旭辉林峰:地产的明斯基时刻是否到来?

观点地产网 ?

2021-09-28 22:12

  • 中国的房地产行业,随着近期若干个大企业的暴雷,似乎在近期碰到了类似的困境。

    明斯基时刻(Minsky Moment)是美国经济学家海曼·明斯基提出的资产价格崩溃的时刻,表示市场繁荣与衰退之间的转折点。

    简单地说就是:

    市场高速上行时,投资者大幅举债扩张,冒险赌赢;这样的日子长了,债务就越来越多,直至到达一个临界点,其经营所产生的现金不足以偿还债务。而债权人看到了损失风险,加大力度收回其贷款,市场恐慌情绪放大,金融泡沫破裂,从而导致资产价值的崩溃,陷入漫长去杠杆周期。

    中国的房地产行业,随着近期若干个大企业的暴雷,似乎在近期碰到了类似的困境。

    行业到了前所未有的困难时刻

    政策最严的时刻:当下是调控政策有史以来数量种类最多最齐全的时候,限购、限贷、限售、限价、限拍、限降、限融、限付,还有即将要出台的房产税,骆驼背上的稻草已经到达了临界点。

    资金最紧的时刻:整个行业的融资总额下降30%以上,如果按全口径算,可能远不止。各类金融机构都在收紧头寸,公开市场债也很难发出。同时销售回款下滑,按揭也没额度,地方政府为防风险又严格监管账户资金,甚至连工程款都不让支付,现金流入基本枯竭,流出则是刚性,整个行业陷入资本挤兑的时刻。

    销售最差的时刻:政策在防止投资客入场的时候,也压抑了很多正常的市场需求。今年以来,各地二手房的交易持续大幅度下滑,比如深圳不如年初的十分之一,上海不到年初的三分之一,绝大部分城市类同。一手房的来访量和成交量,也大幅下滑,甚至低于疫情最严重的月份。

    信心最弱的时刻:由于暴雷的消息此起彼伏,不论是资本市场、销售市场还是开发商们自己,都到了信心最脆弱的时刻,由此带来的不仅国内资金,还有大量香港的海外资金,都全面撤出地产行业避险;大量的客户都犹豫观望,担心自己买的房踩雷;开发商们则全面收紧现金,盘算这样的日子还能活多久。

    土地流拍最多的时刻:在第二次集中土拍的城市中,流拍率50%的比比皆是,有些第一次集中供地火热的城市,剔除政府平台拿的地后,流拍率高达80%以上,某个城市甚至达到100%流拍。一是地价没有下降,二是开发商兜里没钱,三是确实对市场心里没底。

    在这些因素的集中影响下,房地产陷入两个双杀的局面:一个是销售市场的量价双杀,另一个是资本市场的股债双杀。

    明斯基时刻会不会到来?

    这段时间听得最多的消息就是某某开发商又暴雷了,某某公司又裁员了,某某项目又大幅降价了,某某城市又出新监管政策了,某某金融机构又全面停止地产业务了,反正没啥好消息。

    行业似乎因为某几个大开发商的倒下,而产生多米诺骨牌效应,落到一个螺旋式下降的通道当中,一张短期债务集中到期的表,仿佛变成一张长长的行刑名单,风雨飘摇,秋风萧瑟。

    出来混总是要还的,确实某些企业的负债率太高了,甚至整个行业的债务杠杆也偏高了,在过去高速发展的阶段,是有杠杆红利,但是在长周期下,债务成本要超过收益了,明斯基时刻临界点到了。

    行业去杠杆的决策从长期看、全局看,一定是对的,能为行业未来稳健发展打下基础,对长期主义的企业是有利的。杠杆晚降不如早降,被动不如主动,趁行业风险还没有集聚到不得不爆的时候,主动系统地进行调整,才能平稳有序地降落。

    现在的问题只是去杠杆的速度稍微快了点,原本计划分三年平稳降,是各机构执行力度偏强了些。但决策部门始终在紧盯市场,及时收集各类信息,一定观察到这些现象,央行今天也重申了要维护房地产市场的健康稳定发展。

