杨光华:武汉楼市「427新政」,关乎我们每一个买房人

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2021-04-28 10:49

  • 427新政,是最新的升级版。此前一个月公示时,业内已知晓全文。其中很多条款,对于业内来说,并不算新,但每一条,都将关乎着买房人的利益。

    杨光华 五一小长假前,武汉终于出台楼市新政。

    4月27日下午3点,武汉发布楼市新政,加强新房销售全过程监管。

    这条新政,被称为武汉“427新政”。

    其中最核心的是,调整了开发商拿预售许可证的条件,拿证更难,不能多次拿证;开发商取得预售证之前,不得自行或委托第三方,收取或变相收取任何费用;买房人开盘未买到房源的,申请退款的时间,自申请提出起,最长不超过5个工作日。

    427新政,将于今年6月1日起执行,有效期5年。

    3年前,武汉出台《关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》。当时提出销售方案备案与公示、售前约谈与承诺、售中现场巡查、售后报告与抽查、夜间禁售等6项措施。

    427新政,是最新的升级版。此前一个月公示时,业内已知晓全文。其中很多条款,对于业内来说,并不算新,但每一条,都将关乎着买房人的利益。

    01

    政策原文:开发商申请新房预售许可证,条件改为:15层及以下建筑,总层数的1/2;15层以上,总层数的三分之一且不少于七层。

    无土地或在建工程抵押的省市重大项目,主体结构可降低总层数的四分之一。底商和裙楼,结构封顶。有地下层的,每层可抵减主题结构一层。

    政策解读:前些年,武汉执行的是,低层主体封顶;多层三分之二,高层与超高层是总层数1/2且不得少于七层,方可拿证。

    疫情后,武汉调整为,高层与超高层是总层数1/4,多层(含六跃七层)及低层,正负零。这项政策到2021年3月31日终止。

    02

    政策原文:开发商不得小于栋或分层、分单元申请预售证;20万方以下的,不得超过三次申请预售证;20万方以上的,不得超过五次申请预售证。

    政策解读:之前,武汉规定,每次申报不得少于3万方。很多项目20万方以内的项目,至少在一年内超过5次拿证,挤牙膏一样卖房,每一次涨三五百。20万方以下,不超过三次预证,对开发商来说,售价与工程进度压力更大。

    今年3月份有107个住宅项目拿证。4月份,截至4月28日,累计80个住宅项目拿证。

    03

    政策原文:新房项目设置样板房的,开发商应当说明实际交付标准与样板房是否一致。未说明的,交付标准应与样板房一致。

    交付标准样板房,集中交付之日起,3个月内不得拆除、出售。在项目主体建筑外设置的交付标准样板房,确需拆除的,应提前向公证机构申请保全证据公证备查。

    非住宅类项目,不得按住宅用途设置样板房。

    政策解读:现实中,我们遇到开发商还没交房就拆除样板房,而拆除的依据,也是临时建筑上的样板房,开发商单方做了公证。

    这一条政策,将对市场上的公寓销售影响很大。大量办公用途的公寓,都是按照住宅用途装修的样板间。

    04

    政策原文:取证后10天内一次性公开销售全部房源,销售时间不得早于9:00或晚于20:00。房管部门将对买房人进行抽样回访。

    政策解读:夜半开盘的事情,将是过去式。夜间禁售,持续严格执行。

    05

    政策原文:开发商或经纪机构不得以圈存保证金、购买基金或理财产品、拒绝使用公积金或按揭贷款等为附加条件,限制买房人登记、选房;

    不得接受不具备买房资格的人参与登记、选房;不得故意诱导、误导、欺骗、强制或协助买房人提供虚假证明材料,骗取购房资格或规避限购。

    买房人多于准售房源的,倡导采取公证摇号。

    政策解读:三个“不得”,是我们买房的保障,也避免出现像深圳等地的虚假买房资格、jy贷等违规出现。热点区域的热点楼盘,未来将摇号。监管部门及时公布开盘销售套数,避免开发商制造“日光”假象。

