冯毅成:珍惜年底购房机遇,买房多看房企财务状况

观点地产网 ?

2021-09-16 18:39

  • 2021年9月15日晚,“2021博鳌房地产论坛”《博鳌之夜》环节,其中一项议题是:房地产的“周期论”是否还会延续?今年是否还会有“金九银十”?

    我在会上的部分观点如下:

    疫情是房地产最大的威胁。疫情的出现,打破了行业的周期规律。而自去年疫情爆发以来,疫情的次生灾害于今年在全球蔓延。其中在经济领域,尤其是房地产行业我们感受最明显。我们正在经历史上最严厉的调控时期。

    今年最后三个月应该是旺季,受到8月份德尔塔疫情以及9月份局部地区反弹疫情影响,传统的“金九银十”旺季时间推迟了。

    今年全国多个行业8月份的销售数据都出现明显下滑,全国多地的新房市场也明显下滑。武汉作为过去多年全国新房交易量最大的城市城市之一,具有行业风向标的属性。

    8月份,武汉新建住宅成交量断崖式下跌,成交11070套,同比下跌48%,7月只有15947套。8月卖出了全年倒数第二的单月成绩。一个很重要的原因是疫情影响了半个月。

    疫情带来的最重要影响是工程工期推迟,销售节点顺延,蓄客周期推后,买房决策时间拉长。“两集中”政策下,全国22个重点城市今年第一轮集中土拍的地块大部分都会在第四季度启动。

    从人口流动和产业分布来看,一二线重点城市依然会持续保持人口净流入趋势,外来人口将是这些城市新房交易的主力军。

    武汉2020年新房成交20.12万套,在受到疫情重创之后,依然全国第二。今年截至9月14日统计,新建商品住房成交15.5万套。在无疫情反弹的情况下,预计今年年终,武汉新房成交量大概率与去年持平或超过去年交易量。

    值得关注的是,今年武汉还将进行年内第二轮和第三轮土拍。在最新出台的土拍五条规则中,第一条就是竞“一次性付款”,这就要求企业要拿出充足的现金。开发商已经在承受空前的资金压力。

    一方面是金融政策收紧,抬高了融资门槛,二是严查土地款来源,三是“竞地价,限房价”加大了土地“重置成本”,四是二手房流动性明显下降对新房市场的买家资金和房票带来巨大压力,最终将销售压力传导给企业。

    因此,在今年剩下的三个半月里,各家开发商将加速推货以换取现金流。同时,今年上半年第一轮土拍后的大部分地块也将于年底启动新房销售。截至2021年6月30日武汉市房管局统计,武汉新建商品住房库存量高达18万套。

    可以判断,今年的10到12月份将是全年新房楼市的销售高潮,开发商选择以价换量已经毫无疑问。但政府对房价采取三级联控机制。全国一些地方已经出现过“限跌令”。房价下跌比房价上涨带来的危害更大。

    另一方面,我们也要看到,房地产在国民经济占比超16%,如果加上建筑业、装修等泛房地产行业,其占比超40%。

    房地产依然是国民经济支柱产业,承载了民生保障、居住改善和区域发展等诸多使命。调控既不会动摇房地产行业地位,也不会允许房地产行业侵占更多社会资源影响实体经济复苏与经济转型。

    因此,房地产的调控力度不会一成不变,它必将根据行业的系列阵痛,以及行业对于经济全局的发展使命来不断修正,调控还将在“紧”和“松”中适时切换。但“房住不炒”的长期国策不会变。

    我们应在复杂多变甚至严峻的局面下保持信心。无论房地产怎么调控,稳字当头的核心目标不会变。

    房地产调控在降杠杆,去泡沫,削弱金融属性,打击投机主义,但从来不会去阻止居民的合理消费需求。

    从近年数据看,武汉每年新建商品住房的真实交易量大概在20万套上下,这就是市场的真实、合理需求。

    因此,今年年底对于拥有真实且合理住房需求(以家庭为单位两套房)的广大居民而言是全年买房的最佳时机。

    在购买中,不应过分看中售价,而应多参考企业的财务状况,优先选择财务状况健康,建筑品质过硬的房源。

    冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:冯毅成    

    审校:劳蓉蓉



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