王韶:住宅用地供应分类调控的影响及建议

观点地产网 ?

2021-02-28 23:53

  • 住宅用地供应分类调控将对房地产市场带来怎样的影响呢?

    王韶 2021年,注定又是不平静的一年!

    新冠疫情的影响挥之未去,房地产企业融资“三道红线”的威慑力正在发酵,银行业的房地产贷款集中度“二道红线”又接踵而来,住宅用地供应分类调控“两集中”也已“山雨欲来风满楼”……房地产市场恐怕要“雪上加霜”了!那么,住宅用地供应分类调控将对房地产市场带来怎样的影响呢?

    一、贯彻“房住不炒”,推动房地产长效机制加速形成

    面对百年未有之大变局,中国正在构建以内循环为主导、国内国际双循环的新发展格局,而房地产已成为中国经济和金融中最大的“灰犀牛”,经济活动和增长重心转向以创新为导向的实体经济成为必然。

    因此,不以房地产作为短期刺激经济的手段,财政、货币、产业政策指向驱逐楼市投机,防范房地产引发系统性金融危机,防范房地产引发中国经济出现当年日本式长期衰退和美国次贷危机式的震荡,必然成为房地产调控的基本逻辑。

    在“因城施策、一城一策”的原则下,资金端实施“房地产金融审慎管理制度、严禁银行信贷资金违规进入楼市”,土地供给端亦将实施住宅用地供应分类调控,这是贯彻落实“房住不炒”,完善房地产调控长效机制的需要,充分体现了党和国家对于房价无序上涨的“零容忍”,调控方向和目标不会因暂时的困难而动摇!

    不得不说,万众瞩目的“房地产税”是长效机制中最重要一环,至于“靴子”什么时候落地,我们不得而知。但2020年5月18日,中共中央、国务院《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》指出:要加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法……让我们拭目以待吧!

    二、有助于房地产市场信息透明,稳定市场预期

    土地市场是房地产市场的晴雨表,是反映房地产市场走势的先行指标之一。“住宅用地供应分类调控”要求做好住宅用地信息公开,清晰公告供应量、存量住宅用地信息(包括已完成交易但未动工的地块、已动工未竣工地块、未许可销售房屋的地块)、区位位置、时间间隔、地块数量、挂牌起止日期等等信息,逐宗核实住宅用地供应交易情况、实际开竣工状态、核算存量中已取得销售许可的住房所占土地面积……有利于消除信息不透明、不对称、消除市场“乱象”。

    不管是开发企业,还是消费者,透过详尽的信息将能清晰地对未来区域市场走势做出基本的研判,而不再糊里糊涂,有利于“稳地价、稳房价、稳预期”,消除恐慌心理。

    三、有利于加快完善租购并举的住房供应体系

    作为住房供应体系中的重要组成部分——长租公寓,近一段时间“爆雷”比较多。究其原因,管理欠规范是主因之一,但经营成本过高也是不能忽视的一个重要诱因。

    “住宅用地供应分类调控”要求:大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜,对保障性租赁住房用地应保尽保。在年度计划中单列租赁住房用地,占比一般不低于10%。其中常住人口增长快、租赁住房用地缺口大的城市要进一步提高比例。这从土地使用源头确保了租赁住房用地需求,有利于增加租赁住房供应量,降低租赁住房的经营成本,实现租购并举,使住房租赁与住房销售并重成为住房市场支柱,让市场形成稳定健康的长效机制。

    四、对土地管理模式提出新要求

    自1994年的分税制改革以来,中央政府扩大了在国家财政收入中所占比重,地方政府收入份额减少,“土地财政”成为地方政府新财源以支持其经常性和建设性支出。尤其是疫情当前,地方政府还要给实体经济减税降费,仅仅靠赤字、中央转移支付、特别国债是不够的。

    数据显示,2020年,全国土地出让收入8.4万亿元,同比增长近16%,占一般预算的46%。其中,广东省经营性建设用地成交金额达8187亿元,同比大幅增长46.3%;占地方一般公共预算收入高达63.4%,同比提高19.1个百分点。

    但也正是由于过度依赖土地财政,导致土地市场普遍存在供应无度无序、土地信息披露不充分、净地不净(拿完地不能马上开发)、地方保护主义倾向明显(设置排他)……加上我国房地产市场区域分化明显,土地资源错配严重,不同城市、不同性质的土地价值差距悬殊,导致住房供求关系严重失衡(重点城市供远小于求),进而引发房价大幅波动,土地出让制度饱遭诟病!