    在杭州,热点项目出现售楼部关闭、置业顾问集体消失,避免触发摇号机制。买房人找不到摇号通道。这些开发商的应对措施,我们如何应对。建议学习合肥经验,在政府官网与app上开通摇号查询与通道。

    目前,武汉的预售证查询,不是专业人士,猜不出项目名称。举个例子,居住、公共服务设施项目(汉江村城中村改造开发K3及扩大地块)一期、新建居住项目(石桥村城中村改造K4地块),请问是哪两个楼盘?建议增加标注项目在售的项目名。

    06

    政策原文:对外销售的房价不得超过备案价格。

    不得以任何方式拆分房价款,买房人实际支付的房款应与合同一致。

    政策解读:这一条对于对于精装修房屋分拆合同(装修费+房款)以及包销类分拆合同(服务费+房款)有影响,但没有明确规定是多个合同总价不超过备案价,还是只允许签订一个合同。实际上还是一个漏洞。如果是允许多个合同,总价不超过备案价,实际上还是没有解决问题。

    这里有一种理解,值得商讨:假设房价备案每平米1万元,实际成交9800元(与合同一致)。其中开发商拿9000元,包销公司拿800元。这是不是包销公司的生存之道?

    07

    政策原文:取得预售前,不得自行或委托第三方,以认筹、预订、定制、团购、吸纳会员等方式,向买房人收取或变相收取费用。

    房产经纪机构不得以任何名义向买房人收取任何款项。

    买房人未买到房源的,开发商应在买房人申请退款之日起,最长不超过5个工作日。

    政策解读:按规矩,没有拿预证前,所有人都不能收钱。但操作时,有些项目不守规矩。买新房时,所有款项都是交给开发商。

    在楼市里,包销与分销公司不能向买房人收取任何费用,只能找开发商收取佣金与服务费。

    现实中,大部分楼盘的退款在一个月左右时间,也有楼盘迟迟不退订金。这是买房人投诉最多的内容。最长不超过5日的规定,估计大多数楼盘仍然做不到。建议设立专门的投诉通道。

    08

    政策原文:开发商在交房前,配合买房人验房,不得以缴纳相关费用等作为验房的前置条件。

    政策解读:在卖方市场,开发商相对较强势,购房者的基本权益没有得到很好的尊重。不交杂费,不准验房,这是行业潜规则。即使交了费用,业主请的第三方验房机构,也被开发商威胁或殴打。

    通过工地开放,提前查验,提前暴露缺陷,开发商在交付前组织一轮整改也有利于和谐交付。

    09

    政策原文:不能如期交付的,开发商应提前30日书面告知买房人,并承担违约责任。

    很多项目以疫情、防汛、“装修材料国外进口,因为疫情断货”的五花八门的理由,随意、多次延长交房时间,损害买房人利益。

    10

    政策原文:开发商、经纪机构违反“427新政”的,采取约谈、责令限期整改,记入信用档案、实施行政处罚。

    对拒不整改的,依法查处,涉嫌违法违规行为,及时移交相关部门办理。

    政策解读:对拒不整改的,建议定期在新闻媒体上公布名单,建议买房人谨慎购买或不要购买,就像海外旅游风险提示一样。

    11

    近期,武汉市房地产开发协会和武汉房地产经纪行业协会,将就“427新政”出台执行细则。

    政策解读:静待细则,希望武汉楼市越来越健康。截至4月27日,武汉新房累计成交63495套。其中,4月份成交18618套。

    截至4月27日,光谷新房成交9702套,位居武汉第一。其次是洪山、汉阳、黄陂。对刚需买房人来说,是倾其所有买一套房,月供多一两千,都影响买房决定。

    像光谷、白沙洲一样的热门区域,市场供需失衡时,避免出现人为制造的房价暴涨;像东西湖等区域,陷入粗暴的价格战,产品也随之粗放,最终受害的还是买房人。

    4月27日,武汉发布“十四五”规划与2035年愿景。未来5-10年,武汉的总体定位、城市规划、产业规划,也是关乎我们每个买房人的内容。建议用心领悟,找到风口机会与风口项目。

    九城如一城后,经济总量与人口、产业实力,将是中国经济第五极。

    文|杨光华(地产写字人),观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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