广州土拍真的降温了吗?不见得!

观点地产网 ?

2021-09-28 16:02

  • 与其说本次土拍“降温了”,倒不如说是回归理性,地价匹配价值,房价可控。

    为期两天的广州第二次集中供地终于落下帷幕,本次土拍依然备受各界关注。

    不过,与第一次集中供地不同的是,这次拍地无论从竞拍房企数量、地价溢价率,都有大幅度下降,甚至出现了更多的流拍地块。

    两天共成功出让23宗地块,不成交25宗地块,合计成交总额超569亿元。

    因此,也有网友评论,集中供地“降温了”。事实是否真的如此?今天就来聊一聊这个话题。

    有没有降温,要读懂竞拍规则

    时隔5个月,两次供地之所以出现如此大的“分歧”,皆因第二次供地的规则变了,这也是精细化调控的直接后果。

    具体来看这次土拍的竞拍规则,以及背后更深层次的含义。

    第一,本次出让的土地,都设置限价了,最高溢价率不得超过15%。

    这就从根源上抑制了地价的疯狂增长,也造就了本次土拍中普遍溢价率不高的情况,不会再出现像第一次供地那样溢价率达45%的“超高价地”。

    地价降了,搭配广州现在严格的限价制度,房价短期之内得到有效控制,开发商也有盈利空间,利于房地产市场的平稳有序。

    广钢地块航拍图

    第二,同一名申请人只能进行一次交易申请,即“禁止马甲”,这也是本次竞拍房企数量减少的直接原因。

    吸取了第一次供地中,一宗地块吸引320组马甲竞价摇号的经验,这次供地对应做出了调整与限制。

    其实房企数量相当,只是“视觉上”减少了,因此给了大家一种土拍“降温了”的错觉。

    另外,这样做的好处,还能避免哄抬地价的行为出现,从而进一步抑制房价不正常快速增长。

    白云新城云港城地块航拍图

    第三,严控房企买地资金来源,必须为自有资金。

    这项新调整,其实是结合了去年人民银行、银保监会发布“房地产限贷令”,从根源上杜绝房企加杠杆竞拍地块,同时也可最大限度避免非法资金进入房地产领域,有利于为稳健、理性的企业创造更加公平的竞争环境,维护“三稳”目标。

    如此一来,一些资金实力较差的中小型房企自然缺席本次土拍,因此参与房企数量上也有一定的减少。

    除此之外,如限房价、限制销售对象等,都是本次集中供地中首次出现的新规则,目的大同小异,都是为了坚决遏制非理性拿地。

    综上,与其说本次土拍“降温了”,倒不如说是回归理性,地价匹配价值,房价可控。

    房住不炒,住有所居

    其实,“双集中”供地政策,本身就是房地产调控长效机制的重要举措,目的是更好地稳地价、稳房价。

    限制溢价、触顶摇号、禁“马甲”、竞品质、竞现房销售面积……这些“土拍新玩法”的出现,也是基于服务这个目的。

    事实上,一些热门板块的地块依然不缺房企追随,如海珠、荔湾广钢宅地,依然拍出了不低的楼面价。

    因此,本次土拍的结果,政府是可以预见的,同时也是计划之中。

    今年8月31日,国新办就努力实现全体人民住有所居有关情况举行发布会,会议指出,我国住房发展取得巨大成就,建成了世界上最大的住房保障体系。

    可以看出,本次供地,也贯彻了“房住不炒、住有所居”新时代房地产的主旋律。

    于是,本次拍地规则的变化,实则是增加了约束,让土地市场竞争增加必要的门槛,如从自持转变为摇号,便符合了稳地价的政策精神。

    由土地-房地产开发-市场销售,从整个产业链出发,从重房价的调控到秩序调控的转变。

    南沙横沥岛地块航拍

    土拍新规后的影响

    首先,面粉价低了,最直接的影响,当然就是面包,即房价价格得到稳定,更有效实现“住有所居”的目标。

    其次,保障刚需购房。

    新规则下多宗地块限制销售对象,如海珠、黄埔、南沙地块均要求首套住房购房家庭(或个人)购房总套数,占新建商品住房规划总套数的50%,未能按要求履约的开发企业母公司、子公司1年内在广州市取消参与土拍竞买资格。

    此举支持无房家庭优先购房,也对“挑客、全款优先选房”的市场行为进行了控制。

    第三,提高房屋品质。

    本次海珠区地块特别提及,建筑需达到绿色三星级标准,这是绿色建筑的最高标准,也是广州首次将绿色建筑标准纳入宅地出让前置条件。

    这意味着,开发商想要偷工减料,省成本,也很难。同类的地块,未来或大规模出现在广州的土拍舞台上。

    第四,最大程度减少烂尾风险。

    由于开发商拿地资金来源受到严格的监管,杠杆拿地或是高溢价拿地不再,开发商在拿地前也会更加谨慎,必须衡量是否有现金流支撑,这就减少了资金链断裂,甚至烂尾的情况出现。

    第五,缓解热门板块供应不足。

    据了解,本次供地结束后,今年还将会有第三次集中供地,其中不乏天河、海珠、黄埔等热门区域。

    这在一定程度上增加了未来市场新盘供应库存,满足购房者预期,从而也在一定程度上起到稳定房价的作用。

    总体来看,在限价的基础之上,拿地成本下降,房企的利润空间无疑会提高,有了利润空间,房企开发项目也会有更多的空间,项目品质自然也会得到提升。

    于房企而言,企业基本面也将随之变化:过去强调规模,现在看重运营,未来更多得比拼品质。

    这样一来,广州的房地产市场,才能真正健康可持续地发展。

    撰文:广州市房协    

    审校:劳蓉蓉



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