    基于房地产的市场属性正由经济属性为主逐渐向社会属性与民生属性转变,以住宅、租赁用地为主分类调控,先在重点城市进行试点,条件成熟后全面推广,这是一种有益的探索,同时也对土地管理模式提出了新要求。

    住宅用地集中供应势必使房地产企业的选择增加,城市间土地供应竞争激烈,必然增加出让失败的可能,这迫切需要地方政府从城市的社会经济发展、产业布局、土地利用总体规划、城市规划和房地产市场现状等实际出发,科学编制土地供应计划,避免出现热点地块关注度高引发哄抢竞价而关注度较低的地块遭遇流拍的现象。

    为此,如何合理确定土地供应量(土地收入预期)、安排土地供应结构和节奏、制定起拍价和设置受让条件,以及如何保持和加强与房地产开发企业的联系、沟通……将是地方政府亟需解决的新问题。

    五、对房企运营能力提出更高要求

    土地是房地产开发的基本生产资料,只有不断拿地滚动开发才能实现企业的可持续发展,尤其是上市企业。

    土地集中供应,意味着单次供应的土地数量多、范围广、时间短、总额大,对企业的品牌建设、财务运作、产品把控、销售回款、物业服务等综合运营能力提出更高要求,做好资金统筹、优化城市布局、确保产品优质优价等任何一个环节都不能出现纰漏,非常考验企业的智慧和魄力,资源整合能力强的品牌企业无疑更具优势。但较于零星出让,中小企业的机会明显增加。一家独占鳌头会大大减少,数家联合拍地开发将成主流趋势。

    六、完善土地供应分类调控的几点建议

    房地产业相关主体多、带动作用强、占地方财政收入比重大,牵一发而动全身。平稳健康不仅是行业发展的需要,也是国家构建新发展格局、实现高质量发展的需要。

    住宅土地供应分类调控和其他措施一样本意决非“打压”房地产,而是为了房地产的平稳发展。为保证土地供应分类调控的科学性和合理性,建议如下:

    (一)充分发挥房地产业服务于城市生活和生产的功能要求,不把房地产等同于商品住宅建设,土地供应分类调控除重点考虑商品住宅和租赁住房用地外,还应充分考虑产业用地等的供应,使产城深度融合。

    面对土地资源的局限和房地产的野蛮发展,对过往传统粗放的开发模式进行调整、革新,以土地为源头有机地平衡产业、居住、服务的资源利用与发展关系,引导房地产更好地成为产业、生活、服务三者载体。通过房地产发展模式的转变促进资源效能的更大释放,带动与房地产相关的实体经济、新兴产业等实现资源增效。

    (二)各类土地出让结构搭配要均匀,同时合理定价,充分询价,避免因地块优劣失衡而出现“哄抬”和冷门地块价格高而流拍。

    通过设置专门负责部分或购买社会服务的方式,对当地房地产市场发展趋势、各类经营性用地价值、房地产企业对城市土地需求等情况进行系统、持续研究,对各类经营性用地的出让结构、计划、方式以及起始地价设定等进行充分论证,既促进当地房地产与实体经济均衡发展,也为地方政府更好地保民生、保工资、保运转等提供稳定财源。

    (三)土地集中供应的时序应充分考虑开发企业的开发和销售节奏周期,并提前明确发布时间、出让条件要求,以便企业有足够时间做市场调研和资金筹措,保证土地出让如期高质举行。

    一般情况下,5月和10月都是房地产销售的“黄金月”,6月30日、12月30日企业要做半年报和年报。如果4月、10月发布土地供应公告,一个月公告期,一个月交地价,也就是会在6月、12月要交土地款,企业一般情况下不愿意这个时候大量支付现金。3月、9月卖地,5月、11月交款比较合适。故土地集中供应时间个人以为应明确在3月、6月和9月三个时段为宜。

    王韶 广东省房地产行业协会会长 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:王韶    

    审校:劳蓉蓉



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