”:一是签约引进中小学,二是上分销,人海战术;三是超低开盘价,低于市场预期。

    可以看出,新房与二手房,都很在意教育配套。好的学校,超过地铁、商业等配套。

    如今,武汉还是新房市场的天下。未来3-5年,武汉二手房市场将崛起,规模将逐步扩大,很快两大市场平分秋色。

    2021年,新房的强大对手,不是竞品楼盘,而是主城的二手房。一批5年左右房龄的次新房将入市。

    2021年,买新房还是二手房,要根据自身家庭情况定。如果急着上好学校,那就二手学区房。看好就出手,没有低点;如果投资,潜力区域的毛坯新房,并做好3-5年长期持有的准备。

    对于二手房卖家而言,虽然趋势是微涨,但不要过于恋战,速战速决。不能因为眼前的价格,而错失下一轮机会。

    当武汉2000万人口、2万亿经济总量时,武汉就跨入一线城市的标准。虽然收入还是很二线,但房价从来不与收入正相关。因为买房的人,不是靠工资买房的,何况这些买家来自全国,特别是一线城市外溢的买家。

    对他们来说,五六百万,不够一套一线房子的首付;而这笔钱,却是武汉一套中心区域房产的全款。

    所以,2020年起,一些到武汉抢“白菜价“的买家涌入。因为国内前10强城市,唯有武汉是风口。

    文|杨光华(地产写字人) 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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