    所以中国地产行业的明斯基时刻还不会到来!虽然到了临界点,但是与次贷危机不同,这是政府出手在做预先的、主动的调控,哪怕现在节奏是快了点,也是随时可以调整。

    我们要牢记中央指示的:房住不炒,稳房价、稳地价、稳预期。房价大起不是稳,大跌也不是稳,只有平稳发展,才能既不挤占发展资源,又不拖GDP后腿,才能持续改善居民居住水平,为实现社会主义基本现代化做出应有的贡献。

    而且中国地产行业也还没有到积重难返的地步,作为一个衣食住行的基本行业,并没有想象中的那么暴利,基本上是一个来料加工的行业。整个行业的大公司全部都上市了,但加在一起,不如一支烟,也不如一瓶酒。整个行业的利润相加,不如中国烟草,整个行业的市值相加,不如中国茅台。

    具体出什么政策我们不知道,什么时间出我们也不知道,我们只要明白政策的底层逻辑:地产要稳,而不是行业不要了,房价过高了要调控,房价跌多了也要调控,用时间换空间,逐步平稳地去杠杆,控制金融风险。

    我们期待降杠杆的速度能够稍微放慢一些,能让行业有个喘息纠错的机会;期待按揭的口子能够稍微放松一些,不要错伤一些刚需和首改的客户,很多二手房的客户是纯刚需,卖方则是首改;期待对企业也能像对城市一样,分类施策,而不一刀切,不会一人生病,全行业吃药。如是,可能更有利于行业稳定发展。

    其实政府的调控已经是温柔的,远不如市场的调控那么惨烈。近的看次贷危机,远的看香港几次的地产震荡,就知道市场自发调整时的冲击波有多大,就能明白为什么香港那些优秀的企业能够活下来,他们持续地保持危机意识,坚守极低的负债率。国内地产行业还是太年轻,见过的大风大浪太少,吃一堑方能长一智。

    未来的路到底在何方?

    明斯基时刻可能不会来临,并不意味着就太平无事了,主动挤泡沫也会是一个痛苦的过程,黎明前的黑暗才是最暗,跑不赢老虎,但是一定要跑赢隔壁的老王。

    地产行业一定会在的,但是企业不一定会在,但企业更重要的不是期待政策,而是要关注自身的风险,认认真真降杠杆,踏踏实实搞经营。买地不要赌,不要有过高的预期。

    首先,想办法活下去,全力以赴降杠杆,储存现金过冬。虽说明天很美好,行业经过洗礼会更平稳,但是至暗的时刻还没有到来。从收集信息到决策要一段时间,从实施政策到出效果也要一段时间,后面的这一段时间,一定会比现在更艰难,总有一部分企业会为过去的扩张买单,这也是规律,任何行业不可能百家都好。

    其次,踏踏实实干好活。很长时间以来,听到很多同行在猜测政策会出什么,什么时候出,讨论怎么降价打折,但很少听到有人讨论怎么研究客户、打造产品、提升服务。不要忘记,那才是我们安身立命的根本。天气看一看就好,不用一直看,风雨和阳光都是规律,关键是要盯着客户,埋头干好活,耕好自己的一亩三分地。

    修屋顶的最好时刻是阳光灿烂时,其次就是现在。优秀的企业都是波澜不惊的,没有惊心动魄的时刻,因为功夫在平时,好比职业高手与业余选手的差别,不在于一场球赛的输赢,而是有稳定的表现输出。优秀的军队也是如此,明成祖朱棣曾说,优秀的军队是沉默的,在战场上砍杀声,再无别音。功夫在诗外,修炼在平时,此时正是夯实内部管理和提升自身能力的最佳时刻。

    行至水穷处,坐看云起时

    盛宴狂欢时,要居安思危,至暗绝望时,要胸怀阳光。黑云压城城欲摧,甲光向日金麟开,只要尊重常识、敬畏规律、认清本质,则可内心笃定,行稳致远。

    撰文:林峰    

    审校:徐耀辉